Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Das Insolvenzgericht Hamburg hat im ersten Halbjahr 2026 über 441 Anträge auf Unternehmensinsolvenz entschieden, 32 mehr als im Vorjahreszeitraum. In den vergangenen zehn Jahren lag der Wert nur in den beiden Halbjahren 2016 und im zweiten Halbjahr 2025 höher. Die Forderungen der Gläubiger summieren sich auf fast 702 Millionen Euro, im Schnitt 1,6 Millionen je Unternehmen.
Für Eigentümer in den Wohnlagen ist das zunächst eine Nachricht aus einer anderen Stadt. Die Käufer einer Wohnung in Winterhude oder eines Hauses in Nienstedten sind angestellte Führungskräfte, Freiberufler mit stabiler Praxis, Erben. Sie gehen nicht insolvent, sie kaufen langsamer, wenn die Stimmung kippt. Die eigentliche Berührung liegt woanders: im Erdgeschoss der Zinshäuser, wo Gastronomie, Einzelhandel und Dienstleister Miete zahlen. Genau dort bricht es gerade.
Wo die Verfahren liegen
Die meisten Verfahren entfallen auf freiberufliche, wissenschaftliche und technische Dienstleistungen, 69 an der Zahl. Dahinter folgen die sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen mit 59 Insolvenzen; im ersten Halbjahr 2025 waren es 37, ein Anstieg um knapp 60 Prozent. Dazu zählen Zeitarbeit, Gebäudereinigung, Garten- und Landschaftsbau, also die Betriebe, die in Gewerbehöfen und Erdgeschossen sitzen.
Bezogen auf die Zahl der Unternehmen ist das Gastgewerbe am stärksten betroffen: 108 Insolvenzen je 10.000 Betriebe, mehr als das Doppelte des Hamburger Durchschnitts von 50. Das Restaurant an der Ecke, das Café im Souterrain, die Bar in der Seitenstraße: Diese Mieter tragen in den gemischt genutzten Häusern der Alster- und Elblagen oft den Ertrag des Erdgeschosses, und sie sind die ersten, die ausfallen.
| Kennzahl | Wert | Vergleich |
|---|---|---|
| Verfahren gesamt | 441 | plus 7,8 Prozent, plus 32 Verfahren |
| Freiberufliche, wissenschaftliche, technische Dienstleistungen | 69 | meiste Verfahren |
| Sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen | 59 | 1. Halbjahr 2025: 37, plus 59 Prozent |
| Gastgewerbe, je 10.000 Betriebe | 108 | Hamburger Durchschnitt 50 |
| Forderungen | ≈ 702 Mio. € | ≈ 1,6 Mio. € je Unternehmen |
| Beschäftigte in insolventen Unternehmen | ≥ 2.680 | Mindestzahl laut Anträgen |
Warum das im Ertragswert ankommt
Ein Hamburger Mehrfamilienhaus wird nach dem Ertragswert bewertet. Der Gutachterausschuss leitet den Liegenschaftszinssatz mit einem Basiswert von 4,37 Prozent aus beurkundeten Kaufverträgen ab, für den Normzustand zum 1. Januar 2026 rund 3,2 Prozent nach Aktualisierung. In diese Rechnung geht der Rohertrag ein, und der Rohertrag ist bei einem Haus mit Laden und Gastronomie im Erdgeschoss zu einem Viertel oder Drittel gewerblich.
Fällt ein Gewerbemieter aus, fehlt nicht nur die Miete für die Monate der Neuvermietung. Ein Käufer setzt für die Gewerbefläche einen höheren Zinssatz und ein Mietausfallwagnis an, das sich am Branchenrisiko orientiert; die 108 je 10.000 des Gastgewerbes sind eine solche Zahl. Das Erdgeschoss wird damit zum Teil des Hauses, der seinen Wert am schnellsten verliert, während die Wohnungen darüber den ihren behalten.
Der Prozess der schöpferischen Zerstörung ist das für den Kapitalismus wesentliche Faktum.
Joseph A. Schumpeter, Kapitalismus, Sozialismus und Demokratie, 1942
Was die Zahl nicht sagt
Zwei Vorbehalte. Die Verbraucherinsolvenzen gehen zurück, 1.156 Verfahren, minus 3,3 Prozent; die Haushalte, die kaufen, sind nicht die Unternehmen, die scheitern. Und 441 Verfahren sind, gemessen an über 100.000 Hamburger Betrieben, ein halbes Prozent. Die Welle ist eine Branchenwelle, keine Stadtkrise.
Auch der Käufermarkt für Zinshäuser hat sie nicht eingepreist. Beurkundet wurden 2025 in Hamburg 10.120 Kaufverträge, so viele wie seit 2021 nicht; die Preise liegen unter dem Höchststand von 2022, aber sie fallen nicht. Was sich verschiebt, ist die Bewertung einzelner Häuser, nicht die des Marktes.
Was Eigentümer daraus lesen können
Wer ein Zinshaus mit Gewerbeeinheiten hält, sollte drei Dinge kennen: die Branche jedes Gewerbemieters, die Restlaufzeit seines Vertrags und den Anteil seiner Miete am Rohertrag. Liegt ein Drittel des Ertrags bei einem Gastronomen mit Vertrag bis 2027, ist das Haus heute anders zu bewerten als vor zwei Jahren, und ein Käufer wird es so bewerten. Wer verkaufen will, verkauft besser mit einem neuen, langen Gewerbevertrag als mit einem auslaufenden.
Für Erbengemeinschaften, die ein solches Haus übernehmen, ist die Gewerbeeinheit der Punkt, an dem die Bewertungen der Miterben auseinanderlaufen. Ein Gutachten, das das Mietausfallwagnis für die Gewerbefläche gesondert ausweist, spart dort Streit.
Wissen Sie, welchen Anteil Ihres Jahresertrags ein einziger Gewerbemieter trägt, und wie lange sein Vertrag noch läuft?
Die Antwort steht im Mietvertrag, die Bewertung daraus in der Marktwertanalyse. Wir rechnen das Erdgeschoss gesondert, weil der Markt es gerade gesondert behandelt.
