Bestand oder Neubau: Woher die Rendite 2026 wirklich kommt

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Wer 2026 Kapital in eine Hamburger Wohnimmobilie lenkt, sei es aus einer Vermögensumschichtung, einer Erbschaft oder der Altersvorsorge heraus, stellt fast immer dieselbe Frage: Bestand oder Neubau, was rentiert besser? Die Frage führt in die Irre. Beide rentieren nicht mehr oder weniger, sondern auf verschiedenen Wegen. Der Neubau zieht seine Rendite aus der Abschreibung, der Bestand aus Lage und Wertentwicklung. Wer beide an derselben Kennzahl misst, misst falsch.

Warum die Bruttomietrendite in die Irre führt

Die Bruttomietrendite, also die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, ist die erste Zahl, die viele Anleger nennen. In den Alsterlagen ist sie strukturell niedrig, weil die Preise hoch stehen. Der Gutachterausschuss setzt für Hamburger Mehrfamilienhäuser einen Liegenschaftszinssatz, vereinfacht die am Markt abgeleitete Verzinsung, mit einem Basiswert von 4,37 Prozent an. In den Alsterlagen sinkt dieser Wert über den Lagefaktor deutlich darunter. Eine niedrige laufende Verzinsung ist in diesen Lagen also kein Makel, sondern der Preis der Stabilität.

Was tatsächlich zählt, sind zwei Dinge, die die Bruttorendite nicht zeigt: die Nettorendite nach Steuern und die Wertentwicklung über die Haltedauer. Genau in diesen beiden Größen unterscheiden sich Neubau und Bestand systematisch. Der eine spielt seine Stärke im Steuerjahr aus, der andere über das Jahrzehnt.

Der Neubau-Hebel: Abschreibung als Steuerstundung

Abschreibung, die Absetzung für Abnutzung (AfA), mindert die zu versteuernden Mieteinkünfte. Ihr Wert im Geldbeutel ist die Abschreibung multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Für neue Wohngebäude hat der Gesetzgeber diesen Hebel 2024 mit dem Wachstumschancengesetz spürbar verstärkt. Statt der linearen drei Prozent nach § 7 Abs. 4 EStG lässt sich für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 eine degressive AfA von fünf Prozent auf den jeweiligen Restwert wählen (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie holt die Abschreibung in die ersten Jahre vor.

Darauf setzt bei vermieteten Neubauwohnungen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG noch einmal auf: fünf Prozent pro Jahr über vier Jahre, zusätzlich zur regulären AfA. Sie ist an Bedingungen geknüpft. Die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter nicht übersteigen, die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt, das Gebäude muss den Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel erfüllen und zehn Jahre vermietet bleiben.

Das Neue an 2026 ist nicht die Existenz dieser Instrumente, sondern ihr Fenster: degressive AfA und Sonderabschreibung sind befristet. Und sie wirken nur, wo der Grenzsteuersatz hoch ist. In den Hamburger Alsterlagen kommt eine Hürde hinzu: Neubaupreise liegen dort regelmäßig über der 5.200-Euro-Grenze des § 7b EStG, dann entfällt die Sonderabschreibung. Der Steuervorteil ist real, aber er ist an Preis, Standard und Steuersatz gebunden.

Der Bestands-Hebel: Substanz, Lage, Wertentwicklung

Der Bestand kann steuerlich beim Tempo nicht mithalten. Ein Gründerzeithaus wird mit zwei Prozent linear abgeschrieben, ein Altbau vor 1925 mit 2,5 Prozent. Seine Rendite entsteht woanders: in der Lage und in der Knappheit. Die Median-Kaufpreise für Eigentumswohnungen liegen zum 30. Juni 2026 in Harvestehude bei rund 11.800 Euro je Quadratmeter, in der HafenCity bei rund 12.500, in Rotherbaum bei rund 9.900, in Winterhude bei rund 8.200 und in Eppendorf bei rund 8.000 Euro (Marktdaten Hamburg). Diese Lagen sind nicht vermehrbar, und ihre Substanz trägt über Generationen.

Der zweite Vorteil des Bestands ist steuerlich, wird aber oft übersehen. Wer eine Immobilie im Privatvermögen länger als zehn Jahre hält, veräußert den Wertzuwachs steuerfrei (§ 23 EStG). Während der Neubau seinen Steuereffekt im ersten Jahrzehnt konzentriert, arbeitet der Bestand für den, der über dieses Jahrzehnt hinausdenkt. Die Abschreibung ist eine Stundung, die Wertentwicklung nach zehn Jahren ein endgültiger Vorteil.

Ein Zyniker ist ein Mensch, der von allem den Preis und von nichts den Wert kennt.

Oscar Wilde, Lady Windermeres Fächer, 1892

Optimieren Sie gerade den Faktor, der zu Ihrem Anlagehorizont passt?

Die Renditeentscheidung hängt am Horizont und am Steuerprofil, nicht am Cashflow des ersten Jahres. Wer laufende Steuerlast senken will und einen hohen Grenzsteuersatz trägt, prüft den Neubau im Förderfenster, das 2029 endet. Wer Substanz über Generationen halten will, gewichtet Lage und die nach zehn Jahren steuerfreie Wertentwicklung. Beides ist eine legitime Rendite, es ist nur nicht dieselbe. Die exakte Rechnung, mit dem individuellen Steuersatz und der konkreten Objektkalkulation, gehört auf den Tisch von Steuerberater und, bei einer Übertragung, Notar.

Häufige Fragen von Kapitalanlegern

Für wen wirkt die degressive AfA überhaupt?

Sie entlastet vor allem, wer hohe Mieteinkünfte mit hohem persönlichem Grenzsteuersatz versteuert. Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG verschiebt Steuer in die Zukunft, sie erlässt sie nicht. Bei niedrigem Steuersatz bleibt der Effekt klein.

Kann ich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in den Alsterlagen nutzen?

Oft nicht. § 7b EStG deckelt die Baukosten auf 5.200 Euro und die Bemessungsgrundlage auf 4.000 Euro je Quadratmeter. In Lagen wie Harvestehude oder der HafenCity liegen Neubaupreise regelmäßig darüber, dann greift die Sonderabschreibung nicht. Zusätzlich verlangt sie den Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel und eine zehnjährige Vermietung.

Ist die Wertsteigerung im Bestand steuerfrei?

Bei privatem Immobilienbesitz ja, sofern zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Diese Frist macht den Bestand zum Instrument für lange Anlagehorizonte, während die Neubau-Abschreibung im ersten Jahrzehnt ihre Wirkung entfaltet.

Woran erkenne ich, welcher Weg zu mir passt?

Am Anlagehorizont und am Steuerprofil, nicht am Objekt. Wer die laufende Steuerlast senken will und einen hohen Grenzsteuersatz hat, prüft den Neubau im Förderfenster bis 2029. Wer Substanz über Generationen halten will, gewichtet Lage und steuerfreie Wertentwicklung. Die konkrete Rechnung stellt der Steuerberater auf.

Quellen

Diese Analyse ordnet den Markt ein und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.