Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Nienstedten ein Haus mit großem Garten hält, in Wellingsbüttel an die nächste Generation übertragen möchte oder in einer Erbengemeinschaft über die Auseinandersetzung eines Grundstücks entscheidet, liest die neuen amtlichen Zahlen mit einer einzigen Frage im Kopf: Ist meine Immobilie weniger wert geworden?
Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte gibt darauf eine zweigeteilte Antwort. Der Boden hat nachgegeben. Das Haus darauf nicht.
Was zum 1. Januar 2026 festgestellt wurde
Der Gutachterausschuss leitet die Bodenrichtwerte aus beurkundeten Kaufverträgen ab, nicht aus Angebotspreisen. Für Bauplätze für Einfamilienhäuser weist er zum 1. Januar 2026 einen durchschnittlichen Rückgang von rund fünf Prozent aus, in einzelnen Stadtteilen fiel er deutlicher aus.
Bei Bauplätzen für Mehrfamilienhäuser sank das untere Preissegment um etwa fünf Prozent, das obere blieb weitgehend stabil. Die Bodenrichtwerte für gewerbliche Nutzungen blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert.
Im selben Bericht steht der zweite Teil der Antwort. Die bebauten Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich im Wert stabilisiert. Bei Eigentumswohnungen zeigt sich im Neubau wie im Bestand eine leicht positive Tendenz, bei Mehrfamilienhäusern ein Preisanstieg.
| Lagequalität | 2022 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Schlechte und mäßige Lage | 376,4 | 248,8 | 258,4 |
| Mittlere Lage | 320,8 | 229,9 | 225,6 |
| Gute Lage | 352,3 | 235,3 | 227,9 |
Die Reihe zeigt zweierlei. Der Bodenpreis in guter Lage liegt inzwischen rund 35 Prozent unter dem Höchststand von 2022. Und die Richtung ist nicht mehr einheitlich: 2025 gab der Index in mittlerer und guter Lage weiter nach, in schlechter und mäßiger Lage zog er wieder an.
Warum Boden und Gebäude auseinanderlaufen
Ein Bodenrichtwert ist ein statistischer Wert aus tatsächlichen Verkäufen von Bauland. Er lebt von Fallzahlen. In Hamburg wurden 2025 insgesamt 329 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, davon 46 in guter und zehn in bevorzugter Lage.
| Lagequalität | Mittelwert je m² | Kauffälle 2025 |
|---|---|---|
| Mittlere Lage | 696 € | 233 |
| Gute Lage | 995 € | 46 |
| Bevorzugte Lage | 1.600 € | 10 |
| Alle Lagen | 738 € | 329 |
Zehn Kauffälle sind eine schmale Basis für eine Preisaussage über ein ganzes Segment. Genau dort, wo langjährige Eigentümer ihre Häuser halten, ist der Baulandmarkt am dünnsten. Wer in Othmarschen oder Blankenese ein bebautes Grundstück besitzt, verkauft im Ernstfall kein Bauland, sondern ein Haus.
Der bebaute Markt folgt einer anderen Logik. Er wird über Vergleichspreise für ähnliche Objekte gehandelt, und dort ist die Datenbasis dicht. Bei Eigentumswohnungen lagen die Mediane zum 30. Juni 2026 bei 11.765 Euro je Quadratmeter in Harvestehude, 9.941 in Rotherbaum, 9.366 in Uhlenhorst, 8.186 in Winterhude und 8.039 in Eppendorf.
Die Bodenrenten wie auch die gewöhnliche Grundrente sind eine Art von Einkommen, das der Eigentümer in vielen Fällen ohne eigenes Zutun und ohne eigene Sorge bezieht.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, Buch V, 1776
Smith beschrieb damit, dass der Boden seinen Wert aus der Umgebung zieht und nicht aus der Arbeit des Eigentümers. Das erklärt die Gegenbewegung dieser Monate. Wenn Baurecht, Baukosten und Finanzierung die Rechnung eines Bauvorhabens verengen, gibt zuerst der Preis des Bodens nach, nicht der des fertigen Hauses.
Wo der Bodenrichtwert wirklich durchschlägt
Für Eigentümer ist der Bodenrichtwert selten eine Verkaufszahl. Er ist eine Bewertungszahl, und er wirkt nur in bestimmten Verfahren. Das Bewertungsgesetz regelt, wie Finanzämter Grundbesitz für Erbschaft und Schenkung ansetzen.
Nach § 179 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke nach Fläche und Bodenrichtwert. Anzusetzen ist dabei stets der Wert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelt hat. Für einen Stichtag im Jahr 2026 ist das der Wert zum 1. Januar 2026, also der gesunkene.
Bei bebauten Grundstücken kehrt sich das Bild. Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden nach § 182 Absatz 2 BewG im Vergleichswertverfahren bewertet, sobald der Gutachterausschuss Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren liefert. Dort taucht der Bodenrichtwert als eigene Größe nicht auf.
Erst wenn kein Vergleichswert vorliegt, greift das Sachwertverfahren, und dann zählt der Bodenwert wieder mit. Dasselbe gilt im Ertragswertverfahren für vermietete Mehrfamilienhäuser. Ob der niedrigere Bodenrichtwert im eigenen Fall überhaupt ankommt, entscheidet also das Verfahren, nicht die Schlagzeile.
Vier Schritte ordnen die Lage für Eigentümer, die 2026 übertragen oder bewerten lassen:
Verfahren klären: Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert. Erst das Verfahren entscheidet, ob der Bodenwert überhaupt in die Rechnung eingeht.
Stichtag prüfen: Maßgeblich ist nach § 179 BewG der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelte Bodenrichtwert. Bei einer geplanten Schenkung ist der Termin damit eine Stellschraube, deren steuerliche Folgen der Steuerberater beurteilt und der Notar beurkundet.
Grundsteuer getrennt betrachten: Hamburg rechnet nach dem eigenen Wohnlagemodell wertunabhängig nach Grundstücks- und Wohnfläche. Ein sinkender Bodenrichtwert senkt die Hamburger Grundsteuer nicht.
Abweichung nachweisen, wo sie besteht: § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu, über ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, alternativ über einen Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag.
Diese Trennlinie ist wichtig, damit aus der Meldung nicht die falsche Erwartung entsteht. Der gesunkene Bodenrichtwert ist keine allgemeine Wertminderung des Hamburger Wohneigentums. Er ist eine präzise Größe mit einem eng begrenzten Anwendungsbereich.
Wissen Sie, nach welchem Verfahren Ihre Immobilie im Erbfall bewertet würde, und ob der Bodenwert darin überhaupt vorkommt?
Zwei Zahlen aus demselben Bericht erzählen zwei Geschichten. Der Boden in Hamburg ist günstiger geworden, das Wohnen darauf nicht. Für den Verkauf eines bebauten Grundstücks an der Elbe oder an der Alster ändert der neue Bodenrichtwert wenig. Für eine Schenkung, eine Erbauseinandersetzung oder ein unbebautes Grundstück im Familienbesitz verschiebt er die Rechnung. Wer beides auseinanderhält, entscheidet auf der richtigen Grundlage.
