Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer eine Wohnung in Harvestehude oder ein Zinshaus in Winterhude über Jahrzehnte hält, rechnet die Immobilie oft als Schutz gegen die Geldentwertung. Für Eigentümer, die im Ruhestand umschichten, für Erbengemeinschaften und für die Vermögensverwalter, die sie beraten, gehört das zu den ruhigen Gewissheiten. 2026 verdient diese Gewissheit eine Prüfung. Der Schutz besteht, aber er hängt an einer Bedingung, die selten offen ausgesprochen wird.
Was Inflationsschutz bei einer Immobilie überhaupt meint
Eine Immobilie schützt auf zwei Wegen vor Inflation. Der erste ist der Substanzwert: Steigt der Kaufpreis mindestens so schnell wie die Verbraucherpreise, bleibt das gebundene Vermögen real erhalten. Der zweite ist der Ertrag: Wächst die Miete mit der Geldentwertung, bleibt die Kaufkraft der laufenden Einnahmen erhalten. Beide Wege wirken unabhängig voneinander. Ein Eigennutzer lebt vom ersten, ein Vermieter von beiden. Ob der Schutz 2026 trägt, entscheidet sich an jedem der beiden Wege einzeln.
2025 hielt die Substanz, Anfang 2026 nicht mehr
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, der die Preise für Wohnimmobilien misst, stieg 2025 im Jahresdurchschnitt um 3,2 Prozent. Das war der erste Anstieg seit 2022. Die Inflation lag im selben Jahr bei 2,2 Prozent. Der Substanzwert wuchs also rund einen Prozentpunkt schneller, als das Geld an Wert verlor. Im ersten Quartal 2026 kehrte sich das Verhältnis um: Die Wohnimmobilienpreise legten nur noch um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zu, während die Inflation im Januar 2026 bei 2,1 Prozent lag. Zum ersten Mal seit der Erholung wuchs der reine Substanzwert langsamer als die Geldentwertung.
| Zeitraum | Inflation (VPI) | Wohnimmobilienpreise | Realer Wertzuwachs |
|---|---|---|---|
| Jahr 2025 | +2,2 % | +3,2 % | rund +1,0 Prozentpunkt |
| 1. Quartal 2026 | +2,1 % | +1,4 % | rund minus 0,7 Prozentpunkte |
Die Botschaft ist eindeutig: Der Substanzweg allein garantiert 2026 keinen realen Zugewinn mehr, er sichert im besten Fall den Erhalt.
Der zweite Weg: warum die Miete den Unterschied macht
Beim laufenden Ertrag greift eine Mechanik, die viele Eigentümer unterschätzen. Die Miete eines bestehenden Mietverhältnisses lässt sich nicht frei an die Inflation anpassen. Die Kappungsgrenze nach § 558 BGB erlaubt in Hamburg eine Erhöhung von höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, und auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei der Neuvermietung begrenzt die Mietpreisbremse den Aufschlag. Die ortsübliche Vergleichsmiete folgt der Inflation zudem mit Verzögerung, weil sie aus Verträgen der vergangenen Jahre gebildet wird. Wer auf die klassische Bestandsmiete setzt, ist gegen eine schnelle Geldentwertung deshalb nur teilweise geschützt.
Anders die Indexmiete. § 557b BGB erlaubt es, die Miete vertraglich an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts zu koppeln. Steigt der Index, steigt die Miete im gleichen Maß, frühestens aber ein Jahr nach der letzten Anpassung. Damit trägt die Miete die Inflation fast unmittelbar, unabhängig von Kappungsgrenze und Vergleichsmiete. Der Inflationsschutz eines vermieteten Objekts hängt 2026 deshalb weniger an seiner Adresse als an der Frage, ob im Mietvertrag eine Indexklausel steht.
Was das für Hamburger Eigentümer bedeutet
In den Alsterlagen bleibt der Substanzwert hoch. Bestandswohnungen kosten in Harvestehude im Median 11.765 Euro pro Quadratmeter, in Winterhude 8.186 Euro, in Eppendorf 8.039 Euro und in der HafenCity 12.549 Euro, jeweils Stand 30. Juni 2026. Die strukturelle Knappheit dieser Lagen stützt den Preis auch dann, wenn der bundesweite Index schwächelt. Doch Knappheit ist kein Automatismus. Die Zahlen für das erste Quartal 2026 zeigen, dass selbst gefragte Lagen nominale Zuwächse unter der Inflationsrate erleben können. Für den Eigennutzer heißt das: Die Immobilie sichert das Vermögen, garantiert aber keinen realen Zugewinn. Für den Vermieter heißt es: Der laufende Schutz entsteht im Mietvertrag, nicht im Grundbuch.
Durch einen fortgesetzten Prozess der Inflation können Regierungen heimlich und unbemerkt einen wichtigen Teil des Vermögens ihrer Bürger einziehen.
John Maynard Keynes, Die wirtschaftlichen Folgen des Friedens, 1919
Wissen Sie, wie hoch der Anteil indexierter Mieten in Ihrem Bestand ist?
Die Vorstellung, eine gute Adresse schütze das Vermögen von selbst gegen die Inflation, war nie ganz falsch und ist 2026 nicht mehr ganz richtig. Der Substanzwert trägt in den Alsterlagen, aber er trägt nicht mehr in jedem Jahr über die Geldentwertung hinaus. Den Unterschied macht die Struktur des Ertrags: Ein Mietvertrag mit Indexklausel schützt anders als einer ohne. Wer seinen Bestand unter diesem Blick prüft, sieht klarer, was die eigene Immobilie wirklich leistet, und was der Steuerberater zur steuerlichen Behandlung einer Mietanpassung noch einordnen sollte.
