Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Es gibt eine Beobachtung, die in Harvestehude und Uhlenhorst regelmäßig für Ruhe sorgt, wo eigentlich Unruhe angebracht wäre. Die Wohnung zwei Häuser weiter stand ein Dreivierteljahr im Portal, und plötzlich ist sie verschwunden. Der Nachbar, der selbst über einen Verkauf nachdenkt, zieht daraus den naheliegenden Schluss: Es geht also doch, und zwar zu diesem Preis.
Für langjährige Eigentümer, für Erbengemeinschaften vor der Einigung und für alle, die eine Verkleinerung vorbereiten, ist dieser Schluss die teuerste Abkürzung im ganzen Verfahren. Wir haben deshalb im August beide Seiten desselben Marktes ausgewertet: die Angebote, die verschwunden sind, und die, die geblieben sind.
Was es heißt, wenn ein Inserat verschwindet
Ein Portal kennt zwei Zustände: online und nicht mehr online. Der zweite ist keine Verkaufsmeldung. Er entsteht, wenn beurkundet wurde, aber ebenso, wenn der Eigentümer die Vermarktung abbricht, wenn der Auftrag zu einem anderen Makler wechselt oder wenn aus dem Verkauf eine Vermietung wird.
Diese Unterscheidung ist der Grund, warum wir aus dem Verschwinden eines Inserats nie einen Kaufpreis ableiten. Was sich dagegen sauber ablesen lässt, ist die Vorgeschichte: wie lange ein Objekt im Markt stand und was in dieser Zeit mit dem aufgerufenen Preis geschah. Genau darin unterscheiden sich die beiden Bestände deutlich.
345 verschwundene gegen 353 laufende Angebote
Stichtag ist der 9. August 2026. Erfasst sind ausschließlich Angebote mit einer Standzeit von mindestens zweihundert Tagen, also der zähe Teil des Marktes. Der Offline-Bestand umfasst 345 Objekte aus Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf, Uhlenhorst und Alsterdorf. Der Online-Bestand umfasst 353 Objekte aus diesen Lagen und zusätzlich aus Winterhude, Othmarschen, Nienstedten, der HafenCity und Lokstedt.
| Kennzahl | noch am Markt | vom Markt genommen |
|---|---|---|
| Angebote in der Auswertung | 353 | 345 |
| Preis mindestens einmal gesenkt | 42 % | 55 % |
| Preis nie verändert | 50 % | 42 % |
| Preis erhöht | 8 % | 3 % |
| Median-Standzeit | 352 Tage | 293 Tage |
| Anteil über 300 Tage | 67 % | 48 % |
Die Richtung ist in jeder Kennzahl dieselbe. Wer den Markt verlassen hat, hatte häufiger nachgelassen, stand kürzer und hatte seltener zwischendurch erhöht. Wer noch steht, hält in der Hälfte der Fälle seit über einem Jahr am Startpreis fest. Das ist keine Vermarktung mehr, das ist eine Ausstellung.
Zwei Vorbehalte gehören unmittelbar dazu, sonst trägt die Zahl mehr, als sie kann. Der Gebietszuschnitt beider Bestände ist nicht identisch, das Muster ist deshalb belastbar, die einzelnen Prozentpunkte sind es nicht auf die Stelle genau. Und der Ausstieg aus dem Portal bleibt ein Ausstieg, kein Abschluss. Belegt ist ein Zusammenhang zwischen Preisbewegung und Marktausstieg, kein Beweis dafür, dass die Reduktion den Verkauf ausgelöst hat.
Der Nachlass kommt spät, und er wird mit der Zeit tiefer
| Standzeit | hatte reduziert | unverändert | Ø Reduktion |
|---|---|---|---|
| 200 bis 250 Tage | 43 % | 54 % | 8,3 % |
| 251 bis 300 Tage | 57 % | 43 % | 9,9 % |
| über 300 Tage | 61 % | 34 % | 11,6 % |
Je länger ein Objekt im Markt stand, desto wahrscheinlicher wurde die Korrektur und desto tiefer fiel sie aus. Über alle 191 reduzierten Objekte lag der Nachlass im Mittel bei 10,5 Prozent, im Median bei 9 Prozent. Neunzehn Objekte gaben zwanzig Prozent und mehr ab, das tiefste belastbare Zugeständnis lag bei 34 Prozent.
Eine eigene Nachrechnung aus derselben Datei ordnet das Ergebnis ein und bremst die bequeme Lesart. Die Objekte, die reduziert hatten, standen im Median 317 Tage, die ohne jede Preisänderung 273 Tage. Die Reduktion hat die Standzeit also nicht verkürzt. Sie kam, nachdem der Markt lange genug nicht reagiert hatte.
Das ist die eigentliche Rechnung hinter einem ambitionierten Startpreis. Er kauft keine Zeit, er verbraucht sie. Und er wird am Ende meistens trotzdem bezahlt, nur eben aus dem Erlös.
Wir könnten ebenso gut darüber streiten, ob die obere oder die untere Klinge einer Schere das Papier schneidet, wie darüber, ob der Wert vom Nutzen oder von den Produktionskosten bestimmt wird.
Alfred Marshall, Principles of Economics, 1890, Buch V, Kapitel III. Übertragung aus dem englischen Original.
Und was wurde tatsächlich gezahlt?
Alle bisherigen Zahlen stammen aus Inseraten. Sie beschreiben, was aufgerufen wurde, nicht was beim Notar stand. Den erzielten Preis führt allein der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, und § 194 BauGB nennt den Maßstab dahinter: der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
| Lage | Angebot, 30.06.2026 | beurkundet, 2025 | Abstand |
|---|---|---|---|
| Harvestehude | 11.765 | 10.650 | plus 10,5 % |
| Uhlenhorst | 9.366 | 8.769 | plus 6,8 % |
| Eppendorf | 8.039 | 7.869 | plus 2,2 % |
| Rotherbaum | 9.941 | 10.494 | minus 5,3 % |
| Alsterdorf | 6.648 | 5.377 | plus 23,6 % |
Auch hier gehört der Methodenhinweis in denselben Absatz: Ein Median steht gegen einen Mittelwert, und die Stichtage liegen auseinander. Die Tabelle taugt daher als Größenordnung, nicht als Umrechnungsfaktor für ein einzelnes Objekt.
Bemerkenswert ist die Richtung. In Rotherbaum liegt der beurkundete Mittelwert über dem Angebots-Median, in Alsterdorf klafft der größte Abstand des Feldes. Wer seinen Preis aus Portalzahlen der Nachbarschaft ableitet, holt sich je nach Lage einen Abschlag oder einen Aufschlag ins Haus, ohne es zu merken.
Was daraus für die eigene Preisentscheidung folgt
Vier Schritte, bevor eine Zahl im Inserat steht:
Die Vergleichsbasis klären: beurkundete Kaufpreise der eigenen Lage und des eigenen Baualters, nicht die Angebotszahlen der Nachbarschaft.
Das eigene Objekt gegen diese Basis stellen, mit den Merkmalen, die den Abstand erklären: Geschoss, Grundriss, Aufzug, energetischer Zustand, Instandhaltungsrückstand.
Den Startpreis als Bandbreite entscheiden, nicht als Wunschzahl, und den Abstand zur Bandbreite bewusst wählen statt zufällig entstehen zu lassen.
Einen Prüfzeitpunkt festlegen, bevor die Vermarktung beginnt: nach wie vielen Wochen und nach wie vielen Besichtigungen die Zahl überprüft wird, und woran genau.
Der vierte Punkt ist der, der in unseren Gesprächen am häufigsten fehlt. Ein Prüfzeitpunkt, der vor der Vermarktung vereinbart wurde, ist eine nüchterne Verabredung. Derselbe Schritt nach neun Monaten Standzeit ist eine Niederlage, und er wird dann auch so verhandelt.
Steht Ihr Preis im Markt, oder steht er nur im Inserat?
Die Daten sagen nichts darüber, was Ihre Immobilie wert ist. Sie sagen etwas darüber, wie der Markt mit Preisen umgeht, die neben der Sache liegen: Er kauft sie nicht, er lässt sie stehen, und irgendwann zahlt der Eigentümer die Differenz aus dem Erlös. Wer vor der Vermarktung wissen möchte, wo sein Objekt in den beurkundeten Vergleichspreisen seiner Lage steht, bekommt diese Einordnung von uns als Bandbreite mit benannten Quellen.
