Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Seit 2025 zahlen Hamburger Eigentümer die Grundsteuer nach einem Modell, das den Wert ihrer Immobilie nicht kennt. Nicht den Bodenrichtwert, nicht den Kaufpreis, nicht den Zustand. Es kennt Quadratmeter und eine von zwei Wohnlagen. Für einen Eigentümer in Harvestehude, Uhlenhorst oder Blankenese ist das eine gute Nachricht, denn nach Wert bemessen fiele die Steuer dort deutlich höher aus. Voraussichtlich im November verhandelt der Bundesfinanzhof, ob dieses Modell verfassungsgemäß ist.
Wie Hamburg rechnet
Das Hamburgische Grundsteuergesetz vom 24. August 2021 arbeitet mit sogenannten Äquivalenzzahlen, also festen Beträgen je Quadratmeter. Die Grundstücksfläche wird mit 0,04 Euro angesetzt, die Gebäudefläche mit 0,50 Euro. Aus beidem entsteht der Äquivalenzbetrag, die Bemessungsgrundlage des Modells.
Darauf legt das Gesetz die Grundsteuermesszahl, also den Prozentsatz, der aus der Bemessungsgrundlage den Messbetrag macht. Sie beträgt grundsätzlich 100 Prozent, für Wohnflächen ermäßigt auf 70 Prozent und für Nutzflächen seit 2025 auf 87 Prozent. Auf den Messbetrag wendet die Stadt ihren Hebesatz an. Für die Grundsteuer B liegt er 2025 und 2026 bei 975 Prozent, zuvor waren es 540 Prozent.
Die Lage kommt erst am Schluss ins Spiel, und nur als Ja oder Nein. Liegt das Grundstück in normaler Wohnlage, ermäßigt sich die Messzahl für die Wohnfläche um weitere 25 Prozent. Liegt es in guter Wohnlage, bleibt es beim vollen Ansatz. Maßgeblich ist das Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das rund 23.400 Straßenabschnitte einordnet und zugleich die Grundlage des Mietenspiegels bildet. Die Premium-Wohnlagen entlang der Alster und der Elbe stehen dort durchgehend als gute Wohnlage.
| Objekt | Messbetrag gute Wohnlage | Messbetrag normale Wohnlage | Jahresgrundsteuer gut / normal |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung, 120 m² Wohnfläche, 80 m² Grundstücksanteil | 45,20 € | 34,70 € | 440,70 € / 338,33 € |
| Stadthaus, 200 m² Wohnfläche, 600 m² Grundstück | 94,00 € | 76,50 € | 916,50 € / 745,88 € |
| Villa, 320 m² Wohnfläche, 1.200 m² Grundstück | 160,00 € | 132,00 € | 1.560,00 € / 1.287,00 € |
Die gute Wohnlage kostet in diesen Beispielen zwischen 102 und 273 Euro im Jahr, also 21 bis 30 Prozent mehr als dieselbe Fläche in normaler Lage. Das ist der gesamte Lageeffekt des Modells. Er wächst mit der Wohnfläche, nicht mit dem Wert des Objekts.
Was das Modell dagegen nicht abbildet, ist die eigentliche Nachricht für Eigentümer in den Toplagen. Zwei Wohnungen gleicher Größe und gleicher Wohnlagen-Kategorie zahlen dieselbe Grundsteuer, ob sie an der Außenalster oder am Rand des Bezirks liegen, ob sie 5.000 oder 12.000 Euro je Quadratmeter wert sind, ob sie saniert oder unsaniert sind. Kein Bodenrichtwert, kein Baujahr, keine Ausstattung. Der Verzicht auf den Wert ist der ausdrückliche Zweck des Modells, und er wirkt dort am stärksten, wo die Werte am höchsten sind.
Was das Finanzgericht entschied und was offenblieb
Das Finanzgericht Hamburg hat das Modell am 13. November 2024 bestätigt und die Klage abgewiesen (3 K 176/23). Der 3. Senat hält das Hamburgische Grundsteuergesetz formell und materiell für verfassungsgemäß und sieht das Flächen-Wohnlagemodell als zulässige Vereinfachung. Zugleich hat er die Revision zugelassen, was in Steuersachen die Sache offenhält.
Sie liegt seit dem 20. Juni 2025 beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 15/25. Nach der Terminplanung des Gerichts ist die mündliche Verhandlung für November 2026 vorgesehen. Das ist ein Planungsstand, kein Termin, den man in den Kalender einträgt: Steuerverfahren dieser Größenordnung verschieben sich regelmäßig.
Die Streitfrage ist nicht, ob Hamburg zu viel verlangt. Sie ist, ob eine Steuer, die nach Fläche und zwei Lagestufen bemisst, den allgemeinen Gleichheitssatz des Artikels 3 Absatz 1 Grundgesetz noch wahrt, oder ob sie wesentlich Ungleiches gleich behandelt. Die Kläger sagen: Wer eine Villa an der Alster besitzt, hat eine andere Leistungsfähigkeit als der Eigentümer gleicher Fläche in Billstedt, und das Gesetz darf diesen Unterschied nicht ignorieren.
Wohin die Rechtsprechung bisher zeigt
Die Linie der letzten Monate spricht für Hamburg. Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 in drei Verfahren (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) entschieden, dass das Bewertungsrecht des Bundesmodells verfassungsgemäß ist. Am 22. April 2026 hat er in II R 26/24 auch das Landesmodell Baden-Württembergs gehalten. Der Gesetzgeber darf typisieren, so der Tenor, solange die Belastung im Ergebnis vertretbar bleibt.
Abgeschlossen ist die Frage damit nicht. Gegen das Bundesmodell ist eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht anhängig, getragen vom Bund der Steuerzahler und von Haus & Grund, geführt unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26. Bis Karlsruhe entschieden hat, bleibt die Grundsteuer in ganz Deutschland ein Provisorium mit Rechtskraft.
Für Hamburger Eigentümer in guter Wohnlage liegt darin eine Asymmetrie, die selten ausgesprochen wird. Hält der Bundesfinanzhof das Modell, ändert sich nichts. Kippt er es, ginge die Korrektur nach der Argumentation der Kläger in Richtung stärkerer Wertdifferenzierung. Ein Nachfolgemodell, das den Wert einbezieht, würde die Toplagen härter treffen als das heutige. Der Ausgang, der als Sieg der Kläger gilt, wäre für Eigentümer an der Alster die teurere Variante.
Was sich unabhängig vom Ausgang prüfen lässt, weil es den Messbetrag unmittelbar bestimmt:
Die im Bescheid angesetzte Wohn- und Nutzfläche gegen die eigenen Unterlagen abgleichen, insbesondere bei Dachgeschossen, Terrassen und Souterrainräumen, wo die Flächenermittlung häufig abweicht.
Die Zuordnung zur guten oder normalen Wohnlage im Wohnlagenverzeichnis nachsehen, das straßenabschnittsweise geführt wird und nicht nach Stadtteil.
Bei Baudenkmalen die Ermäßigung von 25 Prozent prüfen, die das Gesetz zusätzlich vorsieht und die nicht automatisch berücksichtigt wird.
Bei vermieteten Objekten die Weitergabe über die Betriebskostenabrechnung nachrechnen, weil die Grundsteuer seit 2025 in vielen Fällen erheblich anders ausfällt als zuvor.
Die Frage nach Einspruch und ruhendem Verfahren mit dem Steuerberater klären, denn nur ein offener Bescheid nimmt an einer späteren Entscheidung teil.
Die Steuer, die der Einzelne zu zahlen hat, muss feststehen und darf nicht willkürlich sein.
Adam Smith, Der Wohlstand der Nationen, 1776, zweite Steuermaxime
Wissen Sie, mit welcher Fläche und welcher Wohnlage Ihr Objekt in der Steuerakte steht?
Die Grundsteuer ist keine Zahl, die über einen Verkauf entscheidet. Sie ist eine dauerhafte Belastung der Immobilie, und sie geht mit ihr auf den Käufer und auf die nächste Generation über. Genau deshalb gehört sie in jede Rechnung, die über Halten, Übertragen oder Verkaufen aufgestellt wird, und nicht in die Fußnote. Wer die eigenen Flächen und die eingetragene Wohnlage kennt, weiß, woraus seine Belastung entsteht, und kann eine mögliche Änderung des Modells einordnen, statt sie abzuwarten. Wenn Sie diese Position für Ihr Objekt einmal geordnet neben Lage, Zustand und Marktwert sehen möchten, nehmen wir sie in die Bewertung auf.
