Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 22. Oktober hat der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen seine Hamburger Jahreszahlen vorgelegt (Pressemitteilung 79/2026). Die Schlagzeile war der geringe geförderte Neubau, 1.953 Wohnungen. Mich beschäftigt die Begründung, die der Verband mitliefert. Von 2019 bis 2025 stiegen die Instandhaltungskosten seiner Mitgliedsunternehmen um 51,1 Prozent, die Verbraucherpreise um 22,8 Prozent, die Mieten um 15,3 Prozent. Für einen Eigentümer in Eppendorf oder Winterhude, der eine vermietete Wohnung hält oder ein Zinshaus geerbt hat, ist das keine Nachricht über die Wohnungswirtschaft. Es ist eine Nachricht über seine eigene Kostenseite.
Dach, Leitungen, Aufzug
Die Mechanik dahinter ist dieselbe für ein genossenschaftliches Haus in Barmbek und für ein Gründerzeithaus am Mundsburger Damm. Dach, Leitungen, Fenster und Aufzug folgen den Baupreisen und den Handwerkerstunden. Die Miete folgt dem Mietenspiegel. Zwischen beiden steht seit 2019 eine Spanne von gut 35 Prozentpunkten.
Dass die Mieten in Hamburg steigen, bestreitet niemand, der ein Inserat liest. Nur gilt der Anstieg zuerst für Neuvermietungen. Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete nach § 558 BGB innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, und Hamburg hat diese Kappungsgrenze per Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt, stets gedeckelt durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer ein Haus mit langjährigen Mietverhältnissen hält, hat eine Kostenseite ohne Deckel und eine Ertragsseite mit einem.
Was in der Bewertung dagegengerechnet wird
In der Wertermittlung hat dieser Aufwand einen festen Platz. Das Ertragswertverfahren zieht vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten ab, darunter die Instandhaltung. Welcher Betrag dabei angesetzt wird, steht nicht im Belieben des Gutachters. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg druckt im Anhang seines Immobilienmarktberichts die Tabelle nach Anlage 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung ab, eine Jahresreihe seit 1992.
| Jahr | Instandhaltung je m² | Verwaltung je Eigentumswohnung |
|---|---|---|
| 2019 | 11,60 € | 354 € |
| 2021 | 11,70 € | 357 € |
| 2023 | 13,20 € | 405 € |
| 2025 | 14,00 € | 429 € |
| 2026 | 14,40 € | 439 € |
Von 2019 bis 2025 ist dieser Ansatz von 11,60 auf 14,00 Euro gestiegen, also um 20,7 Prozent. Für 2026 stehen 14,40 Euro, gegenüber 2019 sind das 24,1 Prozent. Der VNW meldet für dieselben sechs Jahre 51,1 Prozent. Die Rechenregel geht die Hälfte des Weges mit.
Was die Differenz in Euro bedeutet, lässt sich an einem Haus mit 1.000 Quadratmetern Wohnfläche zeigen. Die folgende Rechnung ist meine eigene, mit offengelegten Annahmen. Schreibt man den VNW-Anstieg von 51,1 Prozent auf den Ausgangswert von 11,60 Euro fort, landet man bei 17,53 Euro je Quadratmeter. Gegenüber den 14,40 Euro der Tabelle fehlen 3,13 Euro, bei 1.000 Quadratmetern sind das 3.130 Euro im Jahr. Bei der Hamburger Referenzmiete von 8,21 Euro monatlich beträgt der Rohertrag desselben Hauses 98.520 Euro, die Lücke entspricht also gut drei Prozent davon.
Der Liegenschaftszinssatz macht daraus einen Betrag. Für Hamburger Mehrfamilienhäuser in mittlerer Lage weist der Gutachterausschuss 4,37 Prozent aus. Ein dauerhaft um 3.130 Euro niedrigerer Reinertrag entspricht bei diesem Zinssatz rund 72.000 Euro Wert, vereinfacht als ewige Rente gerechnet, ohne Restnutzungsdauer und ohne Bodenwertverzinsung. Für ein Haus dieser Größe ist das kein Rundungsfehler, und es steht in keinem Online-Rechner.
Was die beiden Prozentzahlen nicht vergleichbar macht
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenDie 51,1 Prozent und die 20,7 Prozent messen nicht dasselbe, und wer sie gegeneinanderstellt, muss das sagen. Der VNW berichtet, was seine Mitgliedsunternehmen ausgegeben haben. Darin stecken nachgeholte Arbeiten aus den Jahren der Lieferengpässe und energetische Maßnahmen, die ein Haus besser machen, nicht nur erhalten. Die Anlage 3 setzt dagegen einen Modellwert für ein Gebäude mittleren Zustands an, bei dem Instandhaltung und Modernisierung sauber getrennt bleiben. Ein Teil des Abstands ist Mengeneffekt, kein Preiseffekt.
Auch die Mietseite trägt nicht ohne Weiteres in die Alsterlagen. Die Netto-Kaltmedianmiete der VNW-Unternehmen in Hamburg liegt bei 7,69 Euro je Quadratmeter, der Durchschnitt des Hamburger Mietenspiegels bei 9,94 Euro. Im Altbau bis 1918 in guter Wohnlage weist der amtliche Mietenspiegel 2025 für Wohnungen zwischen 66 und 91 Quadratmetern einen Mittelwert von 13,62 Euro aus, mit einer Spanne von 10,97 bis 17,04 Euro. Wer dort vermietet, hat mehr Luft als ein Wohnungsunternehmen, das bei 7,69 Euro steht.
Gewonnen haben an dieser Entwicklung das Handwerk, die Energieberatung und jeder Käufer, der den Zustand eines Hauses prüft und einpreist. Bezahlt wird sie an drei Stellen. Eigentümer mit aufgeschobenen Arbeiten tragen sie im Kaufpreis, Mieter tragen einen Teil über die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB, und die Stadt trägt sie, weil jeder Euro, der in den Bestand geht, nicht in den Neubau geht. Die 1.953 geförderten Wohnungen sind die andere Seite derselben Rechnung.
Woran ich das im nächsten Jahr ablese
Meine Einschätzung für die kommenden Monate. Der normierte Ansatz wird der Istentwicklung weiter hinterherlaufen, weil er geglättet fortgeschrieben wird, und die Schere bleibt damit vorerst offen. In den Verkaufsgesprächen erwarte ich, dass Käufer vermieteter Objekte früher nach Rücklage, Beschlusssammlung und den letzten großen Maßnahmen fragen, und dass ein Haus mit erneuertem Dach und erneuerten Strängen einen sichtbareren Aufschlag erzielt als vor drei Jahren.
Zwei Größen machen das überprüfbar. Die fortgeschriebene Anlage-3-Reihe im nächsten Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses zeigt, ob der Ansatz nach 14,40 Euro stärker anzieht. Die nächste Jahresauswertung des VNW zeigt, ob die Istkosten sich beruhigen oder ob die 51,1 Prozent nur eine Zwischenmarke waren.
Von nichts kommt nichts.
Sprichwort
Wann haben Sie zuletzt zusammengerechnet, was die Instandhaltung Ihres Hauses im Jahr je Quadratmeter kostet?
Die Zahl des VNW sagt nichts über Ihr Haus. Sie sagt etwas über die Richtung, in die sich eine Position bewegt, die in jeder Bewertung eines vermieteten Objekts steht und die kaum ein Eigentümer je nachgerechnet hat. Wer seine eigenen Ausgaben der letzten fünf Jahre durch die Quadratmeter teilt, hat eine Zahl, die sich dem Ansatz der Anlage 3 gegenüberstellen lässt. Liegt sie darüber, gehört sie in den Preis, bevor ein Käufer sie dort hineinverhandelt. Wenn Sie das für Ihr Objekt durchrechnen möchten, machen wir das gemeinsam.
