Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat am 26. Oktober 2026 den Referentenentwurf für einen gesetzlichen Basisstandard im Bauvertragsrecht veröffentlicht, den Gebäudetyp E. Länder und Verbände können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen. Der Entwurf ergänzt die §§ 650a ff. BGB, also das Recht des Bauvertrags, und erlaubt Bauherrn und Bauunternehmen, in Textform unterhalb des üblichen Qualitäts- und Komfortstandards zu bauen, ohne dass das Weggelassene als Mangel gilt.
Für den langjährigen Eigentümer einer Altbauetage in Harvestehude, für den Kapitalanleger mit einer vermieteten Wohnung in Winterhude und für die Erbengemeinschaft, die vor einem Verkauf die Unterlagen eines Hauses zusammenträgt, ist das keine Nachricht über den Wohnungsneubau. Der Bauvertrag umfasst auch den Umbau im Bestand. Und was im Bauvertrag erlaubt wird, steht später in einem Kaufvertrag oder in einem Mietvertrag unter anderen Regeln.
Was der Entwurf im Bauvertrag verschiebt
Die Anwendung ist freiwillig. Vereinbaren die Parteien den Basisstandard nicht, gilt das bisherige Bauvertragsrecht unverändert. Die Technischen Baubestimmungen der Länder bleiben in jedem Fall verbindlich, darunter Brandschutz, Standsicherheit, Belüftung und Belichtung. Wer sie einhält, baut insoweit sachmangelfrei; einen höheren Komfortstandard schuldet der Unternehmer nur, wenn er ausdrücklich vereinbart ist.
Der eigentliche Hebel liegt daneben. Wo es keine Technische Baubestimmung gibt, bei der Innenausstattung etwa, bei der Elektroinstallation oder an der Fassade, bleibt das Übliche vergleichbarer Bauwerke der Maßstab. Von diesem Üblichen durfte man schon immer abweichen, nur musste der Unternehmer über die Folgen und Risiken aufklären. Künftig soll ein deutlicher Hinweis in Textform genügen, eine E-Mail reicht. Die Aufklärung über Konsequenzen und Risiken entfällt.
Für Verbraucher baut der Entwurf eine Schranke ein. In der Baubeschreibung muss stehen, dass nach Gebäudetyp E gebaut wird; Angaben zum Schallschutz sind Pflicht, und die voraussichtliche Einsparung ist überschlägig darzustellen. Das Bauministerium wirbt mit der Rechnung: „Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum“, sagt Bundesbauministerin Verena Hubertz. Das BMJV beruft sich auf Pilotprojekte in Bayern, Schleswig-Holstein und Hamburg, in denen die Bauwerkskosten um 10 bis 15 Prozent sanken, und rechnet mit einem Einsparpotenzial von rund 6,6 Milliarden Euro im Jahr. Eine Zusage auf eine bestimmte Ersparnis enthält der Entwurf nicht.
Warum der Umbau im Bestand davon erfasst ist
In den Alster- und Elblagen wird selten neu gebaut. Umgebaut wird dauernd: Dachgeschosse werden ausgebaut, Grundrisse geöffnet, Stränge erneuert, Fassaden instand gesetzt. Genau das fällt unter dasselbe Kapitel des BGB. § 650a Abs. 1 BGB definiert den Bauvertrag als Vertrag „über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon“. Nach Absatz 2 ist auch ein Instandhaltungsvertrag ein Bauvertrag, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.
Ein Strangwechsel in einem Gründerzeithaus am Mittelweg erfüllt diese Voraussetzung. Der Austausch der Fenster an der Straßenseite ebenfalls. Wird das Gesetz so beschlossen, kann über solche Arbeiten künftig ein Basisstandard vereinbart werden, mit einer E-Mail als Nachweis. Für den Eigentümer, der die Rechnung bezahlt, ist das eine Möglichkeit. Für den, der das Haus zehn Jahre später übergibt, ist es ein Punkt in den Unterlagen, der vorhanden sein sollte.
Was der Hamburger Markt für das Baujahr bezahlt
Dass der bauliche Standard in Hamburg im Preis steht, lässt sich an den beurkundeten Kaufpreisen ablesen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg weist für das Berichtsjahr 2025 die Mittelwerte der Eigentumswohnungen nach Baujahrsklasse und Lageklasse aus. In der bevorzugten Lage, also dort, wo die Alster- und Elbadressen liegen, steht das junge Baujahr rund 48 Prozent über dem Gründerzeitbestand.
| Baujahrsklasse | Mittelwert €/m² | Kauffälle |
|---|---|---|
| bis 1919 | 9.186 | 154 |
| 1960 bis 1979 | 8.913 | 83 |
| 2010 bis 2019 | 12.924 | 23 |
| ab 2020 | 13.600 | 78 |
Dieselbe Quelle rechnet die Standardwohnung über die Zeit: 80 m², erstes Obergeschoss, mittlere Lage, Stichtag 1. Juli 2025. Als Altbau kostete sie 441.000 Euro, als Neubau 674.000 Euro. Der Abstand von 233.000 Euro ist kein Lagezuschlag, die Lage ist in beiden Fällen dieselbe. Er ist der Preis für Zustand, Technik und Ausstattung.
Diese Zahlen beschreiben den Markt, auf den ein Basisstandard treffen würde. Er honoriert den baulichen Zustand mit einem messbaren Zuschlag. In Erstgesprächen über eine Altbauwohnung kommt die Frage nach dem Schallschutz der Nachbarwohnung regelmäßig vor der Frage nach dem Grundriss. Der Käufer von 2030 wird sie vor einem Neubau zum Basisstandard genauso stellen, nur mit einem Entwurfstext im Hinterkopf.
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenDas Mietrecht und das Kaufrecht bleiben, wie sie sind
Der Entwurf sagt selbst, wo er aufhört. „Folgeregelungen im Mietrecht sind nicht veranlasst“, heißt es dort; Änderungen des Miet- und Kaufrechts hält das BMJV nicht für erforderlich. Begründet wird es damit, dass sich die Grundsätze des Bauvertragsrechts nicht auf das Mietrecht übertragen lassen, weil dort die vereinbarte Beschaffenheit zählt. Das ist juristisch sauber und für den Vermieter unangenehm. § 536 Abs. 4 BGB bestimmt für Wohnraum: „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung“ ist unwirksam. Das Minderungsrecht lässt sich im Mietvertrag also nicht wegvereinbaren. Der GdW nennt diese Stelle beim Namen. „Einfacheres Bauen funktioniert nur, wenn der gesetzliche Basisstandard auch im Mietrecht rechtssicher gilt“, sagt Verbandspräsident Axel Gedaschko und fordert eine grundlegende Nachbesserung.
Beim Verkauf liegt es ähnlich. § 434 Abs. 3 BGB macht die Sache mangelfrei, soweit nichts anderes wirksam vereinbart ist, wenn sie „eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann“. In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen, und diese Klausel trägt weit. Ihre Grenze zieht § 444 BGB: Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel „arglistig verschwiegen“ hat. Wer also weiß, dass sein Haus in einem Punkt bewusst unter dem Üblichen gebaut wurde, hat eine Information, die zum Gespräch gehört, nicht ins Archiv.
Gewinner und Zahler dieser Verschiebung
Rechnet man die Verteilung durch, gewinnen die Bauunternehmen am klarsten: Das Haftungsrisiko aus der Abweichung entfällt, die Pflicht zur Aufklärung über Risiken fällt weg. Daneben gewinnt der Bauherr, der 10 bis 15 Prozent spart. Das Streitrisiko wandert zu denen, die beim Vereinbaren nicht am Tisch saßen, zum Mieter und zum zweiten Erwerber. In den Pressemitteilungen steht die Einsparung; die Verschiebung des Risikos steht in den Stellungnahmen der Verbände.
Mein Blick auf das Verfahren bis Mitte 2027
Meine Einschätzung: Die Verzahnung mit dem Mietrecht wird im Verfahren nachgezogen oder der Basisstandard bleibt in der vermieteten Wohnung ungenutzt. Dafür spricht, dass der Druck aus zwei Richtungen kommt. Der ZIA hält das Opt-in für zu schwach, Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan sagt: „Wir haben uns ein neues Normal gewünscht. Was wir aber bekommen ist eine Sonderoption.“ Der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Fraktion Jan-Marco Luczak will den Basisstandard zur Norm machen, damit mangelfrei baut, wer ihm entspricht, ohne dass etwas vereinbart werden muss.
Dagegen spricht die Erfahrung der vorigen Jahre. Schon die vorherige Bundesregierung scheiterte am Gebäudetyp E, und fast alle Bauverträge wurden weiter nach den anspruchsvolleren Normen geschlossen, weil beide Seiten den Streit über Mängel scheuen. Es ist also gut möglich, dass das Gesetz kommt und im Alltag wenig geschieht.
Ablesen lässt sich der Fortgang an drei Daten: am 9. November 2026 endet die Stellungnahmefrist, danach zeigt der Kabinettsentwurf, ob aus dem Opt-in ein Regelstandard geworden ist und ob das Mietrecht angefasst wird. In Kraft treten kann das Gesetz frühestens Mitte 2027, evaluiert wird es fünf Jahre später.
Wer billig kauft, kauft zweimal.
Sprichwort
Steht in den Unterlagen Ihres Hauses, nach welchem Standard die letzten Arbeiten ausgeführt wurden, oder müsste das erst jemand zusammentragen?
Ein Gesetz, das noch im Entwurf steht, verändert heute keinen Verkehrswert. Was es verändert, ist die Liste der Fragen, die ein sorgfältiger Käufer in einigen Jahren stellt, und die Liste der Papiere, mit denen ein Eigentümer darauf antworten kann. Beim nächsten Bauvertrag über Umbau oder Instandhaltung lohnt deshalb die Frage, welcher Standard dort eigentlich vereinbart wird, und die Antwort gehört zu den Unterlagen. Für eine konkrete Adresse sehe ich mir vor dem Gespräch an, was die vorhandenen Unterlagen über den baulichen Zustand hergeben und wo eine Lücke den Preis angreifbar macht.
