Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Harvestehude, Winterhude oder Eppendorf eine Wohnung verkauft, sie an die Kinder überträgt oder als Erbe zum ersten Mal vor der Frage steht, was sie wert ist, hört meist dieselben Argumente. Der Balkon nach Süden. Die neue Küche. Der Stellplatz in der Tiefgarage. Es ist die Reihenfolge des Gesprächs, nicht die Reihenfolge des Marktes.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg führt seit Jahrzehnten die Kaufpreissammlung der Stadt. Aus 15.060 beurkundeten Verkäufen frei verfügbarer Eigentumswohnungen hat er abgeleitet, welche Merkmale sich im Preis wiederfinden und welche nicht. Das Ergebnis steht im Immobilienmarktbericht 2026, Abschnitt 7.6.1, und liest sich anders, als die meisten Verkaufsgespräche verlaufen.
Wie der Gutachterausschuss rechnet
Das Modell ist multiplikativ. Es beginnt bei einem Basiswert von 2.990 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und multipliziert ihn mit einer Kette von Faktoren: Lage, Alter, Erstbezug, Baujahr, Erdgeschoss, Dachgeschoss, Einbauküche, Aufzug, Wohnfläche, Modernisierung, Stadtteil, Aktualisierung.
Jeder Faktor steht bei 1,0, wenn das Merkmal im Normzustand vorliegt. Das Referenzobjekt ist eine Wohnung in mittlerer Lage, 30 Jahre alt, Baujahr ab 1980, weder Erd- noch Dachgeschoss, ohne Einbauküche, ohne Aufzug, 80 Quadratmeter groß. Alles, was davon abweicht, verschiebt den Wert nach oben oder unten.
Der Basiswert von 2.990 Euro ist dabei keine Hamburger Preisangabe, sondern der rechnerische Ausgangspunkt einer Kette. Die Zeit zwischen der Datenerhebung und heute trägt der Aktualisierungsfaktor, der zum Stichtag 1. Januar 2026 bei 1,382 liegt. Den Ortsunterschied trägt der Stadtteilfaktor, in Uhlenhorst 1,07, in Harvestehude 1,06, in Winterhude und Eppendorf jeweils 1,04.
Die Merkmale, die gewichtet werden
Fünf Merkmale bekommen im Modell einen festen Faktor, sobald sie vorliegen. Sie sind der Teil der Bewertung, über den im Verkaufsgespräch tatsächlich sinnvoll gesprochen werden kann.
| Merkmal | Faktor | Wirkung |
|---|---|---|
| Erstbezug (Baujahr im Stichtagsjahr oder drei Jahre davor) | 1,09 | plus 9 Prozent |
| Aufzug vorhanden | 1,05 | plus 5 Prozent |
| Einbauküche vorhanden | 1,04 | plus 4 Prozent |
| Dachgeschosswohnung | 1,03 | plus 3 Prozent |
| Erdgeschosswohnung | 0,98 | minus 2 Prozent |
Bemerkenswert ist vor allem die Kleinheit der Abschläge. Das Erdgeschoss, in Verkaufsgesprächen oft als schwerer Makel verhandelt, kostet im amtlichen Modell zwei Prozent. Das Dachgeschoss bringt drei. Zwischen der ungeliebtesten und der begehrtesten Etage liegen damit fünf Prozentpunkte, ungefähr so viel wie ein Aufzug.
Der Einbauküchenfaktor von 1,04 verdient eine Einordnung, die im Bericht nicht steht. Er misst nicht den Wert der Geräte. Er misst, dass Wohnungen mit Einbauküche sich in der Stichprobe systematisch teurer verkauften, und eine Küche ist häufig Anzeiger eines Ausstattungsniveaus, das über sie hinausreicht. Wer eine Küche einbaut, um vier Prozent zu erlösen, verwechselt Korrelation mit Hebel.
Die Merkmale, die gar nicht vorkommen
Am Ende des Abschnitts 7.6.1 steht eine Zeile, die im Verkaufsgespräch mehr verändert als alle Faktoren davor. Sie führt auf, was der Gutachterausschuss geprüft und wieder verworfen hat: Balkon, Miteigentumsanteil, Wohngeschossflächenzahl, der gleichzeitige Erwerb eines Kfz-Stellplatzes im Objekt, Maisonettewohnung, Zugang zu einem Garten.
Diese Merkmale sind im Modell ohne Einfluss. Nicht, weil ein Balkon niemandem etwas bedeutet, sondern weil sich in 15.060 Kauffällen kein eigenständiger, von Lage und Objektniveau trennbarer Preiseffekt nachweisen ließ. In einer Gründerzeitlage an der Alster haben die meisten vergleichbaren Wohnungen einen Balkon. Was alle haben, unterscheidet nichts.
Für die Praxis heißt das eine Verschiebung, keine Abwertung. Ein Balkon entscheidet über Besichtigungen, über den Kreis der Interessenten und über die Dauer bis zur Beurkundung. Über den Quadratmeterpreis, den das amtliche Modell ausweist, entscheidet er nicht. Das ist ein Unterschied, den ein Eigentümer kennen sollte, bevor er seine Preiserwartung darauf gründet.
Das Baujahr schlägt alles, aber nicht zweimal
Der schwerste Faktor der ganzen Kette ist keine Ausstattung, sondern das Baujahr. Eine Wohnung aus der Zeit bis 1919 trägt im Modell den Faktor 1,29, gemessen an einer Wohnung mit Baujahr ab 1980. Das ist mehr als Aufzug, Einbauküche und Dachgeschoss zusammen.
| Baujahrsklasse | Faktor | Wirkung |
|---|---|---|
| bis 1919 | 1,29 | plus 29 Prozent |
| 1930 bis 1939 | 1,21 | plus 21 Prozent |
| 1920 bis 1929 | 1,20 | plus 20 Prozent |
| 1940 bis 1949 | 1,16 | plus 16 Prozent |
| 1950 bis 1959 | 1,09 | plus 9 Prozent |
| 1960 bis 1969 | 0,99 | minus 1 Prozent |
| 1970 bis 1979 | 0,96 | minus 4 Prozent |
| ab 1980 | 1,00 | Referenz |
Die Reihenfolge trägt eine eigene Geschichte. Die Nachkriegsjahrzehnte bis 1979 liegen unter der Referenz, die Vorkriegsbauten deutlich darüber. Zwischen einer Wohnung von 1912 und einer von 1975 liegen im Modell 33 Prozentpunkte, bei gleicher Lage, gleicher Fläche, gleicher Ausstattung.
Nur darf dieser Faktor nicht zweimal gezählt werden, und genau das passiert in der Praxis regelmäßig. Ein Quadratmeterpreis, der aus beurkundeten Verkäufen in Harvestehude oder Eppendorf abgeleitet ist, enthält den Altbau-Aufschlag bereits, weil der Bestand dieser Lagen weitgehend aus Gründerzeit besteht. Wer auf einen solchen Lagewert noch einmal 29 Prozent legt, rechnet denselben Vorzug doppelt.
Was fünf Prozent in Winterhude sind
Prozentwerte bleiben abstrakt, solange sie nicht an einer realen Zahl hängen. Der Gutachterausschuss weist für Winterhude im Berichtsjahr 2025 einen beurkundeten Mittelwert von 8.667 Euro je Quadratmeter aus, ohne Neubau. Rechnet man die Merkmalsfaktoren auf diesen Wert und eine Wohnung von 80 Quadratmetern, ergibt sich folgendes Bild.
| Merkmal | je Quadratmeter | auf 80 m² |
|---|---|---|
| Aufzug vorhanden | plus 433 € | plus 34.700 € |
| Einbauküche vorhanden | plus 347 € | plus 27.700 € |
| Dachgeschosswohnung | plus 260 € | plus 20.800 € |
| Erdgeschosswohnung | minus 173 € | minus 13.900 € |
| Balkon, Gartenzugang, Stellplatz im Objekt | 0 € | 0 € |
Die Werte sind gerundet und ausdrücklich eine Modellrechnung: Sie übertragen die relativen Gewichte des amtlichen Modells auf den beurkundeten Stadtteilwert. Lage-, Stadtteil- und Aktualisierungsfaktor bleiben dabei außen vor, weil sie in diesem Stadtteilwert schon stecken.
Und hier steht die eigentliche Lehre des Abschnitts 7.6.1, die der Bericht selbst in einer Fußnote versteckt. Die relative Standardabweichung des Kaufpreises vom vorläufigen Vergleichswert beträgt 20 Prozent. Die Unschärfe des Modells ist damit vier Mal so groß wie der Aufzugsfaktor. Wer über fünf Prozent verhandelt, während die Bandbreite bei zwanzig liegt, streitet über die Nachkommastelle.
Eine zweite Einschränkung gehört dazu. Die Merkmalsfaktoren stammen aus Verkäufen der Jahre 2014 bis 2018. Der Aktualisierungsfaktor trägt die Preisentwicklung seitdem, die Gewichtung der Merkmale trägt er nicht. Ob ein Balkon nach den Jahren des Homeoffice heute stärker wiegt als in der Stichprobe, wird erst eine spätere Erhebung zeigen.
Ein Zyniker ist ein Mensch, der von allem den Preis kennt und von nichts den Wert.
Oscar Wilde, Lady Windermeres Fächer, 1892 (Lord Darlington, 3. Akt)
Welches Merkmal Ihrer Wohnung würden Sie im Gespräch zuerst nennen, und steht es überhaupt in der Formel?
Das amtliche Modell misst Preise, nicht Werte. Es sagt, wofür in 15.060 Hamburger Kaufverträgen mehr gezahlt wurde, und es schweigt zu allem, was einen Käufer sonst bewegt. Beides zu trennen ist die eigentliche Arbeit vor einem Verkauf: erst die Merkmale sauber erfassen, die das Modell kennt, Baujahr, Geschoss, Aufzug, Wohnfläche und die Modernisierungspunkte nach Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Dann benennen, was darüber hinaus über Käuferkreis und Vermarktungsdauer entscheidet. Wer wissen möchte, wie sich seine Wohnung in dieser Rechnung darstellt, bekommt von uns eine Marktwertanalyse mit Bandbreite und offengelegter Herleitung, nicht eine Zahl ohne Rechenweg.
