Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Manchmal steht im Grundbuch nicht das, was der Eigentümer erwartet. Nicht Eigentum am Grundstück, sondern ein Erbbaurecht: Das Haus gehört ihm, der Boden darunter der Freien und Hansestadt Hamburg oder einem anderen Grundstückseigentümer. Wer erbt, überträgt oder sich verkleinern möchte, merkt das oft erst, wenn die Frage nach dem Wert im Raum steht.
Die Stadt hat rund 4.400 Grundstücke im Erbbaurecht vergeben und verwaltet sie über den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen. Für die Bewertung ist das kein Sonderfall, sondern ein eigenes Kapitel. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg führt dafür drei Abschnitte in seinem Immobilienmarktbericht 2026, mit Zahlen aus beurkundeten Verkäufen. Sie sagen ziemlich genau, wie weit ein Erbbaurecht vom Volleigentum entfernt liegt, und sie sagen auch, wo diese Auskunft endet.
Was bewertet wird, wenn der Boden nicht mitverkauft wird
Die Immobilienwertermittlungsverordnung, die seit 2021 die Grundsätze der Verkehrswertermittlung regelt, sieht für das Erbbaurecht zwei Wege vor. Beide beginnen beim selben gedachten Punkt: dem Wert des fiktiven Volleigentums, also dem Wert, den Haus und Grundstück zusammen hätten, wenn kein Erbbaurecht bestünde.
Der erste Weg steht in § 49 ImmoWertV. Er führt über einen Erbbaurechtskoeffizienten: den Anteil, den ein Erbbaurecht in beurkundeten Kaufverträgen vom Wert des fiktiven Volleigentums erreicht hat. Der zweite Weg steht in § 50 und rechnet finanzmathematisch. Er nimmt den Wert des fiktiven Volleigentums, zieht den Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ab und addiert die über die Restlaufzeit kapitalisierte Differenz zwischen dem angemessenen und dem tatsächlich zu zahlenden Erbbauzins.
Der Unterschied ist nicht akademisch. Der erste Weg fragt, was der Markt gezahlt hat. Der zweite fragt, was die Zahlungsströme wert sind. Wo beide Wege weit auseinanderliegen, liegt meist eine ungewöhnliche Klausel im Vertrag. Genau dort beginnt die Arbeit.
Die Hamburger Zahlen: wie groß der Abstand ist
Der Gutachterausschuss hat 477 beurkundete Verkäufe von Einfamilienhaus-Erbbaurechten aus den Jahren 2009 bis 2023 ausgewertet und daraus mittlere Koeffizienten nach Hausform gebildet. Für Eigentumswohnungen liegt eine eigene Auswertung mit 228 Kauffällen vor.
| Objektart | Koeffizient | Kauffälle |
|---|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus | 0,63 | 156 |
| Doppelhaushälfte | 0,74 | 166 |
| Endreihenhaus | 0,82 | 51 |
| Mittelreihenhaus | 0,86 | 86 |
| Eigentumswohnung | 0,89 | 228 |
Die Reihenfolge ist der eigentliche Befund. Ein freistehendes Haus verliert im Erbbaurecht rund ein Drittel gegenüber dem Volleigentum, eine Eigentumswohnung gut ein Zehntel. Zwischen beiden liegen Doppelhaushälfte und Reihenhaus, sauber gestaffelt.
Warum der Abschlag mit dem Bodenanteil wächst
Die Erklärung steht nicht im Bericht, sie ergibt sich aus ihm. Ein Erbbaurecht verweigert dem Berechtigten genau eine Sache: den Boden. Wie schwer das wiegt, hängt davon ab, welchen Anteil der Boden am Gesamtwert hat.
Beim freistehenden Haus auf großem Grundstück ist dieser Anteil hoch, beim Mittelreihenhaus auf schmaler Parzelle deutlich niedriger. Bei der Eigentumswohnung verteilt sich der Boden über alle Einheiten des Hauses und schrumpft auf einen Miteigentumsanteil zusammen. Der Abschlag folgt dieser Logik, nicht der Wohnqualität. Wer ein Erbbaurecht an einem Haus mit großem Garten hält, hält den Teil, der am wenigsten vom Grundstück abhängt, und muss den größten Abstand hinnehmen.
Die Restlaufzeit, und warum sie nicht allein entscheidet
Die zweite Achse ist die verbleibende Laufzeit. Der Gutachterausschuss weist sie in vier Stufen aus, wieder als Mittelwerte derselben Stichprobe.
| Restlaufzeit | Koeffizient | Kauffälle |
|---|---|---|
| bis 29 Jahre | 0,69 | 43 |
| 30 bis 39 Jahre | 0,68 | 170 |
| 40 bis 49 Jahre | 0,76 | 184 |
| ab 50 Jahre | 0,82 | 62 |
Die Staffel steigt, aber nicht sauber. Die kürzeste Gruppe liegt über der zweitkürzesten. Das ist kein Druckfehler, sondern der sichtbare Rest all dessen, was die Restlaufzeit nicht erfasst: In den kurzen Laufzeiten stecken auch Fälle, in denen eine Verlängerung absehbar war oder der Erbbauberechtigte gleich das Grundstück miterworben hat.
Für die Praxis heißt das zweierlei. Die Restlaufzeit ist ein starker Preistreiber, und sie ist kein Automat. Der Gutachterausschuss selbst schreibt seinen Tabellen einen Anwendungshinweis voran: Die Faktoren sind einzeln zu betrachten und können nicht kombiniert werden. Wer Hausform und Restlaufzeit multipliziert, rechnet doppelt.
Woher die Zahlen stammen, und wo sie enden
Jede dieser Zahlen trägt ihre Stichprobe mit sich. In der Einfamilienhaus-Auswertung liegt die mittlere Grundstücksfläche bei 596 Quadratmetern, die mittlere Restlaufzeit bei 40 Jahren, der mittlere tatsächliche Erbbauzins bei 0,92 Euro je Quadratmeter und der mittlere Normbodenrichtwert bei 588 Euro je Quadratmeter.
Die letzte Zahl ist die wichtigste. 588 Euro je Quadratmeter ist das Bodenniveau von Rahlstedt (Median 557 Euro zum 1. Januar 2026) oder Bergedorf (636). Winterhude liegt bei 1.923, Blankenese bei 1.428, Harvestehude bei 4.919 Euro je Quadratmeter. Die amtlichen Koeffizienten beschreiben also in erster Linie Hamburger Eigenheimlagen, nicht die Alster- und Elblagen.
Daraus folgt keine eigene Zahl, sondern eine Richtung. Je höher der Bodenwert, desto größer der Anteil, den das Erbbaurecht ausklammert, und desto größer die Bandbreite, in der sich der Einzelfall bewegt. Wir verwenden die Koeffizienten deshalb als Plausibilitätsrahmen und rechnen in den Toplagen zusätzlich den finanzmathematischen Weg nach § 50, weil er den konkreten Erbbauzins und die konkrete Restlaufzeit abbildet statt einen Durchschnitt.
Sobald alles Land eines Landes Privateigentum geworden ist, lieben es die Grundeigentümer, wie alle anderen Menschen auch, dort zu ernten, wo sie nie gesät haben.
Adam Smith, An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations, Buch I, Kapitel VI, 1776 (eigene Übersetzung)
Drei Stellen im Vertrag, die den Preis bewegen
Der Erbbaurechtsvertrag ist beim Verkauf das wichtigere Dokument als das Exposé. Drei Punkte entscheiden regelmäßig über Käuferkreis und Kaufpreis.
Erstens der Zustimmungsvorbehalt. Nach § 5 ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass die Veräußerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist das vereinbart, ist eine Verfügung ohne die Zustimmung unwirksam (§ 6). § 7 gibt dem Erbbauberechtigten aber einen Anspruch darauf: Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt wird und die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung bietet. Wird sie ohne ausreichenden Grund verweigert, kann sie das Amtsgericht ersetzen. Die Zustimmung ist damit kein Vetorecht, aber ein Zeitfaktor, den man vor der Vermarktung einplant, nicht mittendrin.
Zweitens die Anpassungsklausel. Fast jeder Vertrag erlaubt eine Erhöhung des Erbbauzinses. Bei Bauwerken, die Wohnzwecken dienen, begrenzt § 9a ErbbauRG diesen Anspruch: Er besteht nur, soweit die Erhöhung nicht unbillig ist, und sie gilt regelmäßig als unbillig, soweit sie über die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Außerdem darf frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach frühestens drei Jahre nach der jeweils letzten Erhöhung erhöht werden.
Drittens die Entschädigung am Ende. Hier hält sich eine Verkürzung hartnäckig, nach der dem Erbbauberechtigten bei Zeitablauf stets zwei Drittel des Gebäudewerts zustehen. Das steht so nicht im Gesetz. § 27 Absatz 1 ErbbauRG ordnet eine Entschädigung an, lässt aber ausdrücklich Vereinbarungen über ihre Höhe, die Art der Zahlung und sogar ihren Ausschluss zu. Die Zwei-Drittel-Schwelle des Absatzes 2 gilt nur für Erbbaurechte, die zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden. Bei einem Eigenheim auf einem gewöhnlichen Erbbaurechtsgrundstück entscheidet der Vertrag.
Ein vierter Punkt gehört danebengestellt, weil er den dritten entschärft: Nach § 27 Absatz 3 kann der Grundstückseigentümer die Entschädigung dadurch abwenden, dass er das Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert. Lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, erlischt sein Entschädigungsanspruch.
Der andere Weg: das Grundstück kaufen
Wer ein Erbbaurecht hält, kann versuchen, den Boden zu erwerben, bevor er verkauft. Auch dafür gibt es amtliche Zahlen. Der Gutachterausschuss hat 287 Verkäufe von Erbbaugrundstücken an den jeweiligen Erbbauberechtigten ausgewertet. Der dabei gezahlte Preis lag im Mittel bei 0,42 des Bodenwerts, den das Grundstück unbelastet gehabt hätte. Die Spanne reicht von 0,08 bis 1,38, ein Mittelwert allein trägt hier wenig. Für Mehrfamilienhausgrundstücke liegt der Mittelwert bei 0,48, allerdings aus lediglich neun Kauffällen, von denen fünf die Stadt als Veräußerer hatten und seit 2018 keiner mehr hinzugekommen ist.
Dass 0,63 und 0,42 zusammen etwas über 1,0 ergeben, ist kein Rechenergebnis: Beide Zahlen stammen aus verschiedenen Stichproben und sind nach dem Anwendungshinweis des Berichts nicht dafür gemacht, verrechnet zu werden. Die Größenordnung zeigt trotzdem, worum es geht. Die Zusammenführung von Recht und Boden in einer Hand hebt einen Abschlag auf, den weder der eine noch der andere Teil allein loswird. Ob sie sich rechnet, entscheidet der Preis, den der Grundstückseigentümer aufruft, und die Frage, wer die Grunderwerbsteuer trägt, in Hamburg 5,5 Prozent.
Zur Einordnung der Konditionen: Die Freie und Hansestadt Hamburg hat bei Neubestellungen in den Jahren 2023 bis 2025 für Wohnzwecke einen laufenden Erbbauzins von 1,3 Prozent des Bodenwertes angesetzt, bei 75 Jahren Laufzeit, gegenüber 1,5 Prozent im Jahr 2022. Für gewerbliche Zwecke waren es 1,6 Prozent bei 60 Jahren. Das ist die Größenordnung, an der sich ein angemessener Erbbauzins im Sinne des finanzmathematischen Verfahrens in Hamburg messen lässt.
Was vor dem Verkauf zu klären ist
Vier Schritte, in dieser Reihenfolge:
Den Erbbaurechtsvertrag beschaffen und lesen, nicht nur den Grundbuchauszug. Restlaufzeit, Zustimmungsvorbehalt, Anpassungsklausel, Heimfallregelung und Entschädigungsregel stehen dort, und nur dort.
Mit dem Grundstückseigentümer sprechen, bevor vermarktet wird. Eine Verlängerung oder die Bereitschaft zum Verkauf des Grundstücks verändert den Käuferkreis stärker als jede Sanierung.
Den Wert zweigleisig ermitteln lassen, über den Vergleichswert nach § 49 und über den finanzmathematischen Weg nach § 50. Liegen beide weit auseinander, liegt die Ursache im Vertrag und gehört benannt.
Die Finanzierungsfrage früh adressieren. Eine kurze Restlaufzeit verkleinert den Kreis der Käufer, die ein solches Objekt beleihen können. Steuerliche und beurkundungsrechtliche Fragen gehören an dieser Stelle zu Steuerberater und Notar, nicht in die Vermarktung.
Wissen Sie, wie viele Jahre Ihr Erbbaurecht noch läuft, und was in Ihrem Vertrag für den Tag danach vereinbart ist?
Ein Erbbaurecht ist kein Mangel. Es ist eine andere Sache als Volleigentum, mit einer eigenen Rechnung und einem eigenen Käuferkreis. Die amtlichen Koeffizienten geben den Rahmen: rund ein Drittel Abstand beim freistehenden Haus, gut ein Zehntel bei der Wohnung, und eine Bandbreite, die in den Alster- und Elblagen größer ausfällt als in der Stichprobe, aus der die Zahlen stammen. Wer diesen Rahmen kennt, verhandelt über die richtige Größe. Wer wissen möchte, wo sein Objekt darin steht, bekommt von uns eine Marktwertanalyse, die beide Rechenwege offenlegt und eine Bandbreite nennt statt einer Zahl.
