Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 31. Dezember 2025 lebten 1.869.473 Menschen in Hamburg, 6.908 mehr als ein Jahr zuvor. Das ist ein Wachstum von 0,4 Prozent, nach 0,6 Prozent im Jahr 2024. Der Zuwachs kam ausschließlich aus der Wanderung: 91.309 Menschen zogen zu, 82.777 fort, Saldo plus 8.532. Die natürliche Bewegung wirkte dagegen: 17.637 Geburten standen 18.807 Sterbefällen gegenüber, minus 1.170.
Am 31. August haben wir hier geschrieben, dass die Wanderungszahl den Preis in den Alsterlagen nicht erklärt, mit den Zahlen von 2024. Die Zahlen von 2025 machen den Satz nicht falsch, sie machen ihn dringlicher: Der Wanderungsgewinn hat sich innerhalb eines Jahres um ein Drittel abgeschwächt, und die Stadt verliert erstmals seit langem mehr Menschen durch Tod, als sie durch Geburt gewinnt. Was das für einzelne Wohnlagen heißt, hängt davon ab, wer kommt und wer geht.
Was die Fortschreibung zeigt
Die Zuzüge gingen um gut 4.000 zurück, die Fortzüge blieben nahezu gleich. Hamburg zieht also weniger an, ohne mehr zu verlieren. Der Rückgang liegt in der Zuwanderung aus dem Ausland, die in den Jahren 2022 bis 2024 den Saldo getragen hatte; die Binnenwanderung, vor allem der Austausch mit dem Umland, ist seit Jahren negativ, weil Familien mit Kindern die Stadt in Richtung Schleswig-Holstein und Niedersachsen verlassen.
Der natürliche Saldo ist die zweite Nachricht. Minus 1.170 heißt, dass die Stadt ohne Zuzug schrumpfen würde, und dass ihre Bevölkerung altert. Für Wohnlagen mit hohem Anteil langjähriger Eigentümer, Harvestehude, Othmarschen, Nienstedten, Blankenese, ist das keine abstrakte Statistik: Es ist die Zahl der Häuser, die in den nächsten zehn Jahren durch Erbfall den Eigentümer wechseln.
| Kennzahl | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Einwohner am Jahresende | 1.862.565 | 1.869.473 |
| Veränderung | + 10.969 (0,6 %) | + 6.908 (0,4 %) |
| Zuzüge | 95.603 | 91.309 |
| Fortzüge | 83.138 | 82.777 |
| Wanderungssaldo | + 12.465 | + 8.532 |
| Natürlicher Saldo | keine Angabe | − 1.170 |
Wer kommt, wer geht
Der Zuzug nach Hamburg ist jung und zur Miete: Studierende, Berufseinsteiger, Zuwanderer, die in Eimsbüttel, Altona-Nord, Barmbek und Wilhelmsburg ankommen. Sie kaufen keine Wohnung in Rotherbaum, und sie sind es, deren Zahl 2025 zurückging. Der Fortzug ist die Familie mit dem zweiten Kind, die das Reihenhaus in Halstenbek oder Ahrensburg kauft, weil es das in Winterhude nicht gibt; diese Bewegung blieb 2025 stabil.
Die Käufer der Wohnlagen kommen aus keiner dieser Gruppen. Sie sind schon da, als Erben, als Eigentümer, die tauschen, als Führungskräfte, die innerhalb der Stadt aufsteigen. Ihre Zahl steht nicht in der Wanderungsbilanz, sondern in der Beschäftigtenstatistik: 1,088 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im August 2026, ein Rekord. Deshalb bewegt ein halbierter Wanderungsgewinn den Preis in Harvestehude nicht, während er den Mietmarkt in Barmbek entlastet.
Wir riefen Arbeitskräfte, und es kamen Menschen.
Max Frisch, Vorwort zu „Siamo italiani“, 1965
Was die Zahl nicht hergibt
Sie ist kein Trend, sondern ein Jahr. Die Zuwanderung aus dem Ausland schwankt mit Kriegen, Konjunktur und Aufnahmepolitik; 2022 hatte Hamburg über 30.000 Menschen gewonnen, 2025 sind es 8.532. Beides ist eine Ausnahme vom langjährigen Mittel, das näher an 10.000 liegt. Und die Bevölkerungsfortschreibung rechnet auf der Basis des Zensus 2022, der Hamburg um rund 40.000 Einwohner kleiner gemacht hat als die alte Fortschreibung; die absoluten Zahlen sind seither nicht mit denen vor 2022 vergleichbar.
Auch der natürliche Saldo sagt nichts über die Zahl der Erbfälle in einer bestimmten Straße. Er sagt, dass es mehr werden. Wann und wo, steht in keiner Statistik.
Was Eigentümer daraus lesen können
Wer eine Wohnung in einer Zuzugslage vermietet, in Eimsbüttel, Altona-Nord oder Barmbek, sollte 2026 mit etwas längeren Vermietungszeiten und weniger Bewerbern je Wohnung rechnen; die Nachfrage kommt weiter, nur nicht mehr in derselben Dichte. Wer ein Haus in einer Lage mit alternder Eigentümerschaft hält, sollte die Nachfolge klären, bevor der Erbfall sie klärt; die Zahl der Häuser, die gleichzeitig auf den Markt kommen, steigt. Und wer in den Wohnlagen verkauft, kann die Wanderungsbilanz aus dem Exposé lassen; sie erklärt dort nichts.
Die Stadtteilzahlen für 2025 erscheinen im Statistischen Bericht des Amtes im Laufe des Jahres. Wir lesen sie für jede Lage nach.
Wenn Hamburg ohne Zuzug schrumpfen würde und der Zuzug schrumpft: Wer kauft dann in zehn Jahren das Haus, das Sie heute halten?
Dieselben Menschen wie heute, nur weniger von außen und mehr von innen: Erben, Aufsteiger, Tauschende. Für welche davon Ihr Haus das richtige ist, ist die Frage, mit der eine Marktwertanalyse beginnt.
