Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer ein Haus in Winterhude oder Eppendorf über Jahrzehnte hält, hat irgendwann einmal in den Bebauungsplan geschaut. Zwei Vollgeschosse, eine Baugrenze, eine Firsthöhe. Diese Linien sind das stille Versprechen des Grundstücks: So viel geht bei Ihnen, und so viel geht nebenan. Seit dem 30. Oktober 2025 ist dieses Versprechen weicher geworden. Für Eigentümer, die über einen Ausbau nachdenken, ist das eine Chance. Für Eigentümer, deren Wert an der Ruhe der Nachbarschaft hängt, ist es eine Frage, die sich vorher niemand stellen musste.
Was am 30. Oktober 2025 in Kraft trat
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27. Oktober 2025 hat einen einzelnen Paragrafen ins Baugesetzbuch geschrieben, der in der Praxis mehr bewegt als manche Novelle davor. Nach § 246e Absatz 1 BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften des Baugesetzbuchs und den auf seiner Grundlage erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem Wohnbauvorhaben aus dem Katalog der Norm dient.
Der entscheidende Teil dieses Satzes ist unscheinbar. Abweichen lässt sich auch von einem geltenden Bebauungsplan, ohne dass dieser geändert werden müsste. Ein Bebauungsplanverfahren dauert in Hamburg regelmäßig Jahre und führt über Auslegung, Beteiligung und politische Beschlussfassung. Die Abweichung nach § 246e BauGB läuft dagegen im Genehmigungsverfahren des Einzelfalls. Über die Zustimmung ist binnen drei Monaten zu entscheiden. Entscheidet niemand, gilt sie als erteilt.
Der Katalog der begünstigten Vorhaben ist weit gefasst. Er reicht von der Errichtung von Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, über die Erweiterung, Erneuerung und Änderung bestehender Gebäude, sofern dabei neuer Wohnraum entsteht oder bestehender wieder nutzbar wird, bis zur Nutzungsänderung vorhandener Gebäude zu Wohnzwecken. Eine Mindestzahl an Wohneinheiten verlangt § 246e Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB nicht. Der Ausbau eines einzelnen Dachgeschosses fällt damit grundsätzlich in denselben Rahmen wie ein Quartier.
| Punkt | Regelung | Fundstelle |
|---|---|---|
| In Kraft seit | 30. Oktober 2025 | BGBl. 2025 |
| Anwendbar bis | 31. Dezember 2030 | § 246e Abs. 1 BauGB |
| Voraussetzung | Zustimmung der Gemeinde | § 246e Abs. 1 BauGB |
| Entscheidungsfrist | drei Monate, dann Fiktion | § 246e Abs. 2 in Verbindung mit § 36a BauGB |
| Hamburger Praxis | 746 Wohnungen bis 28.02.2026 | Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen |
Hamburg hat das Instrument früh benutzt
Die Zahlen sind deutlicher, als die bundesweite Debatte über die Wirkung des Bau-Turbos vermuten lässt. Zum Stichtag 28. Februar 2026, also vier Monate nach Inkrafttreten, waren in den Hamburger Bezirken 746 Wohnungen über die neue Abweichungsmöglichkeit erfasst: 405 in erteilten Baugenehmigungen, 341 in positiv beschiedenen Bauvorbescheiden. Rund 1.100 weitere Wohneinheiten wurden zu diesem Zeitpunkt darauf geprüft, ob sich der Weg auch für sie eignet. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hält fest, dass der größere Teil dieser Wohnungen nach altem Recht nicht genehmigungsfähig gewesen wäre oder nur über ein langwieriges Bebauungsplanverfahren.
Zur Einordnung der Größenordnung: In Hamburg wurden von Januar bis April 2026 insgesamt 2.344 Wohnungen genehmigt, gegenüber 1.252 im Vorjahreszeitraum, und 2025 wurden 5.976 Wohnungen fertiggestellt (Statistikamt Nord). Die Zeiträume decken sich nicht, ein Anteil lässt sich daraus nicht rechnen. Der Vergleich zeigt trotzdem, dass der Bau-Turbo in Hamburg keine Randerscheinung ist, sondern ein Verfahren, das die Bezirke regelmäßig anwenden.
Im Februar 2026 hat die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen dazu eine Handreichung veröffentlicht. Sie stellt klar, dass die Abweichung im Baugenehmigungsverfahren nach der Hamburgischen Bauordnung entschieden wird und dass der Antragsteller sie ausdrücklich beantragen und begründen muss. Von allein prüft niemand, ob § 246e BauGB einem Vorhaben hilft. Wer den Antrag nicht stellt, bekommt die Antwort des alten Rechts.
Was der Bau-Turbo nicht aushebelt
§ 246e BauGB betrifft allein das Bauplanungsrecht, also die Frage, was auf einer Fläche an Art und Maß zulässig ist. Alles andere bleibt, wie es war. In den Alsterlagen ist genau dieses Andere oft die eigentliche Hürde.
Unverändert gilt
Die Hamburgische Bauordnung mit Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz und den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse.
Das Denkmalrecht. Bei einem eingetragenen Denkmal oder in einem Ensemble entscheidet weiterhin die Denkmalschutzbehörde, und zwar nach eigenen Maßstäben.
Das Nachbarrecht und das Recht der Erschließung. Nachbarliche Interessen werden nach dem Wortlaut der Norm gewürdigt. Gewürdigt ist nicht dasselbe wie geschützt, und ein Vetorecht des Nachbarn folgt daraus nicht.
Die Genehmigungsvorbehalte der sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB. Die Kommentarliteratur geht davon aus, dass der Bau-Turbo sie nicht ersetzt. In Hamburg betrifft das unter anderem die Jarrestadt in Winterhude sowie Gebiete in Eimsbüttel, Hoheluft-West und Stellingen-Süd. Ob ein einzelnes Grundstück im Gebiet liegt, klärt allein das Bezirksamt.
Die zweite Frage: das Grundstück nebenan
In der Bewertung einer Immobilie steckt immer ein Stück Nachbarschaft. Der freie Blick über den Innenhof, das Licht im Wohnzimmer am Nachmittag, die Dichte der Bebauung im Straßenzug: Diese Merkmale sind preiswirksam, und ihre Verlässlichkeit stammte bisher aus dem Bebauungsplan. Er war eine Zusage an alle Grundstücke gleichzeitig.
Diese Zusage steht seit Oktober 2025 unter Vorbehalt. Wo früher ein Bebauungsplanverfahren mit öffentlicher Auslegung nötig gewesen wäre, um dichter oder höher zu bauen, genügt nun die Abweichung im Einzelfall. Die förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung des Bebauungsplanverfahrens entfällt dabei. Für den Eigentümer nebenan heißt das nicht, dass er machtlos wäre. Es heißt, dass er früher hinsehen muss. Als Nachbar im Baugenehmigungsverfahren hat er Beteiligungsrechte, aber sie greifen erst, wenn der Antrag vorliegt, und nicht mehr Jahre vorher im Planverfahren.
Für die eigene Immobilie folgt daraus eine nüchterne Konsequenz. Die Frage, was ein Grundstück trägt, lässt sich seit Ende Oktober 2025 nicht mehr allein aus dem Bebauungsplan beantworten. Wer eine ungenutzte Reserve hat, ein ausbaufähiges Dachgeschoss, ein zu großes Grundstück, ein Nebengebäude ohne Funktion, kann sie über einen Bauvorbescheid klären lassen, bevor er über Verkauf oder Erhalt entscheidet. Ein positiv beschiedener Bauvorbescheid ist im Verkaufsgespräch etwas anderes als eine Vermutung. Er ist eine Auskunft der Behörde.
Es ging nicht nur um die in Häusern zusammengeschlossenen Wohnungen, sondern vielmehr um den Zusammenhang dieser Bauten mit ihren gemeinsam benutzten Höfen, mit Kinderspielplätzen und Grünzügen, mit Sportplätzen, Wiesen und Wasserläufen.
Fritz Schumacher, Das Werden einer Wohnstadt, Hamburg 1932
Schumacher, von 1909 bis 1933 Oberbaudirektor der Stadt, hat für Hamburg keine Häuser geplant, sondern Zusammenhänge. Die Jarrestadt in Winterhude ist einer davon. Dass ausgerechnet dort heute eine soziale Erhaltungsverordnung gilt, ist kein Zufall: Was als Ordnung gedacht war, wird geschützt, sobald der Druck steigt. Der Bau-Turbo arbeitet in die andere Richtung. Er löst den Einzelfall aus dem Zusammenhang. Beides hat seine Berechtigung, und beides trifft in denselben Straßen aufeinander.
Wissen Sie, was auf dem Grundstück neben Ihrem seit Oktober 2025 genehmigungsfähig wäre?
Der Bebauungsplan bleibt die Grundlage jeder Bewertung, aber er ist nicht mehr die ganze Auskunft. Für Eigentümer in den Alsterlagen bedeutet das zweierlei: Die eigene bauliche Reserve ist unter Umständen größer geworden, und die Verlässlichkeit der Nachbarschaft ist kleiner. Beides gehört in eine belastbare Einschätzung des Werts, und beides lässt sich klären, bevor eine Entscheidung ansteht. Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Grundstück unter diesen Bedingungen trägt, sehen wir uns die Lage gemeinsam an.
