Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
In den Erdgeschossen der Gründerzeithäuser zwischen Eppendorfer Landstraße und Mundsburger Damm liegt eine stille Reserve. Eine Praxis, die nach dem Ruhestand des Arztes keinen Nachfolger fand. Eine Kanzlei, die auf die halbe Fläche geschrumpft ist. Ein Ladenlokal, das seit zwei Jahren mit Papier hinter der Scheibe steht.
Für die Eigentümer dieser Häuser, oft Familien im dritten Besitzjahrzehnt oder Erbengemeinschaften, die das Haus gemeinsam halten, ist das keine akademische Frage. Eine leere Gewerbefläche im Erdgeschoss trägt keine Miete, mindert den Ertragswert und stellt bei jeder Bewertung dieselbe Frage: Was soll aus dieser Fläche werden?
Seit dem 1. Juli 2026 gibt es darauf eine neue Antwort des Bundes. Der KfW-Zuschuss 266 mit dem Namen „Gewerbe zu Wohnen" zahlt für jede Wohnung, die aus einer beheizten Gewerbefläche entsteht. Der Antragszeitraum endet am 31. Dezember 2026. Das sind, von heute an gerechnet, vier Monate.
Eine Vorbemerkung: Wir ordnen hier ein Förderprogramm und seine baurechtlichen Randbedingungen ein. Die Prüfung des einzelnen Hauses gehört zu Architekt, Bauvorlageberechtigten und Bauprüfabteilung, die steuerliche Behandlung zum Steuerberater. Was wir beitragen, ist die Bewertungsseite und die Kenntnis der Hamburger Bestände.
Was der Bund tatsächlich bezahlt
Das Programm ist kein Kredit und kein Tilgungszuschuss, sondern ein direkter Zuschuss, der nicht zurückgezahlt wird. Er beträgt 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, höchstens 30.000 Euro je neu geschaffener Wohneinheit und höchstens 300.000 Euro je Vorhaben.
Der Höchstsatz je Wohnung wird also erst erreicht, wenn die förderfähigen Kosten dieser Wohnung bei 100.000 Euro liegen. Darunter fällt der Zuschuss anteilig geringer aus. Diese Rechnung ist wichtig, weil sie in den meisten Darstellungen des Programms untergeht.
Woran die Förderung hängt
Förderfähig sind beheizte Nichtwohngebäude und Nichtwohnflächen, ausdrücklich auch Büros, Arztpraxen, Verwaltungsgebäude und Ladenlokale.
Aus dem Umbau muss mindestens eine neue Wohneinheit hervorgehen.
Das Gebäude muss nach dem Umbau den Standard Effizienzhaus 85 EE erreichen, bei Denkmälern den Standard Effizienzhaus Denkmal EE.
Eine oder ein Sachverständiger aus der Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur ist verpflichtend einzubinden.
Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Wer zuerst baut und dann beantragt, verliert den Zuschuss.
Der letzte Punkt ist der, an dem in der Praxis die meisten Vorhaben scheitern. Vorhabenbeginn meint nicht den ersten Hammerschlag, sondern regelmäßig bereits den Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags. Wer im Oktober den Bauvertrag unterschreibt und im November den Antrag stellt, hat die Reihenfolge verkehrt.
Die Größenordnung des Programms
Für das Programm stehen 300 Millionen Euro bereit. Teilt man diese Summe durch den Höchstzuschuss von 30.000 Euro, ergeben sich rund 10.000 Wohneinheiten bundesweit. Das ist eine eigene Rechnung aus zwei belegten Werten, und sie beschreibt die Untergrenze: Wo der Zuschuss je Einheit niedriger ausfällt, reicht das Budget weiter.
Zur Einordnung: 2025 wurden bundesweit rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt. Das Programm bewegt sich damit in einer Größenordnung von wenigen Prozent der Jahresproduktion. Es ist ein Anreiz für Vorhaben, die ohnehin am Rand der Wirtschaftlichkeit stehen, und kein Instrument, das den Wohnungsmarkt dreht.
In Hamburg trifft dieser Anreiz auf eine Bautätigkeit, die auseinanderläuft. Die Fertigstellungen sind eingebrochen, die Genehmigungen ziehen wieder an, und dazwischen steht ein Bauüberhang, der die eigentliche Geschichte erzählt.
| Kennzahl | Wert | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Fertiggestellte Wohnungen 2025 | 5.976 | minus 2.343 oder minus 28 Prozent |
| Genehmigte Wohnungen 2025 | 6.676 | plus 44,6 Prozent |
| Genehmigte Wohnungen Januar bis April 2026 | 2.344 | nicht ausgewiesen |
| Bauüberhang zum 31. Dezember 2025 | 20.561 Wohnungen | davon 10.435 noch nicht begonnen |
Über 10.000 genehmigte Wohnungen sind in Hamburg noch nicht begonnen worden, für 519 weitere ist die Genehmigung erloschen. Das Nadelöhr des Hamburger Wohnungsbaus liegt derzeit nicht bei der Genehmigung, sondern zwischen Genehmigung und Baubeginn. Ein Zuschuss verschiebt diese Grenze ein Stück, er hebt sie nicht auf.
Städte brauchen alte Gebäude so dringend, dass lebendige Straßen und Viertel ohne sie wahrscheinlich gar nicht entstehen könnten.
Jane Jacobs, The Death and Life of Great American Cities, 1961, Kapitel 10 (deutsche Übertragung)
Warum die Frist das eigentliche Nadelöhr ist
Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen ist bauordnungsrechtlich eine Nutzungsänderung und damit genehmigungspflichtig, selbst dann, wenn baulich zunächst nichts verändert wird. Der Grund liegt in der Sache: An Wohnnutzung stellt das Bauordnungsrecht andere Anforderungen als an eine Büronutzung.
Geprüft werden regelmäßig der Brandschutz und die Rettungswege, die Belichtung und Besonnung der künftigen Aufenthaltsräume, der Schallschutz zwischen den Nutzungen, die sanitäre Ausstattung und, je nach Lage und Vorschrift, der Stellplatznachweis.
Belichtung und Rettungsweg sind dabei die harten Kriterien. Eine Praxis im Hochparterre eines Gründerzeithauses mit tiefem Grundriss und einem Fenster zum verschatteten Innenhof erfüllt die Anforderungen an Aufenthaltsräume oft nicht, ohne dass die Fassade oder der Grundriss angefasst werden. Ein Zuschuss ändert an dieser Geometrie nichts.
Daraus ergibt sich die eigentliche Rechnung dieses Herbstes. Wer heute noch keine Machbarkeitsprüfung und keinen Entwurf hat, wird bis zum 31. Dezember kaum in der Lage sein, ein Vorhaben so weit zu bringen, dass der Antrag vor Vorhabenbeginn sinnvoll gestellt werden kann. Wer dagegen bereits eine Bauvoranfrage laufen hat, sollte die Frist kennen.
Der Hamburger Zusatz: § 250 BauGB
Eine Hamburger Besonderheit kommt hinzu, sobald aus dem Umbau nicht eine Wohnung zur Vermietung, sondern Eigentum zum Verkauf werden soll. Die Umwandlungsverordnung nach § 250 des Baugesetzbuchs gilt hier im gesamten Stadtgebiet und stellt die Begründung von Wohnungseigentum unter Genehmigungsvorbehalt.
Die Genehmigungspflicht greift bei Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen. Erfasst sind nach dem Wortlaut der Verordnung Wohngebäude, die bei ihrem erstmaligen Inkrafttreten am 13. November 2021 bestanden. Der Senat hat die Verordnung bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Ausnahmen regelt § 250 Abs. 3 Nr. 1 bis 5 BauGB abschließend, darunter Erbfälle und die Veräußerung an Familienangehörige.
Ob ein Haus, dessen Gewerbefläche erst 2026 zu Wohnraum wird, unter diese Stichtagsregelung fällt, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls und keine, die sich aus der Ferne beantworten lässt. Sie gehört vor die Bauprüfabteilung des Bezirks und zum Notar, und zwar bevor die Aufteilung geplant wird, nicht danach.
Für die Bewertung ist der Punkt trotzdem entscheidend. Eine zusätzliche Wohnung im vermieteten Bestand wirkt über den Ertragswert. Eine Wohnung, die als Eigentum verkauft werden soll, wirkt über den Vergleichswert, und der liegt in den Alsterlagen deutlich darüber. Zwischen beiden Wegen steht in Hamburg eine Genehmigung.
Wissen Sie, was die Fläche im Erdgeschoss Ihres Hauses als Wohnung wert wäre, und was der Weg dorthin kostet?
Die Reihenfolge dieses Vorhabens ist umgekehrt zu der, die das Förderprogramm nahelegt. Zuerst steht die Frage, ob aus der Fläche überhaupt ein Aufenthaltsraum werden kann, dann die nach den Kosten, dann die nach dem Weg der Verwertung, und erst am Ende die nach dem Zuschuss. Wer in dieser Reihenfolge prüft, verliert im schlechtesten Fall eine Förderung. Wer sie umdreht, verliert ein Jahr. Was eine solche Fläche als Wohnung wert wäre und was der Umbau am Ertrag ändert, lässt sich vorab beziffern, und dafür sind wir da.
