Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Der Hamburger Senat hat am 20. Oktober 2026 neue Trinkwasserpreise beschlossen, HAMBURG WASSER hat sie am Tag darauf bekannt gegeben. Für einen Eigentümer, der sein Haus seit Jahrzehnten hält, ist das eine von sechs Zeilen, die jedes Jahr kommen, ob er verkauft oder nicht. Ich habe die sechs Zeilen für ein Hamburger Haus einmal zusammengezählt.
Was in Hamburg jedes Jahr fällig wird
Der Bund der Steuerzahler führt einen jährlichen Vergleich der Wohnnebenkosten. Er rechnet für jede Landeshauptstadt denselben Musterhaushalt durch: drei Personen in einem Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche auf 500 Quadratmetern Grundstück, davon 150 Quadratmeter versiegelt, 132 Kubikmeter Wasser im Jahr.
Für Hamburg kommt die Ausgabe vom 4. September 2026 auf 1.861,85 Euro im Jahr, ohne die Grundsteuer auf 1.359,72 Euro. Im Vorjahr waren es 1.824,23 und 1.322,10 Euro. Das Plus beträgt 37,62 Euro oder 2,8 Prozent, bei unveränderter Fläche und unverändertem Verbrauch. Im Vergleich der Landeshauptstädte rutscht Hamburg damit von Platz vier auf Platz sechs, ohne Grundsteuer von Platz sechs auf Platz sieben.
Zwei der sechs Zahlen lassen sich an der amtlichen Gebühr nachprüfen, und sie gehen auf. 132 Kubikmeter mal 2,49 Euro Sielbenutzungsgebühr ergeben die 328,68 Euro für Schmutzwasser. 150 Quadratmeter mal 0,86 Euro ergeben die 129,00 Euro für Niederschlagswasser. Beide Sätze stehen so bei HAMBURG WASSER.
Die Grundsteuer misst Fläche und Lage
Hamburg bewertet für die Grundsteuer nicht den Wert eines Grundstücks, sondern seine Fläche. Das Hamburgische Grundsteuergesetz setzt je Quadratmeter Grundstücksfläche 0,04 Euro an und je Quadratmeter Wohnfläche 0,50 Euro. Auf die Wohnfläche kommt eine Messzahl von 70 Prozent, in normaler Wohnlage zusätzlich eine Ermäßigung von 25 Prozent (§ 4 HmbGrStG). Die Summe wird mit dem Hebesatz der Grundsteuer B multipliziert, seit 2025 sind das 975 Prozent (§ 5 HmbGrStG).
Rechnet man den Musterhaushalt so durch, geht die Zahl des Steuerzahlerbundes exakt auf. 500 mal 0,04 Euro sind 20,00 Euro, 120 mal 0,50 Euro mal 70 Prozent mal 75 Prozent sind 31,50 Euro, zusammen 51,50 Euro mal 975 Prozent ergibt 502,13 Euro. Das Muster-Einfamilienhaus steht also in normaler Wohnlage.
Derselbe Haushalt, ein größeres Haus
Ein Haus mit 120 Quadratmetern auf 500 Quadratmetern Grund ist allerdings nicht das, was in Harvestehude, Othmarschen oder auf der Uhlenhorst verkauft wird. Ich habe deshalb dieselben drei Personen mit demselben Wasserverbrauch und derselben Mülltonne in ein Stadthaus gesetzt: 220 Quadratmeter Wohnfläche, 900 Quadratmeter Grundstück, davon 300 Quadratmeter versiegelt, gute Wohnlage. Nur Fläche und Lage ändern sich.
Die Grundsteuer steigt damit auf 1.101,75 Euro, die Niederschlagswassergebühr auf 258,00 Euro. Trinkwasser, Schmutzwasser, Abfall und Rundfunkbeitrag bleiben, wo sie waren. Die Jahressumme liegt bei 2.590,47 Euro und damit 728,62 Euro oder 39 Prozent über dem Musterhaushalt. Die Rechnung folgt den §§ 4 und 5 HmbGrStG und den Gebührensätzen von HAMBURG WASSER.
| Posten | Musterhaushalt | Stadthaus, gute Lage | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | 502,13 € | 1.101,75 € | §§ 4, 5 HmbGrStG |
| Trinkwasser | 390,96 € | 390,96 € | gleicher Verbrauch |
| Schmutzwasser | 328,68 € | 328,68 € | 132 m³ mal 2,49 € |
| Niederschlagswasser | 129,00 € | 258,00 € | 0,86 € je m² versiegelt |
| Abfall | 290,76 € | 290,76 € | gleiche Behältergröße |
| Rundfunkbeitrag | 220,32 € | 220,32 € | je Wohnung |
| Summe im Jahr | 1.861,85 € | 2.590,47 € | Korb 2026, eigene Berechnung |
Je Quadratmeter Wohnfläche dreht sich das Bild. Der Musterhaushalt zahlt 15,52 Euro im Jahr, das Stadthaus 11,77 Euro. Wasser, Abfall und Rundfunkbeitrag hängen am Haushalt und verteilen sich im großen Haus auf mehr Quadratmeter.
Der Wasserpreis für 2027 steht schon
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Online-Wertermittlung startenAb dem 1. Januar 2027 kostet der Kubikmeter Trinkwasser 2,13 Euro netto statt 2,05 Euro, ein Plus von 3,9 Prozent. Die Grundpreise für die Wasserzähler steigen um 7,5 Prozent. HAMBURG WASSER rechnet für einen Durchschnittshaushalt mit 89 Cent mehr im Monat und weist darauf hin, dass Hamburg unter den 15 größten deutschen Städten weiter zu den günstigsten zählt.
Als Gründe nennt das Unternehmen Investitionen in Wasserwerke und Grundwasserbrunnen, die Erneuerung des Leitungsnetzes, teureres Material, Personal und Dienstleistungen, die Zinsentwicklung und eine weitere Erhöhung der Grundwasserentnahmegebühr. Die Sielbenutzungsgebühren für 2027 werden gesondert festgesetzt. Am 3. November 2026 lag dazu noch keine Zahl vor.
Wer das bezahlt
Die Begründung des Versorgers trägt. Ein Leitungsnetz, das nicht erneuert wird, kostet später mehr, und ein Wasserwerk ohne Investition liefert irgendwann schlechter. Wer heute zahlt, bezahlt Anlagen, die über Jahrzehnte halten sollen.
Verteilt wird trotzdem. Alle sechs Posten bemessen sich nach Quadratmetern, Kubikmetern oder Haushalten, keiner nach dem Verkehrswert. Für das Stadthaus in guter Lage bleibt die Jahressumme im Verhältnis zum Wert des Hauses klein, für ein kleines Haus in einfacher Lage ist derselbe Betrag ein größerer Teil des Einkommens. Beim Hamburger Grundsteuermodell ist das die alte Streitfrage, und sie liegt beim Bundesfinanzhof.
Gegen meine eigene Zuspitzung spricht die Größenordnung. 728 Euro Unterschied im Jahr entscheiden keinen Hausverkauf, und in meinen Erstgesprächen fragt kaum ein Käufer nach dem Gebührenbescheid, bevor er nach dem Preis fragt. Wer vermietet, gibt vier der Posten ohnehin weiter: § 2 der Betriebskostenverordnung zählt in den Nummern 1, 2, 3 und 8 Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung und Müllbeseitigung ausdrücklich auf. Der Rundfunkbeitrag steht nicht in dieser Liste.
Was ich für die nächsten Jahre erwarte
Meine Einschätzung: Die kommunalen Pflichtkosten in Hamburg steigen weiter schneller als die allgemeine Teuerung. Die vier Gebührenposten des Korbs legten 2026 um 3,3 bis 3,6 Prozent zu, die Verbraucherpreise lagen im Oktober 2026 um 2,8 Prozent über dem Vorjahresmonat (Statistisches Bundesamt, 30. Oktober 2026, vorläufig). Die Gründe des Versorgers sind mehrjährige Programme, keine einmaligen Posten.
Drei Termine zeigen, ob ich richtig liege. Am 11. November 2026 verhandelt der Bundesfinanzhof über das Hamburger Grundsteuermodell (II R 15/25), eine Entscheidung fällt an diesem Tag noch nicht. Am selben Tag veröffentlicht das Statistische Bundesamt die endgültige Oktober-Teuerung. Und die Festsetzung der Sielbenutzungsgebühren für 2027 sagt, ob Schmutz- und Niederschlagswasser dem Trinkwasser folgen.
Kleinvieh macht auch Mist.
Sprichwort
Steht die Summe dieser sechs Posten für Ihr Haus eigentlich irgendwo auf einem Blatt?
Für den Preis einer Immobilie sind diese Posten eine Nebenrechnung. Sie sagen aber etwas über das Haus, das man hält. Was jedes Jahr fällig wird, hängt an Fläche, Lage und Haushalt, und zwei dieser drei Größen stehen im Grundbuch. Wer übergibt, vermietet oder sich verkleinert, sollte die Jahressumme kennen, bevor er über Preise spricht. Wie sich diese Posten bei Ihrer Immobilie zur erzielbaren Miete und zum Marktwert verhalten, rechne ich gern mit Ihnen durch.
