Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Viele Hamburger Häuser in gewachsener Lage sind keine reinen Wohnhäuser. Im Erdgeschoss liegt ein Laden, eine Praxis, ein Büro oder eine Gaststätte, darüber wohnen Mieter. Wer ein solches Haus geerbt hat, es umschichten will oder vor der Neuvermietung des Erdgeschosses steht, stellt regelmäßig dieselbe Frage: Was ist dieser gewerbliche Teil eigentlich wert. Die amtlichen Zahlen für das Jahr 2025 geben darauf eine unbequeme Antwort.
Was der Gutachterausschuss für 2025 gezählt hat
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg wertet jedes Jahr sämtliche beurkundeten Kaufverträge der Stadt aus. Für Büro- und Geschäftshäuser weist er im Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 für das Berichtsjahr 2025 exakt 161 Kauffälle aus. Das sind 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Flächenumsatz stieg mit 429.600 Quadratmetern sogar um 19 Prozent.
Der Geldumsatz ging im selben Jahr zurück, von 1.576,9 auf 1.470,0 Millionen Euro, also um rund sieben Prozent. Mehr Verträge, mehr Fläche, weniger Geld: Das ist die eigentliche Nachricht dieses Jahrgangs. Der Markt handelt wieder, aber er handelt billiger.
Wie viel billiger, lässt sich aus den beiden amtlichen Reihen überschlagen. Teilt man den Geldumsatz durch den Flächenumsatz, ergibt sich für 2024 ein rechnerischer Durchschnitt von rund 4.368 Euro je Quadratmeter und für 2025 von rund 3.422 Euro. Das ist ein Rückgang um etwa 22 Prozent. Diese Größe ist kein amtlicher Preis, sondern eine eigene Überschlagsrechnung aus zwei amtlichen Reihen, und sie enthält auch Verschiebungen in der Zusammensetzung der verkauften Objekte. Als Richtung ist sie belastbar, als Bewertungsmaßstab für ein einzelnes Haus taugt sie nicht.
Der historische Rahmen macht das Ausmaß deutlich. 2015 wechselten in Hamburg noch 294 Büro- und Geschäftshäuser den Eigentümer, 2023 waren es 112. Der Geldumsatz erreichte 2019 mit 3.773 Millionen Euro seinen Höchststand. Mit 1.470 Millionen Euro liegt 2025 bei rund 39 Prozent davon. Der Tiefpunkt ist durchschritten, das alte Niveau nicht.
Der Preis hängt an der Nutzung, nicht an der Lage
Interessanter als die Umsätze ist die Frage, was der Markt je Objektart bezahlt hat. Der Gutachterausschuss weist dafür den Ertragsfaktor aus, also das Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete, der Miete ohne Betriebskosten. Ein Faktor von 20 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht dem Zwanzigfachen der Jahresmiete, die laufende Bruttoverzinsung liegt bei fünf Prozent. Weil der Gutachterausschuss dieselbe Größe auch für reine Mehrfamilienhäuser erhebt, lassen sich beide Welten im selben Jahr und nach derselben Methode nebeneinanderlegen.
| Objektart | Mittelwert | Spanne | Kauffälle |
|---|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus, bevorzugte Lage | 28,3 | 15,9 bis 63,8 | 30 |
| Mehrfamilienhaus, alle Lagen | 22,1 | 6,7 bis 63,8 | 205 |
| Mehrfamilienhaus, mittlere Lage | 19,8 | 6,7 bis 37,6 | 89 |
| Gemischtes Wohn-, Büro- und Geschäftshaus | 18,9 | 7,7 bis 42,1 | 43 |
| Büro- und Geschäftshäuser insgesamt | 18,1 | 7,7 bis 42,1 | 76 |
| Geschäftshaus und Laden | 17,2 | 10,9 bis 26,3 | 7 |
| Reines Bürohaus | 15,5 | 9,9 bis 34,8 | 12 |
Die Reihenfolge ist eindeutig, und sie folgt nicht der Lage, sondern der Nutzung. Ein Mehrfamilienhaus in bevorzugter Lage wurde 2025 im Mittel zum 28,3-Fachen gehandelt, ein reines Bürohaus zum 15,5-Fachen. Zwischen beiden liegt fast das Doppelte. Das gemischte Haus, also der klassische Hamburger Altbau mit Laden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber, kommt auf 18,9 und liegt damit näher am Gewerbe als am Wohnen.
Für den Eigentümer bedeutet das eine Umkehrung der verbreiteten Erwartung. Der Gewerbemieter zahlt oft die höhere Miete je Quadratmeter, und darum gilt das Erdgeschoss vielen als das ertragsstarke Geschoss. Der Markt sieht es anders. Er kapitalisiert diesen Ertrag mit einem deutlich niedrigeren Vielfachen, weil er das Risiko höher einschätzt: kürzere Vertragslaufzeiten, größere Abhängigkeit von einem einzelnen Mieter, teurer Umbau bei Mieterwechsel und keine Nachfrage von Selbstnutzern.
Die Bodenrente ist, betrachtet als der Preis für die Nutzung des Bodens, naturgemäß ein Monopolpreis.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, 1776, Erstes Buch, elftes Kapitel
Smith beschreibt, dass der Bodenertrag nicht aus der Leistung des Eigentümers stammt, sondern aus dem, was die Lage zulässt. Zweieinhalb Jahrhunderte später ist genau das die Frage, die über den Wert eines gemischten Hauses entscheidet. Nicht die Miete, die heute fließt, sondern die Nutzung, die dieser Ort auf Dauer trägt.
Warum die Alsterlagen kaum Vergleichswerte liefern
Die Stadtteilübersicht des Berichts zeigt, wie dünn dieser Markt vor Ort ist. Von den 161 Kauffällen des Jahres 2025 entfielen fünf auf Winterhude, drei auf Rotherbaum, zwei auf Harvestehude, je einer auf Eppendorf und Hoheluft-West. In Uhlenhorst wurde kein einziges Büro- oder Geschäftshaus verkauft. Zusammen sind das zwölf Verträge in einem ganzen Jahr, also genauso viele wie in der Hamburger Altstadt allein.
Zwölf Verträge über sechs Stadtteile hinweg ergeben keinen Vergleichswert. Wer in Winterhude ein Haus mit Ladenzeile besitzt, findet in der Nachbarschaft schlicht keinen Fall, an dem er sich orientieren könnte. Die Bewertung muss deshalb über den Ertrag und über die Substanz laufen, nicht über den Blick auf die Straße. Genau deshalb liegen bei diesen Objekten Erwartung und erzielbarer Preis so oft weit auseinander.
Hinzu kommt eine Feinheit der amtlichen Systematik, die für die eigene Einordnung wichtig ist. Der Gutachterausschuss zählt ein Gebäude nur dann zu den gemischten Geschäfts-, Büro- und Wohnhäusern, wenn die Wohnnutzung von untergeordneter Bedeutung ist. Ein Alsterlagen-Altbau mit fünf Wohnungen über einem einzelnen Ladenlokal fällt daher meist unter die Mehrfamilienhäuser, nicht unter die Geschäftshäuser. Wer sein eigenes Objekt einordnen will, sollte zuerst prüfen, welcher Nutzung die Fläche tatsächlich mehrheitlich dient.
| Objektart und Lage | Mittelwert | Kauffälle |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus, bevorzugte Lage | 5.920 €/m² | 37 |
| Büro- und Geschäftshaus, Innenstadt | 5.721 €/m² | 9 |
| Büro- und Geschäftshaus, Innenstadtrand | 4.458 €/m² | 6 |
| Mehrfamilienhaus, alle Lagen | 3.292 €/m² | 222 |
| Büro- und Geschäftshaus, alle Lagen | 3.146 €/m² | 90 |
| Gemischtes Wohn-, Büro- und Geschäftshaus | 3.011 €/m² | 51 |
| Büro- und Geschäftshaus, sonstige Lagen | 2.731 €/m² | 75 |
Bemerkenswert ist die Verteilung: 75 der 90 ausgewerteten Kauffälle lagen außerhalb von Innenstadt und Innenstadtrand. Der Hamburger Gewerbemarkt findet überwiegend nicht dort statt, wo die Schlagzeilen entstehen, sondern in den Quartieren. Und dort liegt der Mittelwert bei 2.731 Euro je Quadratmeter, also bei weniger als der Hälfte des Innenstadtwertes.
Der Vermietungsmarkt hinter den Zahlen
Warum der Markt gewerbliche Erträge so zurückhaltend bewertet, zeigt der Vermietungsmarkt. JLL Research weist für den Hamburger Büromarkt zum zweiten Quartal 2026 einen Leerstand von rund 1,14 Millionen Quadratmetern aus, das entspricht einer Leerstandsquote von 7,2 Prozent. Die Spitzenmiete blieb mit 41,00 Euro je Quadratmeter und Monat stabil, die Durchschnittsmiete lag bei 22,18 Euro.
Diese Kombination beschreibt einen zweigeteilten Markt. Neue, energetisch gute und gut angebundene Flächen werden weiterhin zu Spitzenpreisen genommen. Ältere Flächen ohne diese Merkmale bleiben liegen. Für den Eigentümer eines Hauses in Eppendorf oder Winterhude ist die entscheidende Größe allerdings nicht der Büromarkt der HafenCity. Sein Erdgeschoss konkurriert mit dem Ladenlokal zwei Straßen weiter und mit dem Onlinehandel. Findet sich nach dem Auszug des Mieters kein Nachfolger, ist der gewerbliche Ertrag nicht niedriger, sondern für eine Weile gar nicht vorhanden.
Was die neue Bundesförderung seit Juli 2026 ändert
An dieser Stelle ist im Sommer 2026 ein Instrument hinzugekommen, das die Rechnung verschieben kann. Zum 1. Juli 2026 haben das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen und die KfW den Investitionszuschuss Nr. 266 mit dem Titel Gewerbe zu Wohnen aufgelegt. Gefördert wird der Umbau beheizter Nichtwohngebäude oder Gebäudeteile zu Wohnraum, also genau der Fall des leer stehenden Ladenlokals oder der aufgegebenen Praxis.
Die Konditionen der KfW: Der Zuschuss beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Je neu entstehender Wohneinheit werden höchstens 100.000 Euro an Kosten berücksichtigt, woraus sich ein Höchstzuschuss von 30.000 Euro je Wohneinheit ergibt. Der Zuschuss ist nicht rückzahlbar. Nach dem Umbau muss das Gebäude den Standard Effizienzhaus 85 EE erreichen, bei Denkmälern den Standard Effizienzhaus Denkmal EE. Ein zugelassener Energieeffizienz-Experte ist einzubinden, und die geschaffenen Wohnungen müssen mindestens zehn Jahre Wohnraum bleiben.
Zwei Fristen entscheiden über den Zugang. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden, und bereits ein unbedingt geschlossener Bauvertrag kann schädlich sein. Zugleich ist die Antragstellung nach der derzeitigen Programmfassung bis zum 31. Dezember 2026 befristet. Eine Verlängerung ist möglich, aber nicht beschlossen. Wer eine Umnutzung ohnehin erwägt, sollte die Reihenfolge deshalb umdrehen und die Förderfrage vor die Bauplanung stellen.
Ein Zuschuss ersetzt allerdings keine Genehmigung. Die Umwandlung einer gewerblichen Einheit in Wohnraum ist eine Nutzungsänderung und damit baurechtlich genehmigungspflichtig. Zu klären sind unter anderem die Festsetzungen des Bebauungsplans, Stellplätze, Schall- und Brandschutz sowie die Belichtung der Erdgeschossräume. In Hamburg kommt in mehreren Quartieren eine soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB hinzu, die für bauliche Änderungen eine gesonderte Genehmigung verlangt. Diese Prüfung gehört an den Anfang, nicht ans Ende.
Die Gegenrechnung
Der niedrige Ertragsfaktor des Gewerbes hat eine zweite Seite, die in der Debatte oft untergeht. Ein niedriger Faktor bedeutet eine höhere laufende Verzinsung. Wer laufenden Ertrag sucht und den Aufwand einer gewerblichen Vermietung tragen will, wird ihn eher im Erdgeschoss finden als in den Wohnungen darüber. Der hohe Faktor beim Wohnen ist die Bezahlung für Sicherheit und Wiederverkäuflichkeit, nicht für Rendite.
Zur Ehrlichkeit gehört auch die Grenze dieser Zahlen. Neun ausgewertete Kauffälle in der Innenstadt und zwölf reine Bürohäuser in einem Jahr sind eine sehr kleine Stichprobe. Die Spannen, die der Gutachterausschuss ausweist, sind entsprechend weit: Bei den gemischten Wohn-, Büro- und Geschäftshäusern reichen die Faktoren von 7,7 bis 42,1. Ein Mittelwert von 18,9 beschreibt in dieser Spanne kaum ein einzelnes Haus. Er beschreibt eine Richtung, mehr nicht.
Wissen Sie, welchen Anteil Ihres Hauses der Markt als Wohnraum bezahlt und welchen als Gewerbe?
Wer ein gemischt genutztes Haus in den Hamburger Alsterlagen hält, trifft in den kommenden Jahren eine Entscheidung, die über den Ertrag hinausgeht. Der Markt bewertet den wohnlich genutzten Quadratmeter höher, die Bundesförderung senkt seit Juli 2026 die Schwelle für eine Umnutzung, und die Genehmigungsfragen brauchen Vorlauf. Wer diese drei Größen zusammen betrachtet, statt sie nacheinander abzuarbeiten, entscheidet auf besserer Grundlage. Wir ordnen die Zahlen für ein konkretes Objekt gern ein, bevor eine Entscheidung ansteht.
