Drei Angebote waren nie das Gesetz

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Wer in den Gründerzeitquartieren um die Außenalster eine Eigentumswohnung besitzt, besitzt sie selten allein. Er besitzt sie in einer Gemeinschaft, und diese Gemeinschaft entscheidet einmal im Jahr über Beträge, die den Wert der eigenen Wohnung berühren: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Aufzug.

Für diese Entscheidungen galt zwei Jahrzehnte lang eine Faustregel. Drei Angebote mussten vorliegen, sonst war der Beschluss angreifbar. Der Bundesgerichtshof hat diese Regel am 27. März 2026 aufgegeben. Das Urteil trägt das Aktenzeichen V ZR 7/25, und es macht die Eigentümerversammlung nicht bequemer, sondern anspruchsvoller.

Eine Vorbemerkung: Wir ordnen hier eine Entscheidung ein und beraten nicht rechtlich. Die Prüfung eines konkreten Beschlusses gehört zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Was wir beitragen, ist die Kenntnis dessen, was solche Beschlüsse mit dem Wert einer Hamburger Altbauwohnung machen.

Vier Fenster, 10.139 Euro und ein aufgehobenes Landgerichtsurteil

Der Fall ist von einer Schlichtheit, in der sich viele Eigentümer wiederfinden werden. Im September 2023 beschloss eine Eigentümerversammlung mehrheitlich vier Erhaltungsmaßnahmen an ihrer Wohnanlage, im Kern den Austausch von Fenstern und Dachfenstern. Zusammen ging es um rund 10.139 Euro.

Vergleichsangebote lagen nicht vor. Die Gemeinschaft berief sich auf langjährige gute Erfahrungen mit den Betrieben, die sie beauftragte. Zwei Eigentümer fochten die Beschlüsse an, allein wegen der fehlenden Angebote.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht half ihr teilweise ab und erklärte einen der Beschlüsse für ungültig, den über den Austausch zweier Fensterelemente für 4.091,22 Euro. Begründung: keine Vergleichsangebote. Genau diesen Punkt hat der Bundesgerichtshof kassiert.

Was an die Stelle der Regel tritt

Der V. Zivilsenat stellt fest, dass eine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote im Gesetz nicht steht. Maßgeblich ist § 19 Absatz 2 Nummer 2 des Wohnungseigentumsgesetzes, der die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu den Aufgaben der Gemeinschaft zählt. Von drei Angeboten ist dort nicht die Rede.

An die Stelle der Zahl tritt eine Frage nach dem Inhalt. Ob ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt nach dem Urteil davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.

Das Ziel bleibt unverändert: eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis. Nur der Weg dorthin ist nicht mehr vorgeschrieben. Bei größeren Maßnahmen kann die Beratung durch einen Sonderfachmann genügen, also durch einen Architekten oder Bausachverständigen. Hat dieser ein Konzept erarbeitet und empfiehlt er auf Grundlage eines geprüften Angebots einen bestimmten Betrieb, ist die Grundlage nach dem Urteil hinreichend.

Für ein Gründerzeithaus mit Stuckfassade und Kastenfenstern ist das die realistischere Beschreibung dessen, was ohnehin passiert. Drei Angebote für eine denkmalgerechte Fassadeninstandsetzung sind selten drei vergleichbare Angebote. Sie sind drei unterschiedliche Vorstellungen davon, was gemacht werden soll.

Aufklärung ist der Ausgang des Menschen aus seiner selbstverschuldeten Unmündigkeit.

Immanuel Kant, Beantwortung der Frage: Was ist Aufklärung?, 1784

Warum das in den Alsterlagen mehr wiegt als anderswo

Die Hamburger Zahlen erklären, warum diese Entscheidung hier besonderes Gewicht hat. 2025 wurden in der Stadt 5.860 Kaufverträge über Eigentumswohnungen und Teileigentum beurkundet, nach 4.046 im Jahr 2023. Der Markt hat sich also spürbar belebt (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg).

In den sechs klassischen Alsterlagen entfielen darauf zusammen 1.100 Verkäufe, nach eigener Addition der amtlichen Stadtteilzahlen rund 19 Prozent des gesamten Hamburger Wohnungsmarkts. Jeder dieser Käufer ist in eine bestehende Beschlusslage eingetreten.

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht Hamburg 2026, Berichtszeitraum 2025. Beurkundete Werte, keine Angebotspreise. Die Zeile Hamburg gesamt nennt alle Kaufverträge über Eigentumswohnungen und Teileigentum, der Mittelwert bezieht sich auf Eigentumswohnungen ohne Neubau.

Entscheidend ist das Baualter. In bevorzugter Hamburger Lage wurden 2025 allein 154 Eigentumswohnungen mit Baujahr bis 1919 verkauft, im Mittel für 9.186 Euro je Quadratmeter, in der Spitze für 24.060 Euro. Das sind die Häuser, in denen Fassade, Dach und Fenster nicht irgendwann anstehen, sondern in einem festen Rhythmus wiederkehren.

Bei diesen Preisen ist eine Erhaltungsmaßnahme keine Nebensache der Hausverwaltung. Eine Fassadeninstandsetzung an einem Gründerzeithaus erreicht schnell eine Größenordnung, die auf die einzelne Wohnung umgelegt fünfstellig wird. Der Streitwert im Fall des Bundesgerichtshofs lag darunter. Der Maßstab, den er gesetzt hat, gilt für beides.

Der Einwand, und was von ihm bleibt

Die alte Regel hatte für den einzelnen Eigentümer einen handfesten Vorteil. Wer einen Beschluss angreifen wollte, musste nur auf die fehlenden Angebote zeigen. Er musste nicht darlegen, dass der Preis unangemessen war. Dieses formale Geländer fällt weg.

Der Einwand wiegt umso schwerer, als die Betriebe in aller Regel von der Verwaltung ausgesucht werden, häufig aus einem über Jahre gewachsenen Kreis. Wer die Angebote einholt, bestimmt, was verglichen wird.

Das Urteil lässt diesen Punkt nicht offen. Es bleibt Aufgabe der Verwaltung, ein Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen, und wenn ihr dafür die Fachkunde fehlt, muss sie das den Eigentümern ausdrücklich sagen. Die Kontrolle verschwindet nicht. Sie wird inhaltlich, wo sie vorher formal war, und sie wandert vom Gerichtssaal an den Tisch der Versammlung.

Ob sich das auf die Preise auswirkt, lässt sich fünf Monate nach dem Urteil nicht belegen. Belastbare Zahlen zu den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen vor und nach dem 27. März 2026 liegen nicht vor. Wer heute etwas anderes behauptet, schätzt.

Was daraus für die nächste Versammlung folgt

Für Verkauf und Übertragung kommt ein fünfter Punkt hinzu. Beschlusssammlung, Vermögensbericht und beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen gehören in die Unterlagen, die ein Käufer vor der Beurkundung sieht. Jeder Eigentümer kann sie nach § 18 Absatz 4 WEG einsehen, ohne dafür einen Grund nennen zu müssen.

Wissen Sie, welche Erhaltungsmaßnahmen Ihre Gemeinschaft in den nächsten fünf Jahren vor sich hat, und wie viel davon in der Rücklage steht?

Die Drei-Angebote-Regel war ein Ersatz für eigenes Urteilsvermögen, und sie hat es zwei Jahrzehnte lang ganz gut vertreten. Dass sie gefallen ist, nimmt der Gemeinschaft eine Formalie ab und gibt ihr eine Aufgabe zurück. Wer eine Altbauwohnung in Alsternähe hält, entscheidet damit nicht mehr über die Vollständigkeit einer Anlage zur Einladung, sondern über die Substanz seines Hauses.

Diese Substanz steht später im Kaufpreis, und zwar auf beiden Seiten: als gepflegtes Haus mit gefüllter Rücklage oder als Sanierungsstau mit angekündigter Sonderumlage. Wer wissen möchte, wo die eigene Wohnung dabei steht, kann mit einer Marktwertanalyse beginnen.