Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Zum Ende des zweiten Quartals 2026 stehen in Hamburg rund 1,14 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer, eine Quote von 7,2 Prozent. Das ist der höchste Wert, den der Markt je verzeichnet hat. Im ersten Halbjahr wurden 189.300 Quadratmeter vermietet, weniger als im Vorjahr, in kleineren Abschlüssen und konzentriert auf die zentralen Lagen. Die Spitzenmiete hält bei 41 Euro je Quadratmeter, der Durchschnitt liegt bei 22,18.
Wir schreiben über Wohnimmobilien, und ein Büromarkt gehört nicht zu unserem Geschäft. Er gehört aber zu unserer Stadt, und er wird gerade zur Quelle von Wohnraum. Bis zu 300.000 Quadratmeter Bürofläche, so schätzt ein Hamburger Maklerhaus, könnten in Hotels oder Mikroapartments umgewandelt werden. Wo das passiert und wo nicht, entscheidet, welche Wohnlagen davon berührt werden.
Wo der Leerstand liegt
Leere Büros stehen nicht am Mittelweg. Sie stehen in der City Nord, in Hammerbrook, an der City Süd, in den Bürobändern entlang der Stadtautobahnen, in Gebäuden der siebziger bis neunziger Jahre, die weder die Lage noch die Ausstattung haben, für die heute 41 Euro gezahlt werden. Der Markt trennt sich: Die Nachfrage konzentriert sich auf wenige zentrale Teilmärkte mit hoher Qualität, der Rest wird zum Umwandlungsfall.
Umwandlung heißt in Hamburg selten Eigentumswohnung. Die Grundrisse der Bürotürme, die Erschließung, die Lage an Verkehrsachsen sprechen für Mikroapartments, Hotels, Studentenwohnen, betreutes Wohnen. Das sind Segmente, die in Winterhude oder Othmarschen keine Rolle spielen. Für die Alsterlagen entsteht daraus keine Konkurrenz, für die Nebenlagen entsteht Angebot.
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Leerstand | ≈ 1,14 Mio. m² | 7,2 Prozent, Höchststand |
| Flächenumsatz | 189.300 m² | unter Vorjahr, kleinere Abschlüsse |
| Spitzenmiete | 41,00 €/m² | stabil nach plus 14 Prozent Ende 2025 |
| Durchschnittsmiete | 22,18 €/m² | moderat gestiegen |
| Fertigstellungen | 54.900 m² | 1. Halbjahr |
| Umwandlungspotenzial | bis 300.000 m² | Hotels, Mikroapartments (Robert C. Spies) |
Die eine Stelle, an der es die Wohnlagen trifft
Am 21. August haben wir über Hamburgs Büro- und Geschäftshäuser geschrieben: Der Wohnanteil trägt den Wert. Der Leerstand von 7,2 Prozent ist die Zahl, die diesen Satz bestätigt. In den Alster- und Elblagen gibt es Geschäftshäuser an den Einkaufsstraßen, Eppendorfer Landstraße, Mühlenkamp, Waitzstraße, Elbchaussee, mit Läden und Praxen unten und Wohnungen oben. Deren Wert hängt an zwei Erträgen, und der gewerbliche Ertrag wird gerade neu bewertet.
Ein Käufer, der 2026 ein Geschäftshaus in Eppendorf rechnet, setzt für die Praxis im ersten Stock ein höheres Risiko an als 2022, weil er weiß, was mit Büroflächen in der Stadt passiert. Für die Wohnungen im zweiten bis vierten Stock setzt er dasselbe an wie zuvor. Der Wohnanteil wird damit zum Teil des Hauses, der den Wert hält; wer ein Geschäftshaus verkauft, verkauft heute vor allem seine Wohnungen.
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Louis H. Sullivan, The Tall Office Building Artistically Considered, Lippincott's Magazine, März 1896
Was daraus nicht folgt
Ein Büroleerstand von 7,2 Prozent ist in Hamburg ein Rekord, im Vergleich der Metropolen ein Mittelwert; Frankfurt und Düsseldorf liegen seit Jahren darüber. Die Spitzenmiete steigt trotz Leerstand, weil die Nachfrage sich auf wenige Gebäude konzentriert. Und Umwandlungspotenzial ist eine Schätzung, kein Bauprogramm: Von 300.000 möglichen Quadratmetern werden in den nächsten Jahren einige zehntausend tatsächlich umgebaut, weil Brandschutz, Grundriss und Wirtschaftlichkeit die meisten Kandidaten ausschließen.
Auch für Wohnlagen gilt: Neues Angebot in Hammerbrook verändert den Preis in Harvestehude nicht. Es verändert die Wahl des Käufers, der zwischen einem Mikroapartment am Berliner Tor und einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Barmbek schwankt.
Was Eigentümer daraus lesen können
Wer ein Geschäftshaus in einer Wohnlage hält, sollte den Wohnanteil am Rohertrag kennen und die Gewerbeverträge nach Laufzeit sortieren; die Bewertung folgt dieser Aufteilung. Wer eine Wohnung in einer Nebenlage nahe eines Bürobands vermietet, in Barmbek-Süd, Hamm oder Wandsbek, wird in den nächsten Jahren neue Konkurrenz aus umgebauten Bürohäusern sehen, vor allem bei kleinen Wohnungen. Und wer in den Alsterlagen verkauft, kann den Büromarkt aus der Rechnung lassen, außer er verkauft ein Haus mit Praxis im ersten Stock.
Die Umwandlungsfälle, die die Stadt genehmigt, lesen wir in den Bezirksausschüssen mit. Wo eines in der Nähe einer Adresse liegt, gehört es in die Bewertung.
Wenn jeder vierzehnte Büroquadratmeter in Hamburg leer steht: Welcher Teil Ihres Hauses trägt seinen Wert, und welcher trägt ein Risiko?
Für die meisten Häuser in den Wohnlagen ist die Antwort einfach, weil sie ganz Wohnen sind. Für die Geschäftshäuser an den Einkaufsstraßen ist sie eine Rechnung mit zwei Zeilen. Wir führen beide.
