Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Die Frage kommt seit zwei, drei Sommern regelmäßig, und sie kommt meist von den jüngeren Kaufinteressenten. Sie klingt harmlos: Wie warm wird das hier eigentlich im Juli? Wer eine Wohnung unter dem Dach in Rotherbaum verkauft oder ein Elternhaus in Eppendorf geerbt hat, hat darauf selten eine Antwort parat.
Für Hamburg gibt es diese Antwort inzwischen amtlich, und zwar grundstücksgenau. Sie ist nur an einer Stelle abgelegt, an der Eigentümer selten nachsehen.
Was seit 2023 für jedes Grundstück vorliegt
Die Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft hat 2023 eine aktualisierte Stadtklimaanalyse vorgelegt. Gerechnet wurde mit dem Modell FITNAH 3D, und zwar in einem Raster von zehn mal zehn Metern. Frühere Analysen arbeiteten mit fünfzig Metern. Der Unterschied ist kein technisches Detail: Fünfzig Meter mitteln einen Innenhof mit der Straße davor, zehn Meter tun das nicht mehr.
Bewertet wird die thermische Belastung über die gefühlte Temperatur, in der Fachsprache PET, gemessen an einem Sommertag um 14 Uhr. Die Skala hat fünf Stufen und folgt der VDI-Richtlinie 3787 Blatt 9. Dazu kommt eine zweite Ebene, die für Wohnlagen oft die wichtigere ist: Wo entsteht nachts Kaltluft, und wohin fließt sie.
Der Erläuterungsbericht und die Analyse- und Bewertungskarten stehen öffentlich zum Abruf bereit. Der Datensatz liegt zusätzlich im Hamburger Transparenzportal und wird als Kartendienst ausgeliefert. Es handelt sich also nicht um ein internes Planungspapier, sondern um eine Information, die jeder Interessent vor einer Besichtigung aufrufen kann.
Die Zahlen, um die es geht
Der städtische Wärmeinseleffekt ist für Hamburg beziffert. Nachts liegt die Stadt im Mittel 1,2 bis 1,6 Grad Celsius über dem Umland, in einzelnen Nächten sind es 4 bis 6 Grad. Grundlage sind die Messreihen des Deutschen Wetterdienstes aus Fuhlsbüttel und Neuwiedenthal, seit Sommer 2018 ergänzt um eine eigene Stadtklimastation in der Neustadt.
Die zweite Zahlenreihe beschreibt, wie sich das Hamburger Jahr verschoben hat. Sie vergleicht die klimatologische Referenzperiode 1961 bis 1990 mit der Periode 1991 bis 2020, jeweils als Flächenmittel für das Stadtgebiet.
| Kennzahl | 1961 bis 1990 | 1991 bis 2020 |
|---|---|---|
| Sommertage, Maximum ab 25 Grad | 21,2 | 31,6 |
| Heiße Tage, Maximum ab 30 Grad | 3,1 | 6,6 |
| Frosttage | 70,0 | 62,0 |
| Eistage | 20,5 | 13,4 |
Die Zahl der Sommertage hat um knapp die Hälfte zugenommen, die der heißen Tage sich mehr als verdoppelt. Beides bleibt im norddeutschen Rahmen. Ein Haus in Nienstedten steht nicht in der Poebene. Aber die Kurve zeigt in eine Richtung, und Kaufinteressenten, die heute vierzig sind, rechnen mit dreißig weiteren Jahren in diesem Haus.
Der Denkfehler: Wasser kühlt, aber nicht in der Nacht
An dieser Stelle wird es für die Alster- und Elblagen interessant, und zwar anders, als die meisten erwarten. Die naheliegende Annahme lautet: viel Wasser, viel Grün, also kühl. Die erste Hälfte stimmt, die zweite nicht durchgängig.
Nach der Auswertung der Umweltbehörde wirkt an den innerstädtischen Gewässern tagsüber eine advektive Kühlung, also Kühlung durch heranströmende Luft von der Wasserfläche. Nachts fällt die Abkühlung dort dagegen geringer aus, weil die Wasserflächen den Tagesgang dämpfen und warme Luft von den Gewässern in die angrenzenden Quartiere strömt. Der Effekt ähnelt in der Nacht dem einer Wärmeinsel.
Für einen Eigentümer heißt das: Die Adresse an der Alster ist tagsüber ein Vorteil und in der kurzen Sommernacht kein Freibrief. Was in dieser Nacht wirklich zählt, sind Kaltluftbahnen aus den Grünzügen, alter Baumbestand vor der Fassade, ein begrünter Innenhof, die Speichermasse der Wand und die Frage, ob sich die Wohnung nachts überhaupt querlüften lässt. Das sind Objektmerkmale, keine Lagemerkmale, und sie unterscheiden zwei Häuser in derselben Straße.
Was das Recht verlangt, und was es gerade nicht verlangt
Das Gebäudeenergiegesetz kennt den sommerlichen Wärmeschutz. Nach § 14 GEG ist er für Neubauten nach DIN 4108-2 einzuhalten, nach § 51 GEG auch für Erweiterungen, wenn mehr als fünfzig Quadratmeter Nutzfläche hinzukommen. Nachgewiesen wird über Sonneneintragskennwerte, mit einer Grenz-Raumtemperatur zwischen 25 und 27 Grad je nach Klimaregion.
Für den unveränderten Bestand verlangt das Gesetz diesen Nachweis nicht. Ein Gründerzeithaus in Harvestehude muss also nichts belegen, und es genießt umgekehrt auch keinen gesetzlichen Standard, auf den ein Käufer sich berufen könnte. Die Frage wird damit nicht rechtlich entschieden, sondern im Kaufgespräch.
Auf der Planungsebene bewegt sich unterdessen etwas. Das Bundes-Klimaanpassungsgesetz verpflichtet die Länder, ihre vorsorgende Klimaanpassungsstrategie bis zum 31. Januar 2027 vorzulegen. Bis zum selben Datum bestimmen sie nach § 13 KAnG, welche Planungsträger auf kommunaler Ebene ein eigenes Klimaanpassungskonzept erarbeiten müssen.
In Hamburg läuft das bereits über die Bezirke. Altona hat sein Konzept unter dem Namen „COOL Altona" am 9. Juni 2026 vorgestellt, mit einem Schwerpunkt auf den dicht bebauten Quartieren, in denen sich Hitze staut. Hamburg-Nord erarbeitet ein Konzept bis Ende 2026. Aus einer Karte wird damit Schritt für Schritt eine Maßnahmenliste, und Maßnahmenlisten treffen Straßenzüge, nicht Stadtteile.
Bauflächen entstehen, auch wenn man sich nicht um sie kümmert! Freiflächen verschwinden, wenn man sich nicht um sie kümmert.
Fritz Schumacher, Oberbaudirektor der Freien und Hansestadt Hamburg 1909 bis 1933, 1932
Schumacher hat Hamburg die Grünachsen gegeben, die heute in der Kaltluftkarte als helle Bänder erscheinen. Sein Satz von 1932 beschreibt präzise, worum es bei diesem Thema geht: Der bauliche Bestand kommt von allein, die Freifläche davor nicht.
Was ein Eigentümer heute tun kann
Steht ohnehin eine Dachmaßnahme an, lohnt ein Blick auf die Hamburger Gründachförderung. Private Antragstellende erhalten 60 Prozent der förderfähigen Ausgaben, höchstens 100.000 Euro je Gebäude. Gefördert werden freiwillige Begrünungen ab zwanzig Quadratmetern geplanter Nettovegetationsfläche und bis dreißig Grad Dachneigung. Der Antrag läuft über die Hamburgische Investitions- und Förderbank und muss vor Beginn der Maßnahme gestellt sein. Nach dem derzeitigen Programmstand ist eine Antragstellung bis Ende 2026 möglich.
Was einer Immobilie sonst hilft, ist unspektakulär und in dieser Reihenfolge sinnvoll:
Vier Schritte, geordnet nach Wirkung je eingesetztem Euro
Die eigene Adresse in der Stadtklimaanalyse nachschlagen und den Befund schriftlich festhalten, bevor die Vermarktung beginnt.
Außenliegende Verschattung prüfen. Ein Rollladen oder eine Markise vor dem Glas wirkt um ein Vielfaches stärker als jeder innenliegende Vorhang, und beim denkmalgeschützten oder in einer Erhaltungsverordnung liegenden Objekt gehört die Genehmigungsfrage vor die Bestellung.
Bestehendes Grün sichern. Ein alter Straßenbaum und ein begrünter Hof leisten für das Raumklima mehr als jede nachträgliche Technik, und in der Eigentümergemeinschaft ist das ein Beschlussthema, kein Zufall.
Erst danach über Technik sprechen. Die rechtlichen Grenzen einer Klimaanlage in der Eigentümergemeinschaft sind ein eigenes Kapitel und in unserem Beitrag zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 behandelt.
Die ehrliche Gegenposition
Eine Einschränkung gehört an dieser Stelle deutlich hingeschrieben, weil sie in der öffentlichen Debatte gern übersprungen wird. Für Hamburg existiert keine veröffentlichte Preisstudie, die einen messbaren Abschlag für thermisch belastete Lagen belegen würde. Wer eine solche Zahl nennt, hat sie nicht.
Belegt ist die Karte, nicht der Preiseffekt. Belegt ist auch, dass die Frage im Besichtigungstermin gestellt wird und dass die Antwort seit 2023 nachschlagbar ist. Zwischen diesen beiden Sätzen liegt der ganze praktische Unterschied: Wer den Befund kennt, führt das Gespräch. Wer ihn nicht kennt, wird durch das Gespräch geführt.
Wissen Sie, wie Ihr Grundstück in der amtlichen Klimakarte steht, oder erfahren Sie es zum ersten Mal von einem Kaufinteressenten?
Die Stadtklimaanalyse gehört zu jener Gruppe öffentlicher Daten, die lange niemanden interessiert haben und dann innerhalb weniger Jahre zum Standardargument werden. Der Energieausweis hat diesen Weg hinter sich. Ob die Klimakarte ihn ebenfalls geht, ist offen, und es hängt weniger an der Behörde als an der Käufergeneration, die jetzt in den Hamburger Premium-Wohnlagen kauft. Wer verkauft oder ein geerbtes Haus einordnen will, kann den Befund vorab klären und mit den übrigen Objektmerkmalen zusammen betrachten. Wir sehen uns diesen Punkt in unseren Marktwertanalysen mit an, gemeinsam mit Lage, Zustand und Energiekennwerten.
