Worum es geht
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 22. Oktober 2026 hat das Oberlandesgericht München die Berufung eines Maklers zurückgewiesen, der rund 15.000 Euro Provision für den Verkauf einer Wohnung verlangt hatte. Verloren hatte er schon im Mai vor dem Landgericht München I, nicht an seiner Arbeit, sondern an zwei Formalien. Die Vollmacht des Mannes, der ihn beauftragt haben soll, ließ sich nicht nachweisen, und die Absprachen liefen über WhatsApp.
Für Hamburger Eigentümer ist das keine Münchner Besonderheit. Es ist die Frage, wie ein Verkaufsauftrag heute zustande kommt, und sie betrifft vor allem die, die nicht allein entscheiden.
Was in München verhandelt wurde
Der Kläger ist Makler. Er verlangte Provision für den Verkauf einer Wohnung in Bayreuth und berief sich auf einen Auftrag des Eigentümers, der in München wohnt. Nach dem Bericht von Legal Tribune Online vom 30. Oktober 2026 soll der Bruder des Eigentümers, selbst Makler und mit dem Kläger befreundet, Höhe und Einzelheiten der Provision per WhatsApp abgestimmt haben. Der Eigentümer bestritt Treffen, Telefonat und Vollmacht. Verkauft wurde die Wohnung am Ende ohne Beteiligung des Klägers.
Das Landgericht München I wies die Klage am 13. Mai 2026 ab (3 O 13657/25). Es sah schon nicht als nachgewiesen an, dass der Bruder bevollmächtigt war. Darüber hinaus hielt es den Vertrag für formunwirksam, weil Nachrichten über einen Messengerdienst die Textform nicht erfüllen. Auch über das Bereicherungsrecht und über die Geschäftsführung ohne Auftrag kam der Makler nicht an sein Geld, denn die Wertung des § 656a BGB soll formunwirksame Verträge nicht nachträglich heilen. Das Oberlandesgericht München wies die Berufung am 22. Oktober 2026 per Beschluss zurück (8 U 1651/26), damit ist die Sache rechtskräftig.
Veröffentlicht sind beide Entscheidungen nicht. Der Sachverhalt folgt deshalb dem Bericht des Fachdienstes, die Rechtsaussagen unten folgen dem Gesetzeswortlaut.
Welche Form das Gesetz verlangt
§ 656a BGB verlangt für den Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform. Was Textform bedeutet, steht in § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, abgegeben auf einem dauerhaften Datenträger. Eine Unterschrift ist dafür nicht nötig. Eine E-Mail, die alle Vertragsinhalte im Nachrichtentext trägt, genügt.
Fehlt die Form, ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB). Es gibt dann keinen gekürzten Anspruch und, wie der Münchner Fall zeigt, auch keinen Ausgleich über den Umweg des Bereicherungsrechts. Der Makler hat gearbeitet und bekommt nichts.
Streitig ist nicht die Form, sondern der Kanal. Das Landgericht München I hat den Messengerdienst nicht genügen lassen. Ein Zurückweisungsbeschluss des Oberlandesgerichts bindet allerdings nur die Parteien dieses Verfahrens, er schafft keine allgemeine Regel. Für die Praxis bleibt deshalb der vorsichtige Weg, also die E-Mail oder ein unterzeichnetes Dokument.
Wer den Auftrag überhaupt geben kann
Im Münchner Fall stand diese Hürde noch vor der Form. Ein Maklervertrag wirkt für und gegen den Eigentümer nur, wenn der Handelnde Vertretungsmacht hat (§ 164 Absatz 1 BGB). Die Vollmacht selbst braucht nach § 167 Absatz 2 BGB nicht die Form des Geschäfts, auf das sie sich bezieht, sie kann also mündlich erteilt werden. Nachweisen muss sie trotzdem, wer sich auf sie beruft.
Für Erbengemeinschaften wird daraus die eigentliche Frage. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 Absatz 1 BGB), über einen Nachlassgegenstand können sie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Absatz 1 BGB). Für eine ordnungsmäßige Verwaltung lässt § 2038 Absatz 2 BGB über den Verweis auf § 745 Absatz 1 BGB einen Mehrheitsbeschluss nach Anteilen zu. Wo genau die Grenze zwischen Verwaltung und vorbereiteter Verfügung verläuft, hängt am Einzelfall.
Diesen Streit gehe ich in meiner Arbeit gar nicht erst ein. Der Auftrag kommt von allen Miterben, in Textform, mit Namen und Anteilen. In vielen Erstgesprächen in einer Erbengemeinschaft sitzt ein Geschwisterteil am Tisch und spricht für die anderen, weil es sich eingespielt hat. Das trägt den Alltag und es trägt keinen Vertrag.
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung starten| Vertragsgegenstand | Textform nach § 656a | Teilungsregeln §§ 656c, 656d |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Pflicht | ja, wenn der Käufer Verbraucher ist |
| Einfamilienhaus | Pflicht | ja, wenn der Käufer Verbraucher ist |
| Mehrfamilienhaus, Zinshaus | vom Wortlaut nicht erfasst | nein |
| Unbebautes Grundstück | vom Wortlaut nicht erfasst | nein |
| Gewerbeobjekt | vom Wortlaut nicht erfasst | nein |
Wortlaut der §§ 656a bis 656d BGB, abgerufen am 2. November 2026. Bei Objekten, deren Einordnung zweifelhaft ist, etwa einem Haus mit Einliegerwohnung, bleibt die Textform der sichere Weg.
Wem die Vorschrift nützt und wem sie schadet
Die Textform kam Ende 2020 mit der gesetzlichen Verteilung der Maklerkosten. Sie schützt den Verbraucher davor, am Telefon oder im Treppenhaus einer Wohnung in eine Zahlungspflicht zu geraten. Das ist gut, und es wirkt.
Die Rechnung hat eine zweite Seite. Die Form gilt nur für Wohnung und Einfamilienhaus. Wer ein Zinshaus hält, also gerade der Kapitalanleger, kann sich per Nachricht binden, ohne dass eine Formvorschrift ihn bremst. Beim Mehrfamilienhaus greifen auch die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB nicht, weil sie denselben Gegenstand voraussetzen.
Die Nichtigkeit verschiebt außerdem das ganze Risiko auf den Makler, und zwar auch dann, wenn er Fotos, Grundrisse und Vermarktung längst bezahlt hat. In den Hamburger Kernlagen gibt ein Angebot im Median erst nach 127 Tagen erstmals im Preis nach (eigene Auswertung, Stichtag 1. Oktober 2026). So lange läuft der Vorschuss. Für den Eigentümer, der ernsthaft verkaufen will, ist ein wackeliger Auftrag deshalb kein Vorteil, denn er bringt ihm keinen Makler, der investiert.
Die Summe, um die in München gestritten wurde, ist in Hamburg keine Ausnahmezahl. Eine Standardwohnung mit 80 Quadratmetern im Altbau wurde 2025 im Mittel mit 441.000 Euro beurkundet (Gutachterausschuss). Bei drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Seite, dem Satz, den ich in der Regel berechne, sind das 15.744 Euro (eigene Berechnung). 2025 wurden in Hamburg 5.860 Verträge über Eigentumswohnungen und Teileigentum und 3.501 über bebaute Grundstücke beurkundet. Hinter jedem steht eine Provisionsabrede, die trägt oder nicht trägt.
Woran sich zeigt, ob die strenge Linie hält
Ich erwarte, dass solche Streitigkeiten häufiger werden. Der Grund liegt in der Mechanik. Je mehr Absprachen in Messengern landen, desto öfter trifft eine Formvorschrift von 2020 auf einen Kanal, für den sie nicht geschrieben wurde.
Ob die strenge Linie hält, zeigt sich beim I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, bei dem die Maklersachen liegen (Aktenzeichen I ZR). Seine Terminvorschauen und Pressemitteilungen sind die Stelle, an der ein Eigentümer das selbst nachlesen kann. Bis dahin bleibt für die Praxis die vorsichtige Annahme.
Wer schreibt, der bleibt.
Sprichwort
Liegt der Auftrag für Ihre Immobilie in Textform vor, und steht darin jeder, der über den Verkauf mitentscheidet?
Ein Formfehler fällt selten auf, solange alles glatt läuft. Er fällt auf, wenn gestritten wird, und dann ist der Kaufvertrag meist schon beurkundet. Deshalb gehört der Auftrag in dieselbe Woche wie die Unterlagen, nicht in die Zeit, in der schon Interessenten anrufen. Wenn Sie wissen wollen, wie es bei Ihnen steht, schicken Sie mir Ihren Auftrag und Ihre Vollmachtslage, bevor das erste Foto entsteht.
