Im zweiten Termin fällt die Untergrenze. Was ein einzelner Miterbe auslösen kann

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Drei Geschwister erben das Elternhaus in Nienstedten. Zwei wollen verkaufen, eines will bleiben. Es wird geredet, dann seltener geredet, dann kommt Post vom Amtsgericht. Für Erbengemeinschaften ist das der Moment, in dem aus einer Familienfrage ein Verfahren wird.

Der Weg dorthin ist kürzer, als die meisten annehmen. Er braucht keinen Streit vor Gericht, keine Schulden und keine Mehrheit. Er braucht einen Miterben, der genug hat.

Was ein Einzelner auslösen kann

Die Erbengemeinschaft ist im Gesetz nicht als Dauerzustand angelegt. § 2042 BGB gibt jedem Miterben das Recht, die Auseinandersetzung jederzeit zu verlangen. Ein wichtiger Grund ist dafür nicht nötig, und auf die Interessen der übrigen Miterben kommt es zunächst nicht an. Die Ausnahmen der §§ 2043 bis 2045 BGB betreffen Sonderlagen, etwa einen noch ungeklärten Erbteil.

Bei einem Haus stößt dieses Recht auf ein praktisches Problem: Ein Grundstück lässt sich nicht in Drittel schneiden. Für diesen Fall sieht § 753 BGB die Teilung durch Verkauf vor, und bei Grundstücken heißt Verkauf im Gesetz Zwangsversteigerung.

Das Verfahren dafür ist die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG, beantragt nach § 181 Absatz 2 Satz 1 ZVG. Sie ist keine Vollstreckung gegen einen Schuldner. Niemand muss etwas falsch gemacht haben, es gibt keinen Gläubiger und keinen Titel. Es gibt nur eine Gemeinschaft, die einer nicht mehr will.

Die zwei Grenzen, und warum sie nur einmal gelten

Am Anfang steht der Wert. Das Vollstreckungsgericht setzt den Verkehrswert des Grundstücks fest, in aller Regel auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens (§ 74a Absatz 5 ZVG). Diese Festsetzung ist der Bezugspunkt für alles Weitere, und sie ist mit der Beschwerde angreifbar. Wer sie unwidersprochen stehen lässt, akzeptiert die Zahl, an der später gemessen wird.

Auf diesen Wert bezieht das Gesetz zwei Schutzlinien. Die erste liegt bei der Hälfte: Erreicht das Meistgebot nebst dem Kapitalwert der bestehen bleibenden Rechte nicht fünf Zehntel des Grundstückswerts, ist der Zuschlag zu versagen (§ 85a ZVG). Das prüft das Gericht von sich aus, ohne dass jemand einen Antrag stellen muss.

Die zweite liegt bei sieben Zehnteln (§ 74a ZVG). Sie wirkt nicht automatisch, sondern auf Antrag eines Berechtigten, der durch das Gebot nicht ausreichend gedeckt ist. Beide Linien zusammen ergeben das Bild, das Eigentümer im Kopf haben: Verschleudern lässt das Gesetz die Immobilie nicht.

Dieses Bild stimmt für den ersten Termin. Wird der Zuschlag genau aus diesen Gründen versagt, also weil die Fünf-Zehntel- oder die Sieben-Zehntel-Grenze verfehlt wurde, entfallen beide Grenzen in allen weiteren Terminen desselben Verfahrens. Im zweiten Termin darf der Zuschlag nicht mehr mit der Begründung versagt werden, das Gebot sei zu niedrig.

Der Schutz ist also ein einmaliger. Er verschafft Zeit und einen zweiten Anlauf, er garantiert aber keinen Preis. Wer darauf setzt, dass "unter der Hälfte geht ohnehin nichts", rechnet mit einer Regel, die genau dann nicht mehr gilt, wenn sie gebraucht wird.

Was in Hamburg auf dem Tisch liegt

Die Größenordnung erklärt, warum diese Mechanik in den Alster- und Elblagen anders wiegt als anderswo. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg weist für 2025 die beurkundeten Mittelwerte der Gesamtkaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser je Stadtteil aus. Die folgende Tabelle stellt daneben, was die Hälfte dieses Betrags wäre und welche Summe ein Bieter nach § 68 ZVG vorab als Sicherheit stellen muss.

Die letzte Spalte ist der stille Filter des Verfahrens. Wer in Nienstedten mitbieten will, hält rund 226.000 Euro als Sicherheit bereit, bevor er die Hand hebt. Das ist ein anderer Bieterkreis als der, den ein freihändiger Verkauf erreicht, und es ist der Grund, warum Versteigerungstermine in guten Lagen oft dünn besetzt sind.

Dass es dabei nicht um Randfälle geht, zeigt die Auswertung der Argetra-Datenbank für 2025: Der durchschnittliche Verkehrswert der in Hamburg zur Zwangsversteigerung angesetzten Objekte lag bei rund 1,1 Millionen Euro, im Bundesdurchschnitt bei 337.839 Euro. Die Zahl erfasst alle Zwangsversteigerungen, nicht nur die Teilungsversteigerungen. Sie sagt trotzdem etwas über die Werte, die in dieser Stadt in solche Verfahren geraten.

Denn um das, was den meisten gemeinsam ist, kümmert man sich am wenigsten.

Aristoteles, Politik, Buch II, 1261b, in der Übersetzung von Eugen Rolfes

Was der Zuschlag nicht löst

Ein verbreiteter Irrtum ist, mit dem Zuschlag sei die Erbengemeinschaft aufgelöst. Sie ist es nicht. Der Erlös tritt lediglich an die Stelle des Grundstücks: Aus einer unteilbaren Sache wird eine teilbare Summe, an der dieselbe Gemeinschaft besteht wie zuvor am Haus.

Einigen sich die Miterben nicht über die Verteilung, wird der Erlös hinterlegt. Das Vollstreckungsgericht verteilt ihn nicht unter den Mitgliedern der Gemeinschaft, dafür ist es nicht zuständig. Das Versteigerungsverfahren endet, der Streit wandert auf die zivilrechtliche Ebene und beginnt dort von vorn.

Wer die Versteigerung als Schlussstrich plant, plant also nur die erste Hälfte. Das Haus ist dann weg, die Auseinandersetzung nicht.

Die Bremsen, und was sie taugen

Das Gesetz kennt zwei Verzögerungen. Nach § 180 Absatz 2 ZVG kann ein Miteigentümer, der den Antrag nicht gestellt hat, die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen. Sie wird angeordnet, wenn das bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint, gilt für höchstens sechs Monate und ist einmal wiederholbar.

Die zweite betrifft Ehegatten und Lebenspartner, auch geschiedene und frühere. Betreibt einer von ihnen die Versteigerung, kann der andere nach § 180 Absatz 3 ZVG die Einstellung beantragen, wenn sie zur Abwendung einer schweren Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Hier ist mehrfache Wiederholung zulässig. Insgesamt darf ein Verfahren durch Anordnungen nach beiden Absätzen nicht länger als fünf Jahre ruhen.

Diese Fristen kaufen Zeit, sie kehren die Lage nicht um. Wer sie nutzt, sollte wissen, wofür: um ein eigenes Angebot vorzubereiten, eine Finanzierung zu klären oder den freihändigen Verkauf zu organisieren. Als bloßes Hinauszögern verbrauchen sie den einzigen Vorsprung, den ein Miterbe in dieser Konstellation hat.

Der Vergleich, den kaum jemand rechnet

Zwischen der Versteigerung und dem freihändigen Verkauf liegt keine moralische, sondern eine kaufmännische Frage. In unseren Marktwertanalysen für Erbengemeinschaften stellen wir beide Wege nebeneinander: den erzielbaren Preis am offenen Markt und die Schwellen, an denen sich ein Versteigerungsverfahren bemisst.

Über die Deutsche Bank Immobilien GmbH erreichen wir dabei einen Käuferkreis, der eine Bietsicherheit von mehreren Hunderttausend Euro nicht auf Zuruf hinterlegt, aber eine Finanzierung mitbringt und ein Haus vor dem Kauf von innen sehen möchte. Das ist der eigentliche Unterschied zwischen den beiden Wegen: nicht die Höhe des Gebots, sondern die Zahl derer, die überhaupt bieten können.

Deshalb ist der Antrag auf Teilungsversteigerung in der Praxis selten das Ziel. Er ist das Argument, das Bewegung in eine festgefahrene Gemeinschaft bringt. Wer ihn stellt, sollte den Wert kennen. Wer ihn erhält, erst recht.

Wissen Sie, was das Haus wert ist, das Sie mit Ihren Geschwistern halten, und wer von Ihnen den Antrag zuerst stellen würde?

Eine Erbengemeinschaft löst sich nicht dadurch auf, dass alle warten. Sie löst sich durch Einigung oder durch Verfahren, und das Verfahren steht jedem Einzelnen offen, auch dem, der am wenigsten Geduld hat. Wer den Wert des Objekts kennt, bevor dieser Brief kommt, verhandelt über Zahlen statt über Befindlichkeiten.

Für die Bewertung eines geerbten Hauses in den Alster- und Elblagen nehmen wir uns die Zeit, die eine solche Konstellation braucht, und legen die Vergleichsdaten offen, aus denen die Bandbreite entsteht.