Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Eine Wohnung wird frei, weil die Mutter ins Heim gezogen ist oder gestorben. Die Erben sortieren den Hausstand, klären die Auseinandersetzung, lassen die Elektrik prüfen und wollen im Frühjahr verkaufen. Ein normaler Ablauf, und einer, der Monate dauert. In Hamburg beginnt an seinem Anfang eine Frist zu laufen, von der die wenigsten Beteiligten wissen.
Denn Leerstand ist hier kein privater Zustand. Er ist ein Vorgang mit einem Datum, einer Meldepflicht und einer Behörde, die dafür zuständig ist.
Die Vier-Monats-Grenze
Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz verbietet die Zweckentfremdung von Wohnraum. Zweckentfremdung meint, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken dient. Nach § 9 des Gesetzes gehört der Leerstand ausdrücklich dazu: Wohnraum, der länger als vier Monate leer steht, gilt als zweckentfremdet und bedarf einer Genehmigung.
Vier Monate sind keine Kulanzfrist, sondern die Schwelle selbst. Wird eine Wohnnutzung durch Auszug beendet und die Wohnung nicht binnen dieser vier Monate wieder zu Wohnzwecken genutzt, haben die Verfügungsberechtigten das dem Bezirksamt unverzüglich anzuzeigen. Sie geben die Gründe an und weisen sie nach.
Verfügungsberechtigt sind Eigentümer und Vermieter, im Nachlassfall also die Erben. Zuständig ist das Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Seit dem 31. August 2023 gibt es dafür einen Online-Dienst im HamburgService, über den auch Dritte einen ihnen bekannten Leerstand melden können.
Wer die Anzeige unterlässt und die Frist überschreitet, begeht eine Ordnungswidrigkeit. § 15 des Gesetzes zieht dafür einen Rahmen bis 500.000 Euro. Das ist ein Höchstmaß für den schweren Fall, nicht der Regelbetrag für eine vergessene Meldung. Der Rahmen beschreibt aber, in welcher Größenordnung der Gesetzgeber diesen Vorgang einsortiert.
| Vorgang | Schwelle | Pflicht |
|---|---|---|
| Wohnung steht nach Auszug leer | mehr als 4 Monate | Anzeige beim Bezirksamt |
| Leerstand dauert an | ab Fristablauf | Genehmigung |
| Nebenwohnung zweckfremd genutzt | ab Tag 1 | Genehmigung |
| Kurzzeitvermietung, ab 1.1.2027 | über 8 Wochen oder über 50 % Fläche | Genehmigung |
| Kurzzeitvermietung, jeder Umfang | seit 1.4.2019 | Wohnraumschutznummer |
Warum kaum ein Eigentümer davon weiß
Der Zensus 2022 hat am Stichtag 15. Mai rund 19.950 leerstehende Wohnungen in Hamburg gezählt, bei einem Bestand von 985.422 Wohnungen in 260.630 Gebäuden mit Wohnraum. Das ergibt eine Leerstandsquote von 1,9 Prozent. Amtlich geführt waren zur selben Zeit rund 2.300 bis 2.500 Leerstände.
Die beiden Zahlen messen nicht dasselbe, und der Unterschied erklärt die Lücke zu einem guten Teil. Der Zensus erfasste jede Wohnung, die an einem einzigen Tag leer stand, unabhängig von Dauer und Grund. Das Bezirksamt führt erst, was länger als vier Monate leer steht und gemeldet oder ermittelt wurde.
Was bleibt, ist trotzdem eine klare Aussage: Der weit überwiegende Teil des Hamburger Leerstands ist der Behörde nicht bekannt. Für den einzelnen Eigentümer folgt daraus nicht, dass die Regel folgenlos wäre. Es folgt daraus, dass er sie mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht kennt, bis ihn jemand darauf anspricht. Ein Nachbar, ein Kaufinteressent, ein Bezirksamt.
Die Gründe, die anerkannt sind
An dieser Stelle entspannt sich das Thema, und zwar erheblich. Die Fachanweisung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen führt einen Katalog von Gründen, aus denen Wohnraum leer stehen darf. Er deckt genau die Fälle ab, um die es bei einer Nachlassabwicklung oder vor einem Verkauf geht.
Anerkannte Gründe für den Leerstand nach der Fachanweisung zum HmbWoSchG
Erbfall und Erbauseinandersetzung sowie ungeklärte Eigentumsverhältnisse
Sanierung und Modernisierung der Wohnung
geplanter Abriss mit anschließendem Neubau
Zusammenlegung von Wohnungen
energetische Verbesserung des Bestands
Das ist kein Automatismus. Der Grund muss vorliegen, er muss belegt werden, und die Genehmigung erteilt das Bezirksamt, nicht der Eigentümer sich selbst. Aber die Rechtslage sieht ausdrücklich vor, dass eine Erbengemeinschaft Zeit braucht und dass eine Wohnung vor dem Verkauf hergerichtet wird.
Für den Umbaufall kennt die Fachanweisung einen zweiten Weg. Würde ein unbefristeter Mietvertrag geplante Um- oder Neubaumaßnahmen erheblich behindern, ist die befristete Zwischenvermietung regelmäßig zulässig, um eine Zweckentfremdung durch Leerstand zu vermeiden. Die Wohnung bleibt bewohnt, das Projekt bleibt möglich.
Strenger ist die Lage bei einer Hamburger Nebenwohnung. Wird sie zweckfremd genutzt, ist die Genehmigung vom ersten Tag an erforderlich, nicht erst nach vier Monaten. Wer eine Zweitwohnung an der Alster hält und sie zeitweise anders nutzt als zum Wohnen, prüft das gesondert.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Am 6. Mai 2026 hat die Hamburgische Bürgerschaft das Wohnraumschutzgesetz geändert. Ab dem 1. Januar 2027 ist die genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung auf höchstens acht Wochen im Kalenderjahr und höchstens 50 Prozent der Wohnfläche begrenzt. Die frühere Bagatellgrenze, die eine unbegrenzte Vermietung von bis zur Hälfte der Fläche erlaubte, entfällt.
Der Anlass ist an den Meldezahlen ablesbar. Zum 22. April 2025 waren in Hamburg 12.706 Ferienwohnungen gemeldet, rund 2.000 mehr als zwei Jahre zuvor. Die höchsten Bestände tragen Eimsbüttel mit 3.108, Hamburg-Nord mit 2.891 und Altona mit 2.740 Einheiten.
Für die Durchsetzung ist ein zweiter Termin wichtiger. Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten über Kurzzeitvermietungsdienste gilt seit dem 20. Mai 2026. Buchungsplattformen melden Daten monatlich an die zuständige Stelle, sofern ein Registrierungsverfahren besteht. In Hamburg besteht es seit dem 1. April 2019 in Gestalt der Wohnraumschutznummer.
Beides zusammen verschiebt die Beweislage. Ein Rechtsrahmen, der jahrzehntelang vor allem auf Hinweisen und Ortsbesichtigungen beruhte, bekommt eine Datenquelle. Das betrifft die Kurzzeitvermietung unmittelbar. Es verändert aber auch die Aufmerksamkeit, die im selben Gesetz auf dem Leerstand liegt.
Unsere Städte und unsere Wohnungen sind Produkte der Phantasie wie der Phantasielosigkeit, der Großzügigkeit wie des engen Eigensinns.
Alexander Mitscherlich, Die Unwirtlichkeit unserer Städte. Anstiftung zum Unfrieden, 1965
Wissen Sie, seit welchem Tag die geerbte Wohnung tatsächlich leer steht?
Die Antwort steht meistens nicht im Kopf, sondern in einer Kündigung, einer Abmeldung oder einer Schlüsselübergabe. Wer sie heraussucht und vier Monate weiterzählt, hat den Vorgang bereits im Griff: Die Anzeige beim Bezirksamt ist eine Formalie, solange ein Grund vorliegt, und die Gründe, die hier tragen, sind genau die, die im Erbfall und vor einem Verkauf ohnehin vorliegen. Unangenehm wird es allein dann, wenn die Frist unbemerkt verstreicht und die Frage von außen kommt. Die rechtliche Prüfung des Einzelfalls gehört zum Rechtsanwalt und die Genehmigung zum Bezirksamt. Was wir beitragen, ist der Blick auf den Zeitplan: Wir ordnen ein, wann eine Wohnung an den Markt gehen sollte und was bis dahin zu klären ist, damit aus einer Wartezeit kein Verfahren wird.
