Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Der Einlagesatz der EZB steht seit dem 16. September bei 2,50 Prozent, und dabei bleibt es. Der EZB-Rat hat am 29. Oktober beschlossen, die drei Leitzinsen unverändert zu lassen. Für eine Eigentümerin in Harvestehude, die über eine kleinere Wohnung nachdenkt, oder für eine Erbengemeinschaft, die ein Haus in Winterhude ordnen muss, ist das die weniger wichtige Zahl der Woche. Die wichtigere steht in einer Konditionsübersicht: Für zehn Jahre Zinsbindung reichten die Angebote vom 19. bis 25. Oktober von 4,15 bis 4,53 Prozent, je nachdem, wie viel Eigenkapital der Käufer mitbringt.
Zwei Märkte, die oft verwechselt werden
Der Leitzins und der Bauzins sind zwei verschiedene Preise. Was die EZB festsetzt, gilt für kurzfristiges Geld zwischen Notenbank und Geschäftsbanken; der Einlagesatz verzinst Guthaben, die eine Bank über Nacht bei der Zentralbank hält. Ein Immobiliendarlehen mit zehn Jahren festem Zins wird dagegen langfristig refinanziert, über Pfandbriefe, und deren Preis hängt am Kapitalmarkt. Maßgeblich ist dort die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe.
Der September 2026 zeigt das an der Reihenfolge der Ereignisse. Die EZB hatte zum 16. September angehoben, von 2,25 auf 2,50 Prozent. Der Durchschnitt der im September abgeschlossenen Baufinanzierungen mit zehnjähriger Bindung bewegte sich kaum, von 4,15 auf 4,16 Prozent. Erst als die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe Ende September die Marke von 3,6 Prozent übersprang, zogen die Angebote an. Anfang Oktober standen sie bei rund 4,5 Prozent, bei 20 Jahren Bindung an der Fünf-Prozent-Marke (Baufi24, Zinskommentar vom 6. Oktober 2026).
Woher die 3,8 Prozent kommen
Die EZB hat nicht aus Entspannung stillgehalten. In ihrer Erklärung vom 29. Oktober nennt sie für den Euroraum eine Inflationsrate von 3,8 Prozent im September, nach 3,2 Prozent im August. Der Treiber steht in derselben Erklärung. Energie verteuerte sich um 18,9 Prozent, nach 14,3 Prozent im Monat davor. Ohne Energie lag die Rate bei 2,3 Prozent, bei Dienstleistungen bei 3,2 Prozent, bei Nahrungsmitteln bei 1,3 Prozent. Die Löhne laufen ruhig; für die ersten drei Quartale 2027 erwartet die EZB einen durchschnittlichen Tarifanstieg von 2,6 Prozent.
Den Energieblock sieht man in Deutschland auf einer anderen Ebene. Im Großhandel kostete Strom vom 1. bis 29. Oktober 2026 im Mittel 163,02 Euro je Megawattstunde, im gleichen Zeitraum des Vorjahres 84,61 Euro (eigene Berechnung aus je 697 Stundenwerten der Bundesnetzagentur, Plattform SMARD). Beide Zahlen messen nicht dasselbe. Der Großhandelspreis ist nicht der Haushaltspreis, und im Verbraucherpreisindex dämpfen langfristige Lieferverträge, Netzentgelte und Abgaben den Ausschlag. Die Richtung ist in beiden dieselbe.
An der Zinserwartung ändert das zunächst wenig. Solange der Preisauftrieb an der Energie hängt und die Rate ohne Energie bei 2,3 Prozent liegt, hat die EZB kein zwingendes Argument für den nächsten Schritt. Sie bindet sich auch nicht daran. In der Erklärung steht, dass sie datenabhängig und von Sitzung zu Sitzung entscheidet und sich auf keinen Zinspfad festlegt.
Was das Eigenkapital des Käufers in Harvestehude wert ist
Über die Kondition eines Käufers entscheidet in diesem Markt weniger die Notenbank als seine eigene Eigenkapitalquote. Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem Beleihungsauslauf, also nach dem Anteil des Darlehens am Beleihungswert der Immobilie. Die folgenden Sätze sind Angebotskonditionen einer einzelnen Woche, keine Durchschnitte abgeschlossener Verträge.
| Zinsbindung | unter 70 % | 80 % | über 90 % |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 4,15 % | 4,27 % | 4,53 % |
| 15 Jahre | 4,34 % | 4,44 % | 4,72 % |
| 20 Jahre | 4,41 % | 4,56 % | 4,70 % |
Zwischen der günstigsten und der teuersten Spalte liegen bei zehn Jahren Bindung 0,38 Prozentpunkte. Was das für die Kaufkraft bedeutet, zeigt eine Rechnung mit offenen Annahmen (eigene Berechnung). Ein Käufer kann 3.000 Euro im Monat für Zins und zwei Prozent Tilgung aufbringen. Zu 4,15 Prozent trägt diese Rate ein Darlehen von rund 585.000 Euro, zu 4,53 Prozent eines von rund 551.000 Euro. Derselbe Haushalt, dieselbe Rate, rund 34.000 Euro Unterschied in dem Preis, den er bieten kann.
In den Hamburger Premium-Wohnlagen entscheidet diese Staffelung mit darüber, wer überhaupt bietet. Eigentumswohnungen in Harvestehude wurden 2025 im Mittel zu 10.650 Euro je Quadratmeter beurkundet, ohne Neubau (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2026). Eine Wohnung mit 110 Quadratmetern liegt damit bei rund 1,17 Millionen Euro. Für die Schwelle von 70 Prozent Beleihungsauslauf sind dort rund 351.000 Euro Eigenkapital nötig. Dazu kommt die Grunderwerbsteuer, in Hamburg 5,5 Prozent, also rund 64.000 Euro, die keine Bank mitfinanziert. Zusammen rund 416.000 Euro, bevor Notar und Grundbuch gerechnet sind.
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenZum Vergleich die Standardwohnung desselben Berichts: 80 Quadratmeter, erstes Obergeschoss, mittlere Lage, Altbau, 441.000 Euro zum 1. Juli 2025. Dieselbe Schwelle verlangt dort rund 132.000 Euro Eigenkapital plus rund 24.000 Euro Grunderwerbsteuer, zusammen rund 157.000 Euro. Ein Verkäufer in Harvestehude spricht damit einen Käuferkreis an, der für denselben Zinssatz gut zweieinhalbmal so viel liquides Vermögen braucht. Das ist ein Grund, warum die Alsterlagen auf Zinsmeldungen anders reagieren als der Durchschnitt der Stadt. Dort entscheidet häufiger das vorhandene Vermögen als die Bank.
Gewinner und Zahler dieser Pause
Wenn etwas gut ist, sage ich es. Die Pause nimmt Druck aus dem Markt, und sie nimmt ihn zuerst dort, wo mit viel Eigenkapital gekauft wird. Gewonnen haben an ihr auch die Eigentümer, deren Verkauf gerade läuft. Ein Käufer, der seine Finanzierungsbestätigung in der Hand hält, muss nicht neu rechnen.
Bezahlt wird sie an anderer Stelle. Der Käufer mit zehn Prozent Eigenkapital zahlt 4,53 statt 4,15 Prozent. Diesen Aufschlag verlangt seine Bank als Risikomarge, er stammt aus keinem Notenbankbeschluss. Diese Gruppe trägt die Nachfrage in den mittleren Lagen, wo Hamburg 2025 im Mittel 5.808 Euro je Quadratmeter beurkundete. Ein Verkäufer in Barmbek hat es deshalb mit einem anderen Käufermarkt zu tun als ein Verkäufer am Harvestehuder Weg, obwohl über beiden derselbe Leitzins steht.
Die bequeme Lesart der Meldung lässt zwei Dinge weg. Erstens den Abstand. Zwischen dem Einlagesatz von 2,50 Prozent und Bauzinsen von 4,15 bis 4,53 Prozent liegen mehr als 1,6 Prozentpunkte, und dieser Abstand bezahlt Laufzeit und Risiko. Zweitens die Richtung. Die Entkopplung funktioniert in beide Richtungen, denn fällt die Rendite der Bundesanleihe, sinken die Bauzinsen auch ohne einen EZB-Schritt. Damit gilt der Einwand ebenso gegen meine eigene These. Wer heute wartet, weil er auf günstigere Finanzierungen hofft, kann richtig liegen. Er wartet dann auf eine Zahl, die in keiner EZB-Mitteilung steht.
Woran ich den nächsten Schritt ablese
Meine Einschätzung für die kommenden Wochen, ausdrücklich als Einschätzung. Am 17. Dezember tagt der EZB-Rat erneut, dann mit neuen Projektionen für Wachstum und Inflation. Ich erwarte, dass die Energiekomponente über diese Entscheidung bestimmt, und dass ein Schritt der EZB die Bauzinsen nur mittelbar bewegt.
Überprüfbar ist das an einer Größe, die jeden Börsentag veröffentlicht wird, der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Sie stand Ende September erstmals über 3,6 Prozent. Steigt sie weiter, verteuern sich die Angebote innerhalb weniger Wochen, unabhängig davon, was in Frankfurt beschlossen wird. Fällt sie unter die Marke zurück, läuft es umgekehrt. Für einen Verkauf im ersten Quartal 2027 ist diese Zahl der bessere Frühindikator als die Schlagzeile vom Zinsentscheid.
Man soll die Rechnung nicht ohne den Wirt machen.
Sprichwort
Welchen Beleihungsauslauf hätte der Käufer, der Ihre Wohnung heute zu Ihrem Preis kaufen müsste?
Die Meldung vom 29. Oktober wird in den nächsten Tagen als Entspannungssignal gelesen werden. Für den Eigentümer, der verkaufen will, zählt eine kleinere Größe. Sein Preis entsteht aus der Monatsrate und dem Eigenkapital eines einzelnen Käufers, und beides lässt sich für ein konkretes Objekt durchrechnen, lange bevor ein Inserat steht. Wenn Sie wissen möchten, welcher Käuferkreis Ihre Immobilie heute trägt, rechnen wir das gemeinsam durch.
