Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer eine vermietete Wohnung kauft, bezahlt einen Preis. Das Finanzamt sieht zwei: einen für den Boden, der sich nicht abnutzt, und einen für das Gebäude, das jedes Jahr ein Stück Wert verliert und deshalb abgeschrieben werden darf. Wie dieser eine Preis in zwei zerfällt, entscheidet über die Steuer auf jede Mieteinnahme, zwanzig Jahre und länger. Bisher stand diese Aufteilung in keinem Gesetz. Das ändert sich.
Was das Kabinett am 12. August beschlossen hat
Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 fügt einen neuen § 6f in das Einkommensteuergesetz ein, überschrieben „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück". Er ordnet in drei Stufen, was bisher Rechtsprechung und Verwaltungspraxis regelten. Erste Stufe: Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung ist der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Das ist die Formel des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2015, jetzt als Gesetzestext.
Zweite Stufe: Fehlt eine solche Vereinbarung oder hält sie nicht, sind Boden- und Gebäudewert getrennt zu ermitteln, und der Kaufpreis wird im Verhältnis der beiden aufgeteilt. Maßgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, das Regelwerk, nach dem auch Verkehrswerte ermittelt werden. Der Gebäudeanteil ergibt sich aus dem marktangepassten Verfahrenswert des ganzen Grundstücks abzüglich des Bodenwerts, korrigiert um besondere Merkmale des Objekts; unter null darf er nicht fallen. Dritte Stufe: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe bereit, deren Ergebnis das Finanzamt übernehmen darf. Wer eine abweichende Aufteilung durchsetzen will, muss sie nachweisen, und zwar ausschließlich durch ein Gutachten, das nach persönlicher Vorortbesichtigung erstellt wurde, von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person.
| Stufe | Was gilt | Wer trägt die Last |
|---|---|---|
| Vertragliche Aufteilung | maßgeblich, solange wirtschaftlich haltbar | Finanzamt muss die Unhaltbarkeit begründen |
| Rechnung nach ImmoWertV | Verfahrenswert minus Bodenwert, amtliche Arbeitshilfe | Eigentümer, wenn er abweichen will |
| Abweichender Nachweis | nur Gutachten mit Vorortbesichtigung, öbuv oder DIN EN ISO/IEC 17024 | Eigentümer zahlt das Gutachten |
Warum das mehr ist als eine Formalie
Der Bundesfinanzhof hat 2020 in einem Fall entschieden, der die Mechanik zeigt (Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19). Ein Käufer erwarb eine vermietete Wohnung für 110.000 Euro; der Vertrag wies dem Boden 20.000 Euro zu, dem Gebäude also rund 82 Prozent. Das Finanzamt rechnete mit der Arbeitshilfe und kam auf einen Gebäudeanteil von rund 31 Prozent. Der Bundesfinanzhof stellte klar: Ein Finanzgericht darf eine unhaltbare vertragliche Aufteilung nicht einfach durch die Arbeitshilfe ersetzen, denn die Arbeitshilfe gewährleistet keine Aufteilung nach realen Verkehrswerten. Sie rechnet nur im vereinfachten Sachwertverfahren und kennt keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor. In Hochpreislagen führt das zu sehr niedrigen Gebäudewerten. Im Streit muss das Gericht in der Regel einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen.
Genau dieser letzte Schritt wandert mit § 6f vom Gericht zum Eigentümer. Bisher konnte er die Rechnung des Finanzamts mit eigenen Argumenten angreifen und darauf setzen, dass ein Gericht das Gutachten einholt. Künftig trägt er das Gutachten von Anfang an selbst, und ein Gutachten vom Schreibtisch, ohne Besichtigung, zählt nicht. Die Begründung des Entwurfs sagt es ausdrücklich: Die persönliche Vorortbesichtigung wird zwingend vorgeschrieben. Der Widerspruch gegen das Finanzamt wird damit von einer Rechenfrage zu einer Gutachterfrage, mit Kosten und Vorlauf.
Was das in Harvestehude bedeutet und in Sasel nicht
Der Hebel liegt im Bodenrichtwert. Je teurer der Boden, desto größer sein Anteil am Kaufpreis und desto kleiner die Abschreibungsbasis. In Harvestehude liegt der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2026 im Median bei 4.919 Euro je Quadratmeter Grundstück, in Sasel bei 687 Euro. Für eine Altbauwohnung an der Alster bedeutet das: Ein erheblicher Teil des Kaufpreises ist nach der Rechnung des Finanzamts Boden, und Boden schreibt sich nicht ab.
Ein Modell, ausdrücklich mit einer Setzung: Wohnung mit 100 Quadratmetern in Harvestehude, Kaufpreis 1.065.000 Euro, das entspricht dem beurkundeten Mittelwert von 10.650 Euro je Quadratmeter für Bestandswohnungen im Jahr 2025 (Gutachterausschuss Hamburg). Nehmen wir an, der Miteigentumsanteil entspricht 100 Quadratmetern Grundstück zum Bodenrichtwert, also 491.900 Euro. Dann bleiben dem Gebäude 573.100 Euro oder rund 54 Prozent. Bei zwei Prozent Abschreibung sind das 11.462 Euro im Jahr. Weist ein Gutachten dem Gebäude 65 Prozent zu, sind es 13.845 Euro. Die Differenz von 2.383 Euro im Jahr summiert sich über zwanzig Jahre auf 47.660 Euro Abschreibungsvolumen. Der Grundstücksanteil ist in diesem Beispiel gesetzt, nicht gemessen; in der Wirklichkeit steht er in der Teilungserklärung, und er ist der Grund, warum diese Rechnung für jede Wohnung anders ausgeht.
Der Abschreibungssatz selbst ist gesetzlich fest: zwei Prozent im Jahr für Gebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für Gebäude von vor 1925, drei Prozent für Fertigstellungen nach dem 31. Dezember 2022 (§ 7 Absatz 4 EStG). Am Satz lässt sich also nichts drehen. Der ganze Spielraum liegt in der Basis, und die Basis ist die Aufteilung.
Die Steuer, die jeder Einzelne zu zahlen hat, muss bestimmt sein und darf nicht willkürlich sein.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, 1776, Fünftes Buch, Zweites Kapitel
Was der Entwurf nicht ändert
Zwei Dinge bleiben, wie sie sind. Die Arbeitshilfe gab es schon, das Finanzamt hat sie seit Jahren benutzt; neu ist ihre gesetzliche Verankerung, nicht ihre Existenz. Und die Maßgeblichkeit der vertraglichen Aufteilung stand seit 2015 in der Rechtsprechung. Wer bisher begründet aufgeteilt hat, ändert nichts. Die Gutachterpflicht hat zudem eine zweite Seite: Sie nimmt dem Finanzamt die Möglichkeit, eine sachverständig belegte Aufteilung mit einer Tabellenrechnung zu übergehen. Die Begründung des Entwurfs spricht von einer qualifizierten Schätzung, die sachverständig widerlegt werden kann.
Und der Entwurf ist noch kein Gesetz. Der Bundesrat tagt am 25. September; seine Stellungnahme zum Regierungsentwurf wird für diese Sitzung erwartet, danach folgt das parlamentarische Verfahren. Änderungen sind möglich. Gelten soll die Regel nach der Anwendungsvorschrift für Grundstücke, die auf Grund eines nach dem Tag der Verkündung geschlossenen Kaufvertrags erworben werden. Wer noch in diesem Jahr beurkundet, kauft nach altem Recht; wer im kommenden Jahr beurkundet, sehr wahrscheinlich nach neuem.
Was vor dem nächsten Kaufvertrag zu klären ist
Vier Punkte, in dieser Reihenfolge:
Die Aufteilung im Kaufvertrag nicht dem Formular überlassen. Eine begründete Vereinbarung, die den Bodenrichtwert und den Zustand des Gebäudes nachvollziehbar abbildet, ist die günstigste aller Stufen.
Die Vereinbarung gegen die Arbeitshilfe halten, bevor der Vertrag unterschrieben ist. Liegt sie weit darüber, sollte man wissen, womit man das begründet.
Bei einer Abweichung das Gutachten einplanen, solange das Objekt zugänglich ist. Die Vorortbesichtigung ist Pflicht, und sie lässt sich nach Übergabe an einen Mieter nicht beliebig nachholen.
Die Unterlagen aufheben: Teilungserklärung mit Miteigentumsanteil, Bodenrichtwertauskunft zum Stichtag, Gutachten. Sie tragen die Abschreibung über die gesamte Haltedauer.
Häufige Fragen aus unseren Mandaten
Gilt § 6f auch für Wohnungen, die ich schon besitze?
Nein. Nach dem Entwurf gilt die Regel erstmals für Grundstücke, die auf Grund eines nach dem Tag der Verkündung abgeschlossenen Kaufvertrags erworben werden. Für laufende Abschreibungen ändert sich nichts.
Reicht ein Gutachten meines Steuerberaters oder eine eigene Rechnung?
Nein. Der Nachweis einer von der Arbeitshilfe abweichenden Aufteilung ist nach dem Entwurf nur durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person zu führen, erstellt nach persönlicher Besichtigung. Eine eigene Rechnung oder ein Schreibtischgutachten erfüllt die Form nicht.
Kann das Finanzamt eine vertragliche Aufteilung einfach verwerfen?
Nicht einfach. Die vertragliche Aufteilung ist zugrunde zu legen, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Diese Grenze stammt aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und steht jetzt im Gesetzestext. Verworfen wird sie bei Scheinvereinbarungen, bei Gestaltungsmissbrauch oder wenn sie offensichtlich neben den Werten liegt.
Steht in Ihrem letzten Kaufvertrag eine Aufteilung, und wüssten Sie zu sagen, wie sie zustande kam?
Die Aufteilung eines Kaufpreises war lange eine Zeile im Notarvertrag, die niemand las. Mit § 6f wird sie zu einer Entscheidung mit zwei Wegen: begründet vereinbaren oder später mit Gutachten beweisen. Der erste Weg ist der günstigere, aber er verlangt, dass Bodenrichtwert, Gebäudezustand und Miteigentumsanteil vor der Unterschrift auf dem Tisch liegen. Wir ordnen diese Zahlen im Rahmen der Marktwertanalyse ein; die steuerliche Prüfung im Einzelfall gehört zum Steuerberater.
