Worum es geht
Das Statistische Bundesamt hat am 30. Oktober die Verbraucherpreise für den Oktober gemeldet, vorläufig 2,8 Prozent über dem Vorjahresmonat. Ohne Nahrungsmittel und Energie waren es 2,1 Prozent, gegenüber dem September fielen die Preise um 0,2 Prozent. In keiner Hamburger Mietakte steht diese Zahl, und trotzdem rechnet sie dort mit. Wer eine Wohnung mit Indexklausel vermietet, hebt die Miete um die Entwicklung genau dieses Index. Und der Mietrechtsentwurf, der am 14. Oktober in der Anhörung des Rechtsausschusses lag, will diese Entwicklung oberhalb von drei Prozent zur Hälfte abschneiden.
Was die Oktoberzahl in einer Mietakte bewegt
Die Indexmiete nach § 557b BGB ist eine schriftliche Vereinbarung, die Miete an den Verbraucherpreisindex zu binden. Sie läuft nicht von selbst. Der Vermieter macht die Änderung in Textform geltend, gibt die eingetretene Änderung des Index an und nennt den neuen Betrag; die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen, und die Mietpreisbremse greift nur bei der Ausgangsmiete.
Was 2,8 Prozent bedeuten, zeigt der amtliche Mietenspiegel. Für einen Altbau bis 1918 mit Bad und Sammelheizung in guter Wohnlage, 66 bis unter 91 Quadratmeter, nennt er zum Erhebungsstand 1. April 2025 einen Mittelwert von 13,62 Euro je Quadratmeter bei einer Spanne von 10,97 bis 17,04 Euro. Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern liegt damit bei 1.090 Euro netto kalt. Eine Indexanpassung um 2,8 Prozent bringt rund 31 Euro im Monat, 366 Euro im Jahr. Das ist meine eigene Rechnung aus zwei belegten Werten, und sie gilt für die Wohnung in dieser Zeile des Mietenspiegels, nicht für jede Wohnung in Winterhude.
Im Ertragswert ist derselbe Betrag mehr als eine Zeile in der Abrechnung. Der Gutachterausschuss weist für Hamburger Mehrfamilienhäuser einen Ertragsfaktor von 14,87 aus. Auf 366 Euro Jahresertrag gerechnet sind das rund 5.400 Euro Wert, bei einem unterlassenen Jahr also ungefähr der Betrag, den eine Eigentümerversammlung für eine Fassadenbegutachtung ansetzt. Für die einzelne Eigentumswohnung gilt dieser Faktor nicht unmittelbar, ihr Wert kommt über den Vergleich zustande. Die Richtung bleibt dieselbe: Ein Käufer, der den Ertrag rechnet, bezahlt die Miete, die im Vertrag steht, und nicht die, die dort stehen könnte.
Der Deckel steht im Entwurf und braucht eine zweite Unterschrift
Die Bundesregierung hat ihren Entwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 1. Juli 2026 vorgelegt. Artikel 1 Nummer 9 fügt in § 557b einen neuen Absatz 4 ein. Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr drei Prozent, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Teils bei der Berechnung unberücksichtigt. Die Begründung rechnet es selbst vor: Bei fünf Prozent Inflation ist eine Mieterhöhung von vier Prozent möglich. Gezählt wird je Jahr ab Mietbeginn oder ab der letzten Erhöhung, nicht je Kalenderjahr, und bei unvollendeten Jahren zeitanteilig für jeden vollen Monat. Wer die Anpassung jahrelang liegen lässt, wird dadurch nicht schlechter gestellt.
Entscheidend ist der zweite Satz des neuen Absatzes. Der Deckel gilt nur dort, wo die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, und wo die Landesregierung dieses Gebiet durch Rechtsverordnung bestimmt hat, jeweils für höchstens fünf Jahre. Deshalb heißt die Vorschrift künftig „Indexmiete; Verordnungsermächtigung". Hamburg hat eine solche Feststellung für die Mietpreisbremse längst getroffen, die Mietpreisbegrenzungsverordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 stadtweit bis Ende 2029. Sie stützt sich auf § 556d BGB und nicht auf den neuen Absatz 4. Für den Deckel bräuchte es eine eigene Verordnung, und die kann es erst geben, wenn das Gesetz in Kraft ist.
Am 14. Oktober 2026 hörte der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz Sachverständige zu diesem Entwurf und zu sechs weiteren Vorlagen. Der Deutsche Mieterbund verlangte Verschärfungen bei der Indexmiete, Haus und Grund lehnte den Entwurf ab und sah darin zusätzliche Regulierung bestehender Mietverhältnisse. Beschlossen ist nichts. In der geltenden Fassung des § 557b BGB, abgerufen am 31. Oktober 2026, steht kein Absatz 4 mit einer Kappungsgrenze. Bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt der Index in voller Höhe.
| Index im Jahr | zulässig mit Deckel | Unterschied |
|---|---|---|
| 2,8 % | 2,8 % | keiner |
| 3,0 % | 3,0 % | keiner |
| 4,0 % | 3,5 % | 0,5 Punkte |
| 5,0 % | 4,0 % | 1,0 Punkt |
| 6,0 % | 4,5 % | 1,5 Punkte |
Die Zeile mit fünf Prozent steht so in der Begründung des Entwurfs, die übrigen folgen derselben Formel. Auf die Wohnung von oben übertragen: Bei fünf Prozent Indexentwicklung wären ohne Deckel rund 54 Euro mehr Miete im Monat möglich, mit Deckel rund 44 Euro. Die Differenz von etwa 11 Euro im Monat ist das, worüber in Berlin verhandelt wird.
Wer dabei bezahlt, steht nicht im Entwurf
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Online-Wertermittlung startenIn Jahren hoher Teuerung gewinnen Mieter mit Indexvertrag, und zwar um die Hälfte des Teils über drei Prozent. Bezahlt wird von Eigentümern in einem per Verordnung bestimmten Gebiet, und mittelbar von Verkäufern vermieteter Objekte: Ein Kapitalanleger, der eine gedeckelte Mietentwicklung erwartet, setzt den Ertragswert niedriger an. Die Branche lässt in ihrer Empörung gern weg, dass der Deckel laut Begründung in beide Richtungen wirkt und bei Deflation auch die Mietsenkung bremst. Die Gegenseite lässt weg, dass ohne Landesverordnung niemandem etwas gekappt wird.
Gegen meine eigene These spricht die Übergangsvorschrift. Sie nimmt bestehende Indexmietverträge nicht aus. Maßgeblich ist, ob die Wohnung in dem Moment, in dem die Änderungserklärung zugeht, unter eine Verordnung nach dem neuen Absatz 4 fällt. Einen Bestandsschutz für Altverträge gibt es also nicht, und abweichende Vereinbarungen zum Nachteil der Mieterseite wären unwirksam; zu viel gezahlte Miete könnte nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden. Wer heute eine Indexklausel in einen neuen Vertrag schreibt, sollte die kommende Fassung mitlesen.
Und die Schwelle von drei Prozent ist nicht für 2026 gemacht. Die Begründung nennt als Durchschnitt der Inflation von 2001 bis 2024 1,9 Prozent und hält fest, dass allein der Durchschnitt der Jahre 2021 bis 2023 darüber lag. Die Vorschrift greift in der Ausnahme, nicht im Normalfall. Mit Energiepreisen, die im Oktober noch 12,2 Prozent über dem Vorjahr standen, ist diese Ausnahme keine ferne Möglichkeit.
Woran ich den nächsten Schritt erkenne
Ich erwarte, dass der Entwurf mit Änderungen aus dem Rechtsausschuss kommt und die Drei-Prozent-Schwelle dabei stehen bleibt, weil die Begründung sie mit dem langjährigen Mittel von 1,9 Prozent verteidigt. Für Hamburg erwarte ich, dass der Senat die Ermächtigung nutzt, sobald sie gilt; die Stadt hat den angespannten Wohnungsmarkt für die Mietpreisbremse bereits stadtweit festgestellt, und eine zweite Verordnung wäre nach demselben Befund ein kurzer Weg. Das ist eine Einschätzung aus dem bisherigen Verfahrensgang, kein Fahrplan.
Erkennbar wird es an drei Stellen: an der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz zu Drucksache 21/6807, an der Verkündung im Bundesgesetzblatt und danach am Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt. Die nächste harte Zahl kommt früher. Am 11. November veröffentlicht das Statistische Bundesamt das endgültige Ergebnis für Oktober.
Es wird nichts so heiß gegessen, wie es gekocht wird.
Sprichwort
Wann haben Sie die Miete Ihrer vermieteten Wohnung zuletzt an den Index angepasst, und welcher Indexstand lag dem zugrunde?
Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung zählt am Ende, was im Mietvertrag steht und was daraus gemacht wurde. Eine fällige, nie geltend gemachte Indexanpassung ist Ertrag, der im Kaufpreis fehlt, und ein Käufer bezahlt sie nicht nachträglich. Umgekehrt steht eine saubere Mietakte mit dokumentierten Anpassungen für einen Ertrag, über den niemand verhandeln muss. Wer vor einer Entscheidung steht, sollte die Klausel, das Datum der letzten Anpassung und den zugrunde gelegten Indexstand kennen. Wenn Sie diese drei Angaben zusammen mit mir durchgehen möchten, rechne ich Ihnen die Wirkung auf den Wert vor.
