Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Für langjährige Eigentümer und für Erbengemeinschaften in den Hamburger Premium-Wohnlagen ist der Lärm die unangenehmste Eigenschaft einer Adresse. Er lässt sich nicht sanieren, nicht verlegen und im Gespräch mit einem Interessenten nicht überhören. Hamburg vermisst ihn genauer als fast alles andere an einer Wohnlage. In den Modellen, mit denen die Stadt Kaufpreise erklärt, taucht er trotzdem nicht auf.
Was Hamburg über den Lärm weiß
Die Umweltbehörde kartiert den Umgebungslärm alle fünf Jahre, zuletzt für das Jahr 2022. Gemessen wird in zwei Größen: LDen ist der über 24 Stunden gewichtete Mittelwert, Lnight der Mittelwert der Nachtstunden. Nach dieser Kartierung sind 627.700 Hamburgerinnen und Hamburger vom Straßenverkehr mit einem LDen ab 55 dB(A) belastet, nachts 448.500 Menschen mit einem Lnight ab 50 dB(A).
Die Rangfolge der Quellen fällt anders aus, als die Stadt sie erzählt. Die meisten Betroffenen bringt der Straßenverkehr, danach folgen Schienenverkehr und Flugverkehr, und erst am Ende stehen Industrie und Gewerbe samt Hafen. Wer über Lärm in Hamburg spricht, denkt an Flugzeuge und Containerbrücken. Gezählt wird die Straße vor dem Haus.
Für die Maßnahmenplanung nutzt Hamburg höhere Schwellen als die Kartierung. Der Lärmaktionsplan in seiner vierten Stufe, den der Senat im August 2024 zur Beteiligung der Öffentlichkeit freigab, löst bei einem LDen von 65 dB(A) und einem Lnight von 55 dB(A) aus. Zwischen der Zahl, die einen Menschen betroffen macht, und der Zahl, die die Verwaltung handeln lässt, liegen am Tag zehn Dezibel und in der Nacht fünf.
Die am genauesten vermessene Quelle ist der Flughafen
Der Flughafen darf planmäßig zwischen 6 und 23 Uhr angeflogen werden. Zwischen 23 und 24 Uhr sind nur verspätete Flüge erlaubt, deren planmäßige Zeit vor 23 Uhr lag. Alles danach ist Ausnahme und wird einzeln ausgewiesen.
Die Fluglärmbilanz 2025 zeigt, dass diese Ordnung wirkt, wenn sie Geld kostet. 756 Flüge starteten oder landeten verspätet zwischen 23 und 24 Uhr, im Jahr davor waren es 978, ein Rückgang um 23 Prozent. Die Ausnahmen nach Mitternacht sanken von 41 auf 26. Als Grund nennt die Behörde eine Gebührenordnung, die seit dem Frühjahr 2025 verspätete Flüge für die Fluggesellschaften deutlich teurer macht.
Eine zweite Zahl aus derselben Bilanz ist für Eigentümer aufschlussreicher. 967 Menschen wandten sich 2025 an den Fluglärmschutzbeauftragten, im Vorjahr waren es rund 1.300. Diese 967 Personen reichten zusammen 27.000 Beschwerden ein. Lärm ist keine gleichmäßig verteilte Last, sondern eine sehr ungleich verteilte: wenige Adressen tragen sehr viel davon.
Wo diese Adressen liegen, ist rechtsverbindlich festgelegt. Die Fluglärmschutzverordnung vom 21. Februar 2012 setzt für den Verkehrsflughafen Hamburg einen Lärmschutzbereich fest, geteilt in zwei Tag-Schutzzonen und eine Nacht-Schutzzone. Für bestehende Flugplätze beginnt die Tag-Schutzzone 1 bei einem äquivalenten Dauerschallpegel von 65 dB(A) am Tag, die Tag-Schutzzone 2 bei 60 dB(A), die Nacht-Schutzzone bei 55 dB(A) in der Nacht oder bei einem Maximalpegel von sechsmal 57 dB(A) (§ 2 FluLärmG).
Die Behörde stellt die Karten stadtteilweise im Maßstab 1:5000 bereit. Der Bereich endet nicht an der Landesgrenze, für den schleswig-holsteinischen Teil gilt eine eigene Landesverordnung. Eine Adresse liegt in einer Zone oder sie liegt nicht darin. Eine Zwischenlage gibt es nicht.
In der Schutzzone folgt Recht, nicht Rabatt
Die Zone hat zwei handfeste Folgen. Die erste ist ein Bauverbot: In der Tag-Schutzzone 1 und in der Nacht-Schutzzone sind Wohnungen nicht zulässig, in den Tag-Schutzzonen zusätzlich keine Schulen und Kindergärten, im gesamten Lärmschutzbereich keine Krankenhäuser und Altenheime (§ 5 FluLärmG). Für ein Grundstück mit Baureserve ist das kein Preisthema, sondern eine Frage der Nutzbarkeit.
Die zweite Folge ist ein Anspruch. Nach § 9 FluLärmG werden Aufwendungen für baulichen Schallschutz erstattet, in der Nacht-Schutzzone für die zum Schlafen genutzten Räume samt der nötigen Lüftungseinrichtungen. Wer eine solche Maßnahme durchgeführt hat, sollte die Unterlagen dazu in der Verkaufsakte haben. Sie beantworten die Lärmfrage eines Interessenten mit einem Dokument statt mit einer Beteuerung.
In den Wertmodellen fehlt er
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg ist in diesem Punkt bemerkenswert offen. Zu den Bodenrichtwerten, also den amtlichen Durchschnittswerten für den Boden einer Zone, erläutert er, dass darin alle Einflüsse berücksichtigt sind, "die für jedermann erkennbar gleichermaßen oder regelmäßig für alle Grundstücke in der betroffenen Gegend gelten, wie z. B. großflächige Immissionen Flug- und sonstiger Verkehrslärm". Flächiger Lärm steckt also im Bodenwert, ohne dort als Position sichtbar zu werden.
Im Modell für Eigentumswohnungen fehlt er ganz. Der sogenannte Gebäudefaktor, der amtliche Rechenweg zum vorläufigen Vergleichswert, multipliziert einen Ausgangswert von 2.990 €/m² mit Faktoren für Lage, Alter, Erstbezug, Baujahr, Erd- und Dachgeschoss, Einbauküche, Aufzug, Wohnfläche, Modernisierung, Stadtteil und Marktaktualisierung. Das ist die vollständige Liste. Die Auswertung ruht auf 15.060 beurkundeten Kauffällen frei verfügbarer Wohnungen der Jahre 2014 bis 2018.
Was im Modell an Lage vorkommt, ist der Stadtteilfaktor, und der folgt nicht dem Lärm. Uhlenhorst steht bei 1,07, Harvestehude bei 1,06, Eppendorf und Winterhude bei 1,04, Hoheluft-Ost bei 1,01, Alsterdorf und Rotherbaum bei 1,00, Fuhlsbüttel bei 0,99, Groß Borstel bei 0,93. Alsterdorf liegt in Sichtweite des Flughafens und trägt denselben Faktor wie Rotherbaum. Ob und wie viel Lärm in diesen Zahlen steckt, sagt das Modell nicht.
Beim Mehrfamilienhaus wird der Ausschluss ausdrücklich benannt. Die amtliche Referenzmiete, die marktüblich erzielbare Miete als Rechengrundlage des Ertragswerts, geht von 8,21 €/m² monatlich aus und berücksichtigt Lage, Baualter, Aufzug und den Mietenindex. Nicht berücksichtigt sind laut Bericht unter anderem Lärmschutzfenster und "besondere Lagemerkmale (Immissionen, Aussicht)". Die Aussicht auf die Alster und der Lärm der Achse fallen im selben Halbsatz aus der Rechnung.
| Amtliches Instrument | Feinste Auflösung | Wirkt auf | Lärm als eigene Größe |
|---|---|---|---|
| Lärmkartierung 2022 | Gebäude | Lärmaktionsplan, Tempo 30 | ja, in dB(A) |
| Lärmschutzbereich Flughafen | Karte 1:5000 | Bauverbot, Erstattung | ja, in dB(A) |
| Wohnlagenverzeichnis 2025 | Blockseite | Mietenspiegel, Grundsteuer | ja, 12 % Gewicht |
| Bodenrichtwert | Richtwertzone | Bodenwert | nur flächig, nicht ausgewiesen |
| Gebäudefaktor Eigentumswohnung | Objekt | Vergleichswert | nein |
| Referenzmiete Mehrfamilienhaus | Objekt | Ertragswert | nein, ausdrücklich ausgenommen |
Eine Stelle bildet die Ausnahme. Die amtliche Wohnlageneinstufung gewichtet die Lärmbelastung mit 12 Prozent und arbeitet auf der Ebene der Blockseite, also der feinsten Auflösung, die Hamburg für eine Adresse führt. Sie wirkt auf den Mietenspiegel und seit 2025 auf die Grundsteuer. Auf den Kaufpreis wirkt sie nicht.
Der Lerm aber ist die impertinenteste aller Unterbrechungen, da er sogar unsere eigenen Gedanken unterbricht, ja, zerbricht.
Arthur Schopenhauer, Ueber Lerm und Geräusch, in: Parerga und Paralipomena II, 1851 (Schreibweise des Originals)
Was daraus für einen Verkauf folgt
Der kleinräumige Unterschied ist der teure. Zwei Wohnungen im selben Haus, dieselbe Fläche, derselbe Schnitt, eine zur Achse und eine zum Blockinneren: In keinem amtlichen Modell trennt sie eine Zahl. Getrennt werden sie am Dienstagmorgen um halb neun, wenn ein Interessent im Wohnzimmer steht und das Fenster geöffnet wird.
Daraus folgt eine Reihenfolge, die wir vor jeder Bewertung einhalten. Zuerst die eigene Adresse in den amtlichen Karten nachsehen, Lärmkartierung und, bei Flughafennähe, den Lärmschutzbereich. Dann die Wohnlageneinstufung der Blockseite prüfen. Dann die Unterlagen zu Schallschutzfenstern, Lüftung und Erstattungen zusammenstellen. Erst danach über den Preis sprechen.
Und dann gehört die Sache offen auf den Tisch. Auf Fragen eines Käufers muss ein Verkäufer wahrheitsgemäß antworten, und wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich nach § 444 BGB später nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Ob eine bestimmte Lärmbelastung im Einzelfall ein Mangel ist, hängt vom Vertrag und von der Beschaffenheitsvereinbarung ab. Diese Frage gehört zum Notar oder zum Anwalt, nicht in die Bewertung.
Wissen Sie, was ein Interessent an einem Dienstagmorgen am offenen Fenster Ihrer Wohnung hört?
Hamburg misst den Lärm sorgfältig und rechnet ihn nicht ein. Diese Lücke ist keine Schlamperei, sondern eine Folge der Methode: ein Massenmodell erklärt, was in vielen Kauffällen gleichförmig wirkt, und der Unterschied zwischen zwei Fenstern derselben Etage wirkt nicht gleichförmig. Für den Eigentümer heißt das, dass er diese Eigenschaft seiner Adresse selbst kennen und selbst einordnen muss, weil sie ihm kein Modell abnimmt. Wer über den Preis sprechen will, sollte vorher die Lage geklärt haben; für diese Einordnung nehmen wir uns die Zeit, bevor eine Zahl im Raum steht.
