Die Menge ist zurück, der Preis noch nicht

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg hat für das Jahr 2025 genau 10.120 Kaufverträge gezählt. Das ist der höchste Stand seit 2021 und der zweite Anstieg in Folge. Im selben Bericht steht, dass die Preise für Wohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser weiter deutlich unter ihrem Höchststand liegen. Beide Sätze sind richtig, und sie stammen aus derselben Tabellensammlung.

Für Eigentümer in den Alster- und Elblagen ist das keine statistische Feinheit. Wer verkleinern will, wer geerbt hat oder wer eine Übertragung an die nächste Generation vorbereitet, arbeitet oft mit einer Preisvorstellung, die aus dem Jahr 2022 stammt. Der Markt hat seither die Zahl der Abschlüsse zurückgeholt. Das Preisniveau von damals hat er nicht zurückgeholt.

Zwei Zahlen aus derselben Tabelle

Die Zahl der beurkundeten Kaufverträge über alle Teilmärkte hinweg fiel von 11.058 im Jahr 2021 auf 7.063 im Jahr 2023. Das war der Tiefpunkt nach dem Zinsanstieg. Seither geht es aufwärts: 9.089 Verträge im Jahr 2024, 10.120 im Jahr 2025. Gegenüber dem Tiefpunkt sind das gut dreiundvierzig Prozent mehr Abschlüsse.

Der Geldumsatz, also die Summe aller beurkundeten Kaufpreise, ist einen anderen Weg gegangen. Er lag 2021 bei 13,45 Milliarden Euro, fiel 2023 auf 6,43 Milliarden und erreichte 2025 wieder 9,04 Milliarden. Das sind knapp fünf Prozent mehr als im Vorjahr, aber nur gut zwei Drittel des Werts von 2021.

Die Vertragszahl hat sich also auf gut einundneunzig Prozent des Standes von 2021 erholt, der Geldumsatz nur auf gut siebenundsechzig Prozent. Diese Schere hat zwei Ursachen, und nur eine davon ist der Preis. Die andere ist die Zusammensetzung: Es wechseln andere Objekte den Eigentümer als vor der Zinswende, und die großen Pakete fehlen. Der durchschnittliche Kaufpreis je Vertrag ist deshalb kein Preisindex, auch wenn er wie einer aussieht.

Drei Teilmärkte, drei verschiedene Rückstände

Wer wissen will, was mit den Preisen wirklich passiert ist, muss die Indexreihen lesen. Der Gutachterausschuss führt sie getrennt für Eigentumswohnungen, für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Mehrfamilienhäuser, jeweils auf die Basis 1. Juli 2010 gleich 100 gerechnet. Ein Index bereinigt das, was der Durchschnittspreis nicht bereinigt: Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr.

Zwei Befunde stehen in dieser Tabelle. Erstens: 2025 war das erste Jahr seit dem Zinsanstieg, in dem alle drei Indizes gleichzeitig gestiegen sind. Der Bericht beziffert die bereinigte Entwicklung mit plus fünf Prozent bei Eigentumswohnungen, plus einem Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und plus acht Prozent bei Mehrfamilienhäusern. Die Wende ist damit belegt, nicht behauptet.

Zweitens: Die drei Segmente stehen sehr unterschiedlich weit vom Höchststand entfernt. Eigentumswohnungen fehlen rund zwölf Prozent, Ein- und Zweifamilienhäusern rund sechzehn, Mehrfamilienhäusern rund achtundzwanzig. Wer eine Wohnung in Eppendorf besitzt, ist einem alten Höchstwert deutlich näher als jemand, der ein Zinshaus in Uhlenhorst hält. Das ist derselbe Markt, aber nicht dieselbe Lage.

Bemerkenswert ist dabei, wo die Bewegung am stärksten war. Im Segment der Mehrfamilienhäuser stieg die Zahl der Verträge von 400 auf 510, der Geldumsatz von 1,10 auf 1,82 Milliarden Euro, also um rund zwei Drittel. Genau das Segment mit dem größten Rückstand hat 2025 am kräftigsten zugelegt. Im Mittel wurde das 22,1-fache der Jahresnettokaltmiete bezahlt.

Eine Gegenbewegung gehört daneben. Die fortgeschriebenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 sind über die Gesamtstadt weiter gefallen, bei Einfamilienhausbauplätzen um fünf Prozent, bei Geschosswohnungsbauplätzen um vier Prozent. Der Boden verbilligt sich also, während die bebauten Objekte teurer werden. Für den Eigentümer eines Grundstücks in guter Lage ist das kein Widerspruch, sondern die Rechnung des Bauträgers: Was sich am Ende nicht wirtschaftlich bebauen lässt, wird beim Boden abgezogen.

Was das für den eigenen Angebotspreis bedeutet

Alle bisher genannten Zahlen sind beurkundete Werte, also das, was tatsächlich bezahlt und beim Notar unterschrieben wurde. Daneben steht die zweite Preiswelt: das, was aufgerufen wird. Die beiden werden im Alltag ständig verwechselt, und die Verwechslung kostet Zeit.

In unserer eigenen Auswertung des Angebotsbestands im Kerngebiet der Alster- und Elblagen standen zum Stichtag 9. August 2026 genau 353 Objekte seit mindestens zweihundert Tagen im Markt. Zwei von drei davon standen länger als dreihundert Tage. Die Hälfte stand unverändert zum Startpreis. Wer reduzierte, reduzierte im Schnitt um 11,2 Prozent, und die Nachlässe wurden mit der Standzeit größer, von 9,7 Prozent in der kürzesten Gruppe auf 11,9 Prozent in der längsten.

Diese Zahlen beschreiben ausdrücklich Angebotspreise, keine Abschlüsse. Genau darin liegt ihr Wert: Sie zeigen, was passiert, wenn eine Preisvorstellung aus einem anderen Marktjahr auf die heutige Nachfrage trifft. Der Käufer ist zurück, das ist die Botschaft der 10.120 Verträge. Er kauft nur nicht zum Preis von 2022.

Wie weit die beiden Welten auseinanderliegen, lässt sich am Beispiel Harvestehude zeigen. Für Eigentumswohnungen lag der Angebotspreis dort im Median bei 11.765 Euro je Quadratmeter (IMV Marktbericht-plus, Stand 30. Juni 2026), der beurkundete Mittelwert ohne Neubau bei 10.650 Euro je Quadratmeter (Gutachterausschuss, 2025). Die beiden Werte sind nicht deckungsgleich definiert, sie haben verschiedene Stichtage, verschiedene Lagemaße und einen unterschiedlichen Zuschnitt beim Neubau. Als Richtungsaussage bleiben sie belastbar: Zwischen aufgerufen und gezahlt liegt eine spürbare Strecke.

Eine Zahl räumt zugleich mit einer verbreiteten Sorge auf. In ganz Hamburg gab es 2025 dreißig Zuschläge in Zwangsversteigerungen, über alle Objektarten zusammen, mit einem Geldumsatz von 37 Millionen Euro. Bei Eigentumswohnungen lag die Verkehrswertquote im Mittel bei 89 Prozent. Von einer Welle notverkaufter Immobilien ist in den amtlichen Zahlen nichts zu sehen.

Wir müssen das Preissystem als einen Mechanismus zur Übermittlung von Information betrachten, wenn wir seine wirkliche Funktion verstehen wollen.

Friedrich August von Hayek, The Use of Knowledge in Society, 1945. Übertragung aus dem englischen Original.

Auf welches Jahr ist die Zahl geeicht, mit der Sie den Wert Ihrer Immobilie im Kopf haben?

Der Hamburger Markt des Jahres 2025 war kein Markt der Zurückhaltung. Er war ein Markt, in dem wieder verkauft und gekauft wurde, in dem 51 Prozent der Wohnungsverkäufe und 62 Prozent der Mehrfamilienhaus-Verkäufe über Makler liefen, und in dem die Preise erstmals seit dem Zinsanstieg in allen drei Wohnsegmenten wieder zulegten. Nur eben von einem Niveau aus, das zwölf bis achtundzwanzig Prozent unter dem alten Höchststand liegt. Wer diese beiden Bewegungen auseinanderhält, verhandelt aus einer klareren Position. Wer den eigenen Wert nicht schätzen, sondern gegen die beurkundeten Vergleichsfälle der eigenen Lage rechnen lassen möchte, kann uns dazu ansprechen.