Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 7. September 2026 hat das ifo Institut seine Homeoffice-Zahlen für August vorgelegt: 24,9 Prozent aller Beschäftigten arbeiteten zumindest teilweise von zu Hause, im August 2025 waren es 24,4 Prozent. Nach fünf Jahren Debatte ist das keine Bewegung mehr, das ist ein Zustand.
Aus diesem Zustand hat sich in Verkaufsgesprächen eine feste Überzeugung entwickelt. Wer eine Wohnung in Harvestehude, Winterhude oder Eppendorf verkaufen will, hört den Rat, vor dem ersten Termin ein Arbeitszimmer herzurichten. Ein Raum wird leergeräumt, ein Schreibtisch hineingestellt, im Grundriss steht dann "Arbeiten". Die Frage, die selten gestellt wird: Was ist das im Preis wert?
Was das amtliche Hamburger Modell überhaupt kennt
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg leitet seine Bewertungsparameter nicht aus Angeboten ab, sondern aus beurkundeten Kaufverträgen. Für Eigentumswohnungen führt der Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 im Abschnitt 7.6.1 ein multiplikatives Modell: Ein Grundwert wird mit einer Reihe von Faktoren verrechnet, und jeder Faktor steht für ein Merkmal, das sich in den Kaufpreisen der Vorjahre statistisch nachweisen ließ.
Die Liste dieser Merkmale ist kurz. Lage, Baualter, Erstbezug, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Einbauküche, Aufzug, Wohnfläche, Modernisierungsstand, Stadtteil. Was in dieser Liste fehlt, ist ebenso aussagekräftig wie das, was darin steht: Es gibt keinen Faktor für die Zahl der Zimmer, keinen für den Schnitt und keinen für die Nutzung eines einzelnen Raums.
| Merkmal | Faktor | Wirkung |
|---|---|---|
| Erstbezug | 1,09 | plus 9 Prozent |
| Aufzug | 1,05 | plus 5 Prozent |
| Einbauküche | 1,04 | plus 4 Prozent |
| Dachgeschoss | 1,03 | plus 3 Prozent |
| Erdgeschoss | 0,98 | minus 2 Prozent |
| Zimmerzahl oder Raumnutzung | nicht enthalten | keine |
Die Wohnfläche steht nicht als fester Faktor in dieser Tabelle, sondern als Formel: 0,9552 plus 0,00056 mal Wohnfläche in Quadratmetern, kalibriert so, dass 80 Quadratmeter genau 1,0 ergeben. Größere Wohnungen erzielen also einen leicht höheren Preis je Quadratmeter. Die Betonung liegt auf leicht.
Fünfzehn Quadratmeter, durchgerechnet
Wir setzen die Formel an eine reale Zahl. Für Harvestehude weist der Gutachterausschuss für das Jahr 2025 einen beurkundeten Mittelwert von 10.650 Euro je Quadratmeter aus, Neubau nicht enthalten. Der Anker ist ein Mittel über alle Wohnungsgrößen, das Modell ist auf 80 Quadratmeter kalibriert. Die folgende Reihe zeigt deshalb die Größenordnung, nicht den Wert einer bestimmten Wohnung.
| Wohnfläche | Wohnflächenfaktor | Wert je Quadratmeter | Rechnerischer Gesamtwert |
|---|---|---|---|
| 80 m² | 1,0000 | 10.650 € | 852.000 € |
| 95 m² | 1,0084 | 10.739 € | 1.020.000 € |
| 110 m² | 1,0168 | 10.829 € | 1.191.000 € |
| 140 m² | 1,0336 | 11.008 € | 1.541.000 € |
Der Sprung von 80 auf 95 Quadratmeter bringt in dieser Rechnung rund 168.000 Euro. Davon entfallen 159.750 Euro auf die fünfzehn zusätzlichen Quadratmeter selbst, zum Preis der übrigen. Auf den Größeneffekt, also darauf, dass große Wohnungen je Quadratmeter etwas teurer gehandelt werden, entfallen rund 8.500 Euro. Das sind fünf Prozent des Zuwachses.
Zum Vergleich: Ein Aufzug im Haus wiegt im selben Modell 5 Prozent. Der Größensprung von 80 auf 95 Quadratmeter wiegt 0,84 Prozent. Der Aufzug ist dem Hamburger Markt also rund sechsmal so viel wert wie die Tatsache, dass eine Wohnung von mittlerer auf gute Größe wächst. Bezahlt werden die Quadratmeter, nicht ihr Zuschnitt.
Wir formen unsere Gebäude, und danach formen unsere Gebäude uns.
Winston Churchill, Unterhaus, 28. Oktober 1943, zur Wiedererrichtung des zerstörten Sitzungssaals (Hansard)
Was die Rechnung nicht hergibt
Ein Modell misst nur, was es als Variable führt. Grundriss und Schnitt sind keine Variablen des amtlichen Verfahrens. Daraus folgt nicht, dass sie im Markt gleichgültig wären. Es folgt, dass das Modell dazu schweigt, und ein Schweigen ist kein Befund.
Wo ein zweiter, ruhiger Raum wirkt, wirkt er anders, als die Umbau-Empfehlung unterstellt. Er entscheidet darüber, ob eine Familie mit zwei Berufstätigen die Wohnung überhaupt auf die Besichtigungsliste setzt. Das zeigt sich in der Zahl der Interessenten und in der Vermarktungsdauer, nicht im Quadratmeterpreis. Ein größerer Kreis ernsthafter Bieter ist ein Vorteil, aber er ist kein Faktor, den man vorher in Euro ausweisen kann.
Und der Wohnflächenfaktor selbst stammt aus beurkundeten Verträgen. Jeder Grundriss-Vorteil, der regelmäßig mit Größe einhergeht, steckt bereits in dieser Zahl. Ihn ein zweites Mal anzusetzen, wäre eine Doppelzählung.
Der Neubau geht in die andere Richtung
Wenn das Homeoffice den zusätzlichen Raum zum Standard gemacht hätte, müsste man das in Hamburg bauen sehen. Man sieht es nicht. 2025 wurden in Hamburg 5.976 Wohnungen fertiggestellt, 28 Prozent weniger als im Jahr davor, mit zusammen 440.100 Quadratmetern neuer Wohnfläche. Das sind rechnerisch 73,6 Quadratmeter je neuer Wohnung.
Der Hamburger Bestand liegt darüber. Ende 2024 zählte das Statistikamt Nord 1.004.826 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 76 Quadratmetern. Was neu entsteht, ist also kleiner als das, was schon steht. Bei Baukosten und Zinsen des Jahres 2026 ist der zusätzliche Raum das Erste, was aus der Planung fällt.
Für Eigentümer einer geräumigen Altbauwohnung ist das die eigentliche Nachricht des Jahres. Die Knappheit entsteht nicht dort, wo ein Zimmer umbenannt wird. Sie entsteht dort, wo großzügig geschnittene Wohnungen nicht mehr nachgebaut werden. 2025 wurden allerdings Baugenehmigungen für 6.676 Wohnungen erteilt, 44,6 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Fertigstellungen dürften also wieder steigen, über die Größe der genehmigten Wohnungen sagt die Zahl nichts.
Was Eigentümer vor einem Umbau prüfen sollten
Die Trennlinie verläuft zwischen zwei Vorhaben, die im Gespräch oft dasselbe Wort tragen. Das eine schafft Wohnfläche, etwa der Ausbau eines Spitzbodens oder das Anschließen einer bislang nicht beheizten Kammer. Das andere widmet vorhandene Fläche um. Nur das erste ist im amtlichen Modell überhaupt sichtbar.
Drei Fragen vor der Entscheidung
Entsteht anrechenbare Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, oder wird vorhandene Fläche nur anders genutzt? Nur der erste Fall verändert die Rechengröße.
Lässt sich der Raum ohne Durchgangsverkehr erreichen und akustisch schließen? Das entscheidet über den Kreis der Interessenten, nicht über den Quadratmeterpreis.
Steht dem Aufwand ein Merkmal gegenüber, das das Modell tatsächlich führt? Ein Aufzug, ein Dachgeschoss-Zuschnitt oder eine belegte Modernisierung wiegen dort messbar schwerer als ein umbenannter Raum.
Für Eigentümer, die nach dem Auszug der Kinder über eine Verkleinerung nachdenken, dreht sich die Frage um. Die große Wohnung mit dem zusätzlichen Zimmer ist im Verkauf nicht deshalb wertvoll, weil dort jemand arbeiten könnte, sondern weil sie Fläche in einer Lage bietet, in der Fläche knapp ist. Das ist ein stabileres Argument als jede Nutzungsbeschreibung im Grundriss.
Wenn Sie an Ihre Wohnung denken: entsteht dort Fläche, oder bekommt ein vorhandener Raum nur einen neuen Namen?
Das Homeoffice hat die Art verändert, wie in Hamburger Wohnungen gelebt wird. Es hat die Art, wie sie bezahlt werden, bisher kaum verändert. Das amtliche Modell zahlt Fläche, Lage, Baujahr, Aufzug und einen belegten Modernisierungsstand, und es tut das auf der Grundlage tatsächlich beurkundeter Kaufverträge. Wer vor dem Verkauf investiert, tut deshalb gut daran, den Aufwand an diesen Merkmalen zu messen und nicht an einer Erwartung, die zwar real ist, sich aber in den Kaufpreisen bisher nicht abbildet.
Wo genau eine bestimmte Wohnung in diesem Gefüge steht, welche Merkmale sie führt und was ein Umbau daran ändern würde, lässt sich vor der Entscheidung durchrechnen. Wir übernehmen das gern.
