Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 23. Oktober hat das Institut der deutschen Wirtschaft den IW-Wohnindex für das dritte Quartal 2026 vorgelegt (IW-Report 44/2026). Berichtet wurde über die Mieten. Die Zahl, die mich mehr beschäftigt, steht ein Kapitel weiter. In fünf der zehn größten deutschen Städte liegen die inserierten Kaufpreise unter dem Vorjahresniveau, in Hamburg liegen sie 1,8 Prozent darüber, hinter Essen und Dortmund. Für Eigentümer in Harvestehude, Winterhude oder Othmarschen, die eine Verkleinerung oder eine Vermögensumschichtung planen, ist das vor allem eine Auskunft darüber, wer im Moment überhaupt kaufen kann.
Was die Bank im Januar noch erlaubte
Im Sonderteil des Reports steht die Rechnung, die den Rest erklärt. Ein Darlehen von 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung kostete Anfang 2026 rund 1.450 Euro im Monat. Heute kostet dasselbe Darlehen gut 1.600 Euro, ein Plus von über zehn Prozent. Dahinter stehen die Renditen von Pfandbriefen, die seit Januar bei zehnjähriger Bindung um fast 70 Basispunkte gestiegen sind, bei kurzen Laufzeiten um mehr als 100.
Aus den beiden Raten lässt sich der Sollzins zurückrechnen, das ist meine eigene Rechnung. 1.450 Euro im Monat sind 17.400 Euro im Jahr, also 5,8 Prozent von 300.000 Euro; nach Abzug der zwei Prozent Tilgung bleiben 3,8 Prozent Zins. 1.600 Euro sind 19.200 Euro im Jahr, 6,4 Prozent, also 4,4 Prozent Zins. Umgekehrt gerechnet trägt dieselbe Rate von 1.450 Euro heute rund 272.000 Euro Darlehen. Gegenüber Januar fehlen gut 28.000 Euro.
An der Alster sind das drei Quadratmeter
Was diese Lücke bedeutet, hängt am Preisniveau. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg weist für beurkundete Eigentumswohnungen des Berichtsjahres 2025 in Harvestehude durchschnittlich 10.650 Euro je Quadratmeter aus, in Eppendorf 7.869 Euro. 28.000 Euro sind dort zwei bis drei Quadratmeter. Wo ein Kaufpreis von 1,2 Millionen Euro zur Hälfte aus Eigenkapital kommt, fällt die Entscheidung nicht am Zinsschritt.
Sie fällt eine Preisklasse darunter. Die Hamburger Wohnung zwischen 600.000 und 900.000 Euro kaufen Haushalte, bei denen das Darlehen den größeren Teil des Preises trägt, und dieser Teil ist seit Januar um knapp zehn Prozent geschrumpft. Wenn ich für einen Eigentümer verkaufe, höre ich diese Rechnung von der Käuferseite: Nach der Monatsrate wird gefragt, bevor nach dem Quadratmeterpreis gefragt wird. Im Gespräch mit einem Vermögensverwalter oder dem Steuerberater gehört neben den Quadratmeterpreis die Rate, die ein Käufer im Zielsegment tragen kann.
Essen, Dortmund, Hamburg
Die Reihenfolge der zehn größten Städte sieht 2026 anders aus als in den Jahren davor. Am stärksten legen die inserierten Kaufpreise in Essen zu, mit 3,5 Prozent, dann in Dortmund mit 2,0 Prozent und in Hamburg mit 1,8 Prozent. Frankfurt am Main und Düsseldorf stehen mit 0,7 und 0,1 Prozent nahezu still. Im Minus liegen München mit 0,7 Prozent, Leipzig mit 1,0, Köln mit 1,3, Berlin mit 2,0 und Stuttgart mit 3,9 Prozent. Über alle Top-7-Städte gerechnet verlieren Eigentumswohnungen 0,8 Prozent und Ein- und Zweifamilienhäuser 2,3 Prozent, während die übrigen Großstädte bei Wohnungen 1,2 Prozent zulegen.
| Stadt | Kaufpreise | Neuvertragsmieten |
|---|---|---|
| Hamburg | +1,8 % | +6,8 % |
| Essen | +3,5 % | +4,9 % |
| Düsseldorf | +0,1 % | +4,3 % |
| München | -0,7 % | +2,8 % |
| Leipzig | -1,0 % | +3,0 % |
| Köln | -1,3 % | +5,3 % |
| Berlin | -2,0 % | +2,6 % |
Für Dortmund, Frankfurt am Main und Stuttgart nennt der Report auf Jahressicht nur die Kaufpreise, nicht die Mieten; sie fehlen in der Tabelle deshalb. Quelle beider Spalten ist der IW-Wohnindex, IW-Report 44/2026.
Im Schlusskapitel des Reports steht der Satz, der Hamburg betrifft: Die sehr hochpreisigen Standorte zeigen geringere Mietzuwächse und bereits leicht fallende Kaufpreise, mit Ausnahme von Hamburg. Hier steigen beide Seiten. Die Neuvertragsmieten legen um 6,8 Prozent zu, der höchste Wert aller zehn Städte, womit sich die Mietalternative in Hamburg am schnellsten verteuert. Solange das so bleibt, rechnet sich der Kauf hier trotz der höheren Rate besser als in München oder Berlin.
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenWas ein Inseratsindex nicht zeigt
Der IW-Wohnindex misst Anzeigen. Er rechnet aus mehreren Millionen Inseraten der Value-Marktdatenbank einen hedonischen Preisindex, bereinigt also Unterschiede in Ausstattung, Fläche, Baujahr und Lage heraus, und er wird rückwirkend neu berechnet, wenn der Datenanbieter nachliefert. Ein Plus von 1,8 Prozent sagt damit etwas über Angebotspreise und über die Erwartung der Verkäufer. Was tatsächlich beurkundet wurde, steht im Bericht des Gutachterausschusses, und der kommt im Folgejahr.
Die amtliche Reihe für Hamburg hat eine andere Tonlage. Der Preisindex für beurkundete Eigentumswohnungen stand 2022 bei 300, fiel 2023 auf 252, blieb 2024 dort und lag 2025 bei 265 (Basis 1. Juli 2010 = 100). Gegenüber dem Höchststand von 2022 fehlen knapp zwölf Prozent, bei Ein- und Zweifamilienhäusern rund sechzehn. Der IW nennt für Deutschland gut zehn Prozent unter dem Hoch von 2022. Hamburg liegt damit nach beurkundeten Preisen unter dem Bundesbild, nicht darüber.
Gewonnen hat an dieser Stelle, wer Eigenkapital mitbringt und wer schon vermietet. Bezahlt wird die Rechnung von zwei Gruppen. Die erste sind die Haushalte, die den Kauf aufschieben und im knappen Hamburger Mietmarkt bleiben; ihre Miete ist die 6,8 Prozent. Die zweite ist der Neubau: Zinsen und Baukosten steigen 2026 gleichzeitig, und das drückt die Fertigstellungen weiter. Wer heute eine Bestandswohnung in Winterhude hält, profitiert von dieser Knappheit, und er sollte wissen, dass sie nicht seine Leistung ist.
Mein Blick auf das vierte Quartal
Meine Einschätzung für die nächsten Monate. Die Angebotspreise in Hamburg halten sich bis ins Frühjahr 2027 in einer schmalen Spanne um null bis plus zwei Prozent, während die Beurkundungen länger brauchen und die Standzeiten im Segment zwischen 600.000 und 900.000 Euro zunehmen. Begründet ist das in der Rate. Solange ein Zehnjahresdarlehen über vier Prozent kostet und die Europäische Zentralbank für 2027 noch eine Inflation von 2,8 Prozent erwartet, sinkt der finanzierbare Kaufpreis schneller als der Angebotspreis.
Drei Größen machen diese Erwartung überprüfbar. Der Rat der Europäischen Zentralbank tagt am 28. und 29. Oktober 2026 und gibt seinen Entscheid am 29. Oktober bekannt; der Einlagesatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent, die nächste Sitzung folgt am 16. und 17. Dezember. Die Renditen zehnjähriger Pfandbriefe veröffentlicht die Deutsche Bundesbank laufend; an ihnen hängt der Bauzins. Und der IW-Wohnindex zum vierten Quartal zeigt, ob das Hamburger Plus hält.
Im Einkauf liegt der Gewinn.
Kaufmannsweisheit
Welche Monatsrate müsste ein Käufer für Ihre Immobilie heute aufbringen, und wie viel Eigenkapital bliebe dann nötig?
Der IW-Wohnindex sagt nichts über Ihre Wohnung. Er sagt etwas über den Rahmen, in dem Ihr Käufer rechnet, und dieser Rahmen hat sich 2026 um gut zehn Prozent verengt, ohne dass die Hamburger Angebotspreise ihm gefolgt wären. Wer in diesem Jahr verkauft, verkauft an jemanden, dem die Bank weniger erlaubt als im Januar. Am Wert einer Lage am Alsterufer ändert das nichts, an der Zahl, mit der ein Verkauf beginnt, schon. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie in dieser Rechnung steht, rechne ich sie mit Ihnen durch.
