Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Eppendorf, Winterhude oder Harvestehude eine Altbauwohnung hält und darin seit Jahren ein Zimmer als Büro nutzt, denkt beim Verkauf zuerst an Preis, Termin und Käuferkreis. Die Frage, die dann im Gespräch mit dem Steuerberater aufkommt, lautet anders: Muss der Teil des Kaufpreises, der auf dieses Zimmer entfällt, versteuert werden? Die Antwort hängt an einer Unterscheidung, die in der Buchhaltung steht und nicht im Grundbuch. Und sie ist seit dem 30. Dezember 2025 für viele Eigentümer eine andere als zuvor.
Warum die Frage inzwischen viele betrifft
Das Arbeiten von zu Hause ist keine Übergangserscheinung geblieben. Nach der Konjunkturumfrage des ifo Instituts arbeiteten im Februar 2026 gut 24 Prozent aller Beschäftigten in Deutschland zumindest teilweise von zu Hause. Seit 2022 liegt der Wert stabil bei etwa einem Viertel.
Aufschlussreicher als der Durchschnitt sind die Branchen. Bei Dienstleistern liegt der Anteil bei knapp 35 Prozent, bei IT-Dienstleistern bei über 76 Prozent, bei Unternehmensberatungen bei knapp 68 Prozent. Das sind genau die Berufsbilder, die in den Alster- und Elbvororten überdurchschnittlich vertreten sind: Beratung, Recht, Medizin, Planung, Vermögensverwaltung. Wo diese Menschen wohnen, gibt es meist auch ein Zimmer, in dem gearbeitet wird.
Steuerlich zerfällt diese Gruppe in zwei Lager, und der Unterschied zwischen ihnen entscheidet über den Nettoerlös eines Verkaufs. Auf der einen Seite stehen Angestellte und private Vermieter, deren Einkünfte als Überschuss von Einnahmen über Werbungskosten ermittelt werden. Auf der anderen Seite Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende, die einen Gewinn ermitteln und deshalb ein Betriebsvermögen haben.
Der Regelfall: Angestellte und private Vermieter
Für sie ist die Lage seit fünf Jahren geklärt. Verkauft jemand eine Immobilie aus dem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Frist läuft von Beurkundung zu Beurkundung.
Von dieser Regel gibt es eine Ausnahme, die den meisten Eigentümern bekannt ist: Wer die Immobilie selbst bewohnt hat, bleibt steuerfrei. Das Gesetz verlangt dafür entweder eine durchgehende Selbstnutzung zwischen Anschaffung und Verkauf oder eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Angebrochene Jahre zählen dabei mit.
Die Finanzverwaltung vertrat lange die Auffassung, dass ein häusliches Arbeitszimmer aus dieser Selbstnutzung herausfalle, weil dort nicht gewohnt, sondern gearbeitet werde. Konsequenz wäre gewesen: anteilige Steuer auf den Zimmeranteil, obwohl der Rest der Wohnung steuerfrei bleibt. Grundlage war ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 5. Oktober 2000.
Der Bundesfinanzhof hat dem am 1. März 2021 widersprochen (IX R 27/19). Ein häusliches Arbeitszimmer ist danach in die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken einbezogen, weil es Teil der häuslichen Sphäre bleibt. Der auf das Zimmer entfallende Gewinn ist nicht zu versteuern, und zwar auch dann nicht, wenn die Kosten des Zimmers zuvor steuerlich abgezogen wurden.
Für einen angestellten Eigentümer, der in seiner Winterhuder Wohnung ein Arbeitszimmer geltend macht, ist die Sache damit erledigt. Der Abzug in der Steuererklärung kostet ihn beim Verkauf nichts.
Der Ausnahmefall: wenn das Zimmer zum Betrieb gehört
Anders liegt es bei Gewinneinkünften. Wird ein Raum in der eigenen Wohnung dauerhaft und nahezu ausschließlich für den eigenen Betrieb genutzt, kann er notwendiges Betriebsvermögen werden. Er steht dann steuerlich nicht mehr in der Wohnung, sondern im Betrieb, auch wenn sich an der Adresse nichts ändert.
Das hat eine unangenehme Kehrseite. Wird das Gebäude verkauft oder der Raum dauerhaft wieder privat genutzt, ist ein Veräußerungs- oder Entnahmegewinn zu versteuern. Der Wertzuwachs des Zimmers wird also besteuert, und die Zehnjahresfrist des § 23 EStG hilft hier nicht: Im Betriebsvermögen gibt es keine Haltefrist, nach deren Ablauf ein Gewinn steuerfrei wird.
In Lagen mit erheblichem Wertzuwachs über zwanzig oder dreißig Jahre ist das kein Randbetrag. Es ist der Anteil eines Zimmers an genau dem Wertzuwachs, wegen dessen die Immobilie überhaupt als Vermögenswert gilt.
Was sich zum 30. Dezember 2025 geändert hat
Der Gesetzgeber kennt für kleine betrieblich genutzte Gebäudeteile seit jeher eine Bagatellgrenze. Sie steht in § 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, also in der Verordnung, die das Einkommensteuergesetz im Detail ausführt. Unterhalb dieser Grenze braucht ein eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteil nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden. Er bleibt privat, und damit bleibt auch sein Wertzuwachs außerhalb des Betriebs.
Die alte Fassung stellte zwei Bedingungen, die zugleich erfüllt sein mussten: Der Wert des Grundstücksteils durfte ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks nicht übersteigen und zugleich nicht mehr als 20.500 Euro betragen. Die 20.500 Euro stammen aus einer Zeit, in der sie für ein Arbeitszimmer eine realistische Größe waren.
Mit der Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen ist § 8 EStDV neu gefasst worden. Das Kabinett beschloss sie am 5. November 2025, der Bundesrat stimmte am 19. Dezember 2025 zu, verkündet wurde sie am 29. Dezember 2025. Seither gilt: Der Grundstücksteil braucht nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn seine Größe nicht mehr als 30 Quadratmeter oder sein Wert nicht mehr als 40.000 Euro beträgt.
Die entscheidende Änderung steht nicht in den Zahlen, sondern in einem Wort. Aus dem "und" ist ein "oder" geworden. Es genügt, wenn eine der beiden Grenzen eingehalten wird. Für die Anwendung der neuen Grenzen gilt das für alle noch offenen Fälle.
Was das in Hamburger Preisen bedeutet
Hier wird aus einer bundesweiten Verordnungsänderung eine Hamburger Angelegenheit. Die alte Wertgrenze von 20.500 Euro war in den Premium-Wohnlagen der Stadt seit Langem ohne praktische Bedeutung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte weist für 2025 beurkundete Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus, die in den gefragten Lagen zwischen knapp 7.900 und über 13.400 Euro je Quadratmeter liegen. Ein Arbeitszimmer von 18 Quadratmetern trägt damit einen anteiligen Wert im sechsstelligen Bereich.
| Lage | Beurkundet 2025 (€/m²) | Anteil 18 m² | Alt: bis 20.500 € | Neu: bis 30 m² |
|---|---|---|---|---|
| HafenCity | 13.465 | 242.370 € | gerissen | eingehalten |
| Harvestehude | 10.650 | 191.700 € | gerissen | eingehalten |
| Rotherbaum | 10.494 | 188.892 € | gerissen | eingehalten |
| Uhlenhorst | 8.769 | 157.842 € | gerissen | eingehalten |
| Winterhude | 8.667 | 156.006 € | gerissen | eingehalten |
| Eppendorf | 7.869 | 141.642 € | gerissen | eingehalten |
Die Quadratmeterpreise stammen aus dem Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses und bilden beurkundete Kauffälle des Jahres 2025 ab, ohne Neubau. Der anteilige Wert ist eine Überschlagsrechnung: Maßgeblich ist nach § 8 EStDV der gemeine Wert des Grundstücksteils, nicht der Wohnungspreis je Quadratmeter. Für die Größenordnung genügt die Rechnung, für den Steuerbescheid nicht.
Die Tabelle zeigt das Muster in aller Deutlichkeit. Die Wertgrenze half in diesen Lagen nie. Wer die alte Regel anwenden wollte, scheiterte an ihr, weil beide Bedingungen zugleich erfüllt sein mussten. Die Flächengrenze dagegen greift überall: Ein Arbeitszimmer von 18 Quadratmetern liegt unter 30, und mehr wird seit der Neufassung nicht verlangt.
Anders gesagt: Die Verordnungsänderung wirkt genau dort am stärksten, wo die Quadratmeter am teuersten sind. Sie ist bundesweit beschlossen worden und entfaltet ihren größten Effekt in den Märkten mit den höchsten Preisen.
Der Preis der Erleichterung
Die Neufassung ist kein Geschenk ohne Gegenleistung. Mit ihr wurde ein zweiter Satz in § 8 EStDV eingefügt: Bleibt der Grundstücksteil trotz betrieblicher Nutzung im Privatvermögen, sind die auf ihn entfallenden Aufwendungen nicht als Betriebsausgaben abziehbar. Das trifft vor allem die Gebäudeabschreibung, die bisher auch dann als Betriebsausgabe geltend gemacht werden konnte, wenn der Gebäudeteil nicht aktiviert war.
Betrieblich veranlasste laufende Kosten wie Strom, Heizung oder Arbeitsmittel bleiben davon unberührt. Diese Regelung gilt erstmals für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31. Dezember 2025 beginnen.
Damit steht eine Abwägung im Raum, die sich nicht pauschal auflösen lässt: ein laufender Abzug über die Jahre der Nutzung gegen einen steuerfreien Wertzuwachs beim Verkauf. In einem Markt mit erheblichem Wertzuwachs verschiebt sich das Gewicht in Richtung des Verkaufs, in einem stagnierenden Markt in Richtung des laufenden Abzugs. Welche Seite im konkreten Fall überwiegt, hängt von Haltedauer, Abschreibungsbasis und Steuersatz ab. Diese Rechnung führt der Steuerberater, nicht der Makler.
Zwei Punkte gehören zur Ehrlichkeit dazu. Die Bagatellgrenze betrifft eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile; an Gebäudeteilen, die in früheren Jahren bereits als Betriebsvermögen bilanziert wurden, ändert sie für sich genommen nichts. Und sie befreit von einer Zuordnungspflicht, sie ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.
Was Eigentümer vor dem Verkauf klären
Vier Fragen, deren Antworten vor dem ersten Inserat vorliegen sollten
Aus welcher Einkunftsart wird das Zimmer abgesetzt: aus Überschusseinkünften wie Arbeitslohn und Vermietung oder aus einem Gewinn aus Gewerbe oder selbstständiger Arbeit?
Steht der Raum in der Buchhaltung als Betriebsvermögen, und seit wann? Die Antwort steht in der Anlagenübersicht, nicht im Kaufvertrag.
Wie groß ist der Raum tatsächlich, gemessen nach Wohnflächenverordnung und nicht nach Erinnerung? Zwischen 29 und 31 Quadratmetern liegt seit der Neufassung eine steuerliche Grenze.
Welcher Anteil des Kaufpreises entfiele rechnerisch auf den Raum, und wie verändert das die Nettoerlösrechnung des gesamten Verkaufs?
Diese vier Punkte kosten im Vorfeld eine Stunde. Nach dem Notartermin sind sie nicht mehr zu ändern.
Die Steuer, die der Einzelne zu entrichten hat, muss feststehen und darf nicht willkürlich sein. Zeitpunkt, Art und Betrag der Zahlung sollten für den Steuerpflichtigen wie für jeden anderen klar und offenkundig sein.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, 1776, zweite Steuermaxime
Smith schrieb das gegen die Willkür der Steuereintreiber seiner Zeit. Der Gedanke trägt bis in eine Durchführungsverordnung des Jahres 2025: Eine Grenze, die niemand einhalten kann, weil die Preise davongelaufen sind, ist keine Grenze mehr, sondern eine Falle. Die Neufassung räumt sie ab.
Wissen Sie, ob das Zimmer, in dem Sie arbeiten, steuerlich zu Ihrer Wohnung gehört oder zu Ihrem Betrieb?
Für die meisten Eigentümer in den Hamburger Premium-Wohnlagen ist die Antwort unproblematisch: Angestellte und private Vermieter sind seit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 1. März 2021 auf der sicheren Seite. Wer dagegen einen Gewinn ermittelt, sollte den Status seines Arbeitszimmers kennen, bevor er über einen Verkauf entscheidet. Die Neufassung des § 8 EStDV hat die Lage für viele verbessert, aber sie hat sie auch verändert, und veränderte Regeln wirken nur für den, der sie anwendet.
Die steuerliche Einordnung gehört zum Steuerberater. Was wir beitragen, ist die andere Hälfte der Rechnung: eine belastbare Einschätzung dessen, was die Wohnung am Markt tatsächlich erzielt, und die Aufteilung dieses Betrags auf die Flächen, um die es geht. Wer beide Hälften kennt, entscheidet über einen Verkauf mit Zahlen statt mit Vermutungen.
