Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
In einem aufgeteilten Gründerzeithaus an der Alster liegt selten eine Wohnung wie die andere. Unten das Souterrain mit sechzig Quadratmetern, darüber die Beletage mit hundertsechzig, im Dach die Wohnung, die vor dreißig Jahren aus dem Trockenboden entstanden ist. Solange nichts ansteht, spielt das keine Rolle. Es spielt eine Rolle in dem Moment, in dem die Heizung erneuert wird und die Versammlung darüber abstimmt, wer welchen Anteil trägt.
Für langjährige Eigentümer, für Erben einer Wohnung in einer alten Gemeinschaft und für Kapitalanleger mit vermieteter Einheit ist das keine Verwaltungsfrage. Es ist eine Vermögensfrage, und seit dem 24. April 2026 ist sie höchstrichterlich geordnet.
Was der Bundesgerichtshof entschieden hat
Der Fall kam aus einer Mehrhausanlage mit drei Gebäuden und fünfzehn Wohneinheiten. Die Miteigentumsanteile lagen zwischen 41,37 und 130,44 von tausend, die größte Wohnung war also gut dreimal so groß wie die kleinste. Vereinbart war, die Kosten nach diesen Anteilen zu verteilen.
Die Versammlung beschloss etwas anderes. Die Kosten der Heizungserneuerung sollten nach Einheiten verteilt werden, jede Wohnung ein Fünfzehntel, unabhängig von ihrer Größe. Der Gegenantrag, bei den Miteigentumsanteilen zu bleiben, wurde abgelehnt. Zwei Eigentümer einer kleinen Wohnung klagten.
Nach dem vereinbarten Maßstab hätten sie 1.075,00 Euro getragen. Nach dem Beschluss waren es 1.666,67 Euro, rund 55 Prozent mehr. Rechnet man den zweiten Betrag auf fünfzehn Einheiten hoch, ergibt sich eine Maßnahme von 25.000 Euro. Es ging also nicht um eine Dachsanierung im sechsstelligen Bereich, sondern um einen Betrag, den viele Gemeinschaften ohne langes Nachdenken beschließen.
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Gericht und Datum | BGH, Urteil vom 24.04.2026 |
| Aktenzeichen | V ZR 50/25 |
| Anlage | drei Gebäude, 15 Wohneinheiten |
| Miteigentumsanteile | 41,37/1.000 bis 130,44/1.000 |
| Vereinbarter Maßstab | Miteigentumsanteile |
| Beschlossener Maßstab | nach Einheiten, je 1/15 |
| Belastung nach Vereinbarung | 1.075,00 € |
| Belastung nach Beschluss | 1.666,67 € |
| Mehrbelastung | rund 55 % |
Der Bundesgerichtshof hat den Beschluss nicht gehalten. Sind die Einheiten unterschiedlich groß und ist die Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vereinbart, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme durch Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen. Der dahinterliegende Gedanke ist schlicht: Wem das Haus zu einem größeren Teil gehört, der trägt auch einen größeren Teil seiner Erhaltung.
Warum die Mehrheit überhaupt umverteilen darf
Bis 2020 war der vereinbarte Kostenschlüssel nahezu unantastbar. Wer ihn ändern wollte, brauchte grundsätzlich die Zustimmung aller. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat das zum 1. Dezember 2020 aufgelöst: Nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, mit einfacher Mehrheit.
Wie weit diese Kompetenz reicht, hat der Bundesgerichtshof am 22. März 2024 in zwei Verfahren geklärt (V ZR 81/23 und V ZR 87/23). Die Antwort fiel großzügig aus. Die Gemeinschaft darf den Kreis der Kostenschuldner ändern, sie darf einzelne Eigentümer von Kosten befreien, und sie darf andere erstmals belasten. Wer eine vereinbarte Bevorzugung genoss, für die es keinen sachlichen Grund gab, kann sie durch Beschluss verlieren.
Diese Linie hat in vielen Gemeinschaften zu einer pragmatischen Übung geführt: Man verteilt nach Köpfen, weil das einfacher zu rechnen ist und weil die Mehrheit in einem Haus mit vielen kleinen Wohnungen ohnehin bei den kleinen Wohnungen liegt. Genau an dieser Stelle setzt die Entscheidung vom April 2026 an. Die Kompetenz bleibt. Ihre Ausübung wird überprüfbar, und zwar nicht nur auf Willkür, sondern darauf, ob der neue Schlüssel den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen ist.
Fünf Prozent, fünfundzwanzig Prozent: zwei Schwellen, die oft verwechselt werden
In der Praxis kursiert eine Zahl: fünfundzwanzig Prozent. Sie stammt aus einem anderen Zusammenhang. § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG gibt einem einzelnen Eigentümer unter Umständen einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft einen unbilligen Schlüssel ändert. Der Gesetzgeber hat sich dabei an einer Entscheidung des Kammergerichts orientiert, die eine Abweichung von mehr als einem Viertel verlangte; der Bundesgerichtshof hat den Wert 2010 aufgegriffen (V ZR 174/09). Das ist die Schwelle für den Anspruch auf Änderung, nicht die Grenze für einen Beschluss.
Für den umgekehrten Fall, den Mehrheitsbeschluss zulasten einzelner Eigentümer, liegt die Toleranz erheblich niedriger. Wird der Maßstab generell und für alle künftigen Erhaltungsmaßnahmen umgestellt, genügt nach der Entscheidung bereits eine Mehrbelastung in der Größenordnung von fünf Prozent, um von einer erheblichen und nicht hinnehmbaren Belastung auszugehen.
Anders liegt es beim Beschluss über eine einzelne Maßnahme. Dort kann die Grenze im Einzelfall höher liegen, wenn besondere Umstände den Wechsel tragen, etwa weil das Objektprinzip den tatsächlichen Nutzungsanteil an dieser einen Maßnahme besser abbildet als die Fläche. Ein Aufzug, den nur bestimmte Einheiten erreichen, ist ein anderer Fall als eine Heizungsanlage, die das ganze Haus versorgt.
| Konstellation | Rechtsgrundlage | Schwelle |
|---|---|---|
| Einzelner Eigentümer verlangt die Änderung des Schlüssels | § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG | Mehrbelastung über rund 25 %, Orientierungswert |
| Mehrheitsbeschluss, genereller Wechsel für alle künftigen Erhaltungsmaßnahmen | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG | rund 5 % Mehrbelastung genügen bereits |
| Mehrheitsbeschluss über eine einzelne Maßnahme | § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG | im Einzelfall höher, wenn besondere Umstände tragen |
Beide Zahlen sind Orientierungswerte, keine Rechenregeln. Wer aus ihnen eine Formel macht, hat die Entscheidung missverstanden. Sie verlangt eine Begründung für den Wechsel, und je genereller der Wechsel ausfällt, desto tragfähiger muss diese Begründung sein.
Was das für eine Hamburger Altbauwohnung bedeutet
Die Hamburger Gründerzeitbestände in Eppendorf, Uhlenhorst, Winterhude, Harvestehude und Rotherbaum sind fast alle nachträglich aufgeteilt worden. Das Ergebnis sind Gemeinschaften, in denen die Flächen weit auseinanderliegen: das ausgebaute Souterrain neben der ungeteilten Beletage, die kleine Hofwohnung neben der Wohnung zur Straße.
Wie weit diese Spreizung reicht, zeigt sich, sobald man sie in Werte übersetzt. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg weist für 2025 beurkundete Mittelwerte ohne Neubau von 10.650 Euro je Quadratmeter in Harvestehude aus, 10.494 Euro in Rotherbaum, 8.769 Euro in Uhlenhorst, 8.667 Euro in Winterhude und 7.869 Euro in Eppendorf. Für Hamburg insgesamt sind es 5.808 Euro.
In Harvestehude steht damit eine Wohnung von sechzig Quadratmetern rechnerisch für rund 639.000 Euro, eine von hundertsechzig Quadratmetern für rund 1.704.000 Euro. Beide liegen unter demselben Dach, beide haben eine Stimme in der Versammlung, und nach dem Objektprinzip zahlen beide dasselbe für die neue Heizung. Genau diese Konstellation hat der Bundesgerichtshof im April als regelmäßig ordnungswidrig eingestuft.
Der Punkt für Eigentümer ist weniger der einzelne Betrag als die Haltbarkeit des Beschlusses. Ein Kostenbeschluss, der in der Beschluss-Sammlung steht und rechtlich angreifbar ist, wandert bei jedem Verkauf mit. Käufer und ihre Berater lesen die Sammlung nach § 24 Absatz 7 WEG heute genauer als das Exposé, und ein offener Streit über den Verteilungsmaßstab ist ein Preisthema, lange bevor er ein Rechtsthema wird.
Das Ziel des Rechts ist der Friede, das Mittel dazu ist der Kampf.
Rudolf von Jhering, Der Kampf ums Recht, 1872, Eröffnungssatz
Jherings Satz beschreibt genau, was hier passiert ist. Zwei Eigentümer einer kleinen Wohnung haben wegen 591,67 Euro Differenz durch drei Instanzen geklagt. Herausgekommen ist ein Maßstab, an dem sich seither jede Gemeinschaft in Deutschland orientieren kann. Der Friede in den Versammlungen entsteht nicht dadurch, dass niemand widerspricht, sondern dadurch, dass geklärt ist, was gilt.
Was vor der nächsten Versammlung zu klären ist
Vier Schritte, in dieser Reihenfolge
Den vereinbarten Maßstab feststellen. Er steht in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, nicht im Protokoll der letzten Versammlung. Ohne diesen Ausgangspunkt lässt sich kein Beschluss beurteilen.
Die Einladung lesen, bevor abgestimmt wird. Ein Tagesordnungspunkt, der die Verteilung einer Erhaltungsmaßnahme abweichend regeln soll, verdient die Frage, was die Abweichung rechtfertigt, und die Antwort gehört ins Protokoll.
Die eigene Mehrbelastung ausrechnen. Zwei Zahlen genügen: der Anteil nach vereinbartem Maßstab und der Anteil nach dem beschlossenen. Die Differenz in Prozent ist die Größe, auf die es ankommt.
Die Fristen im Blick behalten. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben, die Begründung folgt innerhalb von zwei Monaten (§ 45 WEG). Beide Fristen laufen ab dem Tag nach der Versammlung und lassen sich nicht verlängern.
Die rechtliche Bewertung eines konkreten Beschlusses gehört in die Hände einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht, die Umsetzung in die des Verwalters. Wir ordnen ein, was ein solcher Beschluss für den Wert einer Wohnung bedeutet, und das ist eine andere Frage als seine Rechtmäßigkeit.
Wissen Sie, nach welchem Schlüssel Ihre Gemeinschaft die nächste Fassade bezahlt, und ob es der vereinbarte ist?
Der Kostenschlüssel ist eine der wenigen Größen im Wohnungseigentum, die sich still verändern lassen und trotzdem über Jahrzehnte wirken. Seit April 2026 ist klar, dass die Mehrheit ihn nicht mehr allein aus Bequemlichkeit umstellen kann. Für Eigentümer in den Alsterlagen ist das eine Entlastung, wenn sie die größere Wohnung halten, und eine Grenze, wenn sie zur Mehrheit gehören. In beiden Fällen lohnt der Blick in die Unterlagen, bevor eine Entscheidung ansteht. Wenn Sie wissen möchten, wie sich der Zustand Ihrer Gemeinschaft auf den erzielbaren Preis auswirkt, sehen wir uns die Lage gemeinsam an.
