Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 26. Mai 2026 hat die Finanzbehörde die Hamburger Steuerschätzung vorgelegt. Gegenüber der Schätzung vom Herbst 2025 erwartet die Stadt bis 2030 zusammen 1,427 Milliarden Euro weniger. Für das laufende Jahr sind es 125 Millionen weniger, wo im Herbst noch 393 Millionen mehr erwartet worden waren; für 2030 fehlen 384 Millionen. Zwei Drittel der Lücke entstehen nicht in Hamburg, sondern im Länderfinanzausgleich: Weil die Stadt im Vergleich der Länder finanzstärker ist, zahlt sie 935 Millionen Euro mehr an andere.
Eine Steuerschätzung ist für Eigentümer ein Dokument aus einer anderen Welt, bis man die Frage umdreht. Nicht: Was zahle ich? Sondern: Was kann die Stadt bezahlen, von dem meine Adresse abhängt? Die Wohnraumförderung, den Schulbau, die U5, das Wärmenetz. Die Antwort auf diese Frage steht in der Schätzung, und sie wird Ende Oktober neu geschrieben.
Was die Schätzung sagt
Drei Ursachen nennt die Behörde. Der Länderfinanzausgleich, der Hamburgs relative Stärke in Zahlungen an andere Länder übersetzt. Das Bundessteuerrecht, vor allem das Steueränderungsgesetz 2025, das die Stadt über den Zeitraum rund 400 Millionen Euro kostet. Und die Konjunktur: Der Konflikt um Iran und die schwächere Wirtschaft treffen die gewinnabhängigen Steuern, Körperschaftsteuer und veranlagte Einkommensteuer, besonders. Der Finanzsenator nennt Hamburg eine exportorientierte Hafenmetropole, die die Folgen spürt.
| Jahr | Erwartete Einnahmen | Gegenüber Herbst 2025 |
|---|---|---|
| 2026 | 16,594 Mrd. € | − 125 Mio. € |
| 2029 | 17,924 Mrd. € | − 333 Mio. € |
| 2030 | 18,452 Mrd. € | − 384 Mio. € |
| 2026 bis 2030 gesamt | keine Angabe | − 1,427 Mrd. € |
| davon Länderfinanzausgleich | keine Angabe | − 935 Mio. € |
| davon Bundessteuerrecht | keine Angabe | ≈ − 400 Mio. € |
Warum das bei Adressen ankommt
Der Doppelhaushalt 2027/28, den der Senat im Juni beschlossen hat, rechnet mit dieser Schätzung. Er hält die Investitionen über drei Milliarden Euro im Jahr und finanziert die Lücke aus der Rücklage, 1,65 Milliarden bis 2029, plus 600 Millionen Konsolidierung jährlich. Das Modell funktioniert, solange die Einnahmen nicht weiter fallen. Fällt die Herbstschätzung schlechter aus, wird nicht die U5 gestrichen, aber es werden Programme gestreckt: Schulbau um ein Jahr, Wohnraumförderung um eine Tranche, Wärmenetz um einen Abschnitt.
Für Eigentümer ist das die relevante Kette. Eine Haltestelle, die 2035 kommt, oder eine, die 2037 kommt, ist für die Bewertung einer Wohnung in Winterhude ein Unterschied von zwei Jahren Zinsen. Ein Fördervolumen von 868 Millionen Euro, das gehalten wird, oder eines, das um zehn Prozent sinkt, ist ein Unterschied von einigen hundert geförderten Wohnungen, die dem Bestand als Konkurrenz fehlen oder nicht fehlen. Die Steuerschätzung ist der Frühindikator dafür.
In dieser Welt ist nichts sicher außer dem Tod und den Steuern.
Benjamin Franklin, Brief an Jean-Baptiste Le Roy, 13. November 1789
Was die Schätzung nicht hergibt
Sie sagt nichts über die Steuern, die Eigentümer zahlen. Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sind Landesrecht und im Haushalt unverändert; die Zweitwohnungsteuer steigt 2028, aber aus dem Haushalt, nicht aus der Schätzung. Und sie ist eine Prognose auf Basis einer bundesweiten Annahme über Wachstum, Inflation und Beschäftigung, die im Herbst anders sein kann. Die Herbstschätzung 2025 hatte für 2026 plus 393 Millionen erwartet, die Maischätzung minus 125; die Spanne zwischen zwei Schätzungen ist größer als die Wirkung der meisten Beschlüsse.
Auch der Länderfinanzausgleich ist kein Hamburger Versagen. Er ist die Kehrseite einer Stadt, deren Wirtschaft trotz allem stärker ist als die der meisten Länder. Wer 935 Millionen mehr zahlt, hat sie vorher verdient.
Was Eigentümer daraus lesen können
Wer eine Adresse hält, deren Wert an einem öffentlichen Projekt hängt, an einer U5-Haltestelle, einer Schule, einem Wärmenetzabschnitt, sollte den Zeitplan des Projekts kennen und Ende Oktober prüfen, ob die Herbstschätzung ihn berührt. Wer verkaufen will, sollte ein Projekt mit Beschluss und Finanzierung im Exposé nennen, eines ohne nur als Planung. Und wer die Nachrichten zum Haushalt liest, kann sie so filtern: Was gestreckt wird, betrifft Adressen; was gekürzt wird, betrifft Programme.
Die Herbstschätzung erscheint Ende Oktober. Wir tragen die Zahlen hier nach und sagen, welche Projekte in den Wohnlagen davon berührt sind.
Wenn die Stadt bis 2030 1,4 Milliarden weniger einnimmt: Welches Projekt in Ihrer Straße hätte davon zuerst gefehlt?
Für die meisten Adressen keines, weil die Investitionen gehalten werden. Für einige die Haltestelle, die Schule, die Leitung. Welche das sind, steht in den Plänen der Bezirke, und die lesen wir für jede Bewertung mit.
