Worum es geht
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wenn Geschwister in Hamburg ein Elternhaus oder eine Eigentumswohnung erben, liegt früher oder später eine Zahl auf dem Tisch. Meistens liegen zwei da, und zwischen ihnen klafft ein Abstand, den niemand am Tisch erklären kann. Der amtliche Immobilienmarktbericht des Hamburger Gutachterausschusses erklärt ihn, in einer Tabelle auf Seite 40.
Was in einer einzigen amtlichen Zeile steht
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg wertet aus, was Notare beurkundet haben, nicht was Eigentümer aufgerufen haben. Für das Berichtsjahr 2025 schlüsselt er die Eigentumswohnungen nach Baujahr und Lageklasse auf. Eine dieser Zeilen betrifft den Hamburger Altbau in der besten Lageklasse, also Wohnungen mit Baujahr bis 1919 in bevorzugter Lage. 154 Kaufverträge stehen darin.
Der Mittelwert dieser 154 Verträge liegt bei 9.186 Euro je Quadratmeter. Das Minimum derselben Zeile liegt bei 2.884 Euro, das Maximum bei 24.060 Euro. Zwischen der günstigsten und der teuersten beurkundeten Altbauwohnung in bevorzugter Lage liegt damit das Achtfache. Beide Verträge sind echt, beide notariell beurkundet, beide in derselben Zeile desselben Berichts.
| Lageklasse | Minimum | Mittelwert | Maximum | Kauffälle |
|---|---|---|---|---|
| Mittlere Lage | 1.617 | 5.656 | 10.000 | 29 |
| Gute Lage | 2.419 | 7.068 | 11.222 | 149 |
| Bevorzugte Lage | 2.884 | 9.186 | 24.060 | 154 |
Die Werte stehen im Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 auf der gedruckten Seite 40, Berichtszeitraum 2025. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse hat der Ausschuss ausgeschlossen, Neubau ist in dieser Tabelle nicht enthalten. Es sind also keine Verkäufe unter Verwandten und keine Erstverkäufe vom Bauträger.
Warum die Spanne so weit ist
Die erste Ursache steckt in der Lageklasse. „Bevorzugte Lage" bezeichnet beim Gutachterausschuss keine Adresse. Gemeint ist das oberste Zehntel der Bodenrichtwerte, bei Eigentumswohnungen von 3.100 bis 11.500 Euro je Quadratmeter, abgegrenzt am Mehrfamilienhausbauplatz mit einer Wohn-Geschossflächenzahl von 1,0 zum Stand 1. Januar 2022. Die Wohn-Geschossflächenzahl setzt die zulässige Wohngeschossfläche zur Grundstücksfläche ins Verhältnis; bei 1,0 darf so viel Wohnfläche entstehen, wie das Grundstück groß ist. Innerhalb dieser einen Klasse unterscheidet sich der Bodenwert damit um fast das Vierfache.
Die zweite Ursache ist die Wohnung. Der Ausschuss leitet aus den Kauffällen ab, welche Merkmale sich im Preis niederschlagen: Lage im Haus, Etage, Zuschnitt, Zustand der Bauteile, Vermietung, Rücklage der Gemeinschaft. In meinen Bewertungen sind fast immer mehrere dieser Merkmale im Spiel, und sie ziehen nicht alle in dieselbe Richtung. Eine unsanierte Beletage mit fünf Metern Deckenhöhe und eine Souterrainwohnung im Nachbarhaus tragen dieselbe Postleitzahl und dieselbe Lageklasse.
Die dritte Ursache ist die Zahl der Fälle. 154 Kaufverträge klingen nach viel. Verteilt auf alle Stadtteile der bevorzugten Lage, auf alle Größen von der Zweizimmerwohnung bis zur Etagenwohnung von 200 Quadratmetern und auf alle Zustände vom unangetasteten Erbfall bis zur fertigen Kernsanierung bleiben für einen konkreten Zuschnitt an einer konkreten Adresse sehr wenige echte Vergleichsfälle übrig.
Die vier Werte, die in einer Erbengemeinschaft aufeinandertreffen
In Erstgesprächen mit Erbengemeinschaften liegen regelmäßig mehrere Zahlen zu einer Immobilie vor, und jede ist in ihrem Rahmen richtig. Sie messen nur Verschiedenes.
Vier Wertbegriffe, die oft verwechselt werden
Der Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag zu erzielen wäre.
Der Grundbesitzwert des Finanzamts, ermittelt in einem typisierten Verfahren. Sanierungsstau, ungünstiger Grundriss oder eine Last im Grundbuch schlagen dort oft nicht durch. § 198 BewG lässt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu, über ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen.
Der Angebotspreis vergleichbarer Wohnungen in den Portalen. Er sagt, was aufgerufen wird, und nichts darüber, was gezahlt wurde.
Der Betrag, über den sich die Erben am Ende verständigen. In ihm stecken Zinsen, Steuern, die Frage, wer wohnen bleibt, und das Verhältnis der Geschwister zueinander.
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenDer Abstand zwischen Angebot und Beurkundung ist messbar. Stichtagsgleich zum 31. Dezember 2025 lagen die Angebotspreise für Hamburger Eigentumswohnungen stadtweit 8,2 Prozent über den beurkundeten Werten, im Median über 73 vergleichbare Stadtteile 8,7 Prozent, beim freistehenden Einfamilienhaus 17,2 Prozent. In Harvestehude stehen 11.765 Euro Angebots-Median gegen 10.650 Euro beurkundeten Mittelwert, und die 337 Angebote dieses Stadtteils reichen selbst von 7.933 Euro im unteren Zehntel bis 15.694 Euro im oberen. Zur Methode gehört der Vorbehalt: Angebots-Median und beurkundeter Mittelwert sind zwei verschiedene Lagemaße, die Angebotsseite stammt aus der IMV-Auswertung zum 30. Juni 2026, die beurkundete aus dem Berichtsjahr 2025. Das taugt als Richtungsangabe, für einen Punktwert reicht es nicht.
Wem die weite Spanne nützt
Eine weite Spanne ist für jeden am Tisch ein Angebot. Der Miterbe, der auszahlen will, greift zum Minimum. Der Miterbe, der ausgezahlt wird, greift zum Maximum. Und ein Makler, der ein Mandat gewinnen möchte, greift zum oberen Ende, weil der höhere Preis das angenehmere Gespräch ist. Das gehört zu meinem Gewerbe dazu, und es ist der Grund, warum zu jeder Zahl aus einer Tabelle für mich die Fallzahl und die Spanne gehören.
Gegen die eigene These gerechnet: Der Mittelwert ist keineswegs wertlos. Ein Durchschnitt aus 154 beurkundeten Verträgen ist eine tragfähige Grundlage, und ohne ihn fehlt jeder Bezugspunkt. Das Maximum von 24.060 Euro ist ein einzelner Vertrag, nicht das Marktniveau. Stadtweit wurden 2025 insgesamt 3.115 Eigentumswohnungen beurkundet, im Mittel für 515.000 Euro, bei 76 Quadratmetern Wohnfläche und 53 Jahren Alter im Median. Das ist der Markt, in dem die Alster- und Elblagen ein Ausschnitt sind, ein teurer und ein kleiner.
Die zweite Runde zahlt nicht allein die Familie. Ein Wertstreit verzögert den Verkauf, und eine verzögerte Wohnung fehlt in einer Stadt, die Wohnraum sucht. Dazu kommt der Markt selbst: Der amtliche Preisindex für Eigentumswohnungen stand 2022 bei 300 und 2025 bei 265, gemessen an 100 im Juli 2010. Wer zwei Jahre über die Zahl streitet, verhandelt am Ende über einen anderen Markt als den, über den er zu streiten begonnen hat.
Woran sich das im nächsten Frühjahr zeigen wird
Ich erwarte, dass die Spanne weit bleibt. Die Lageklassen hängen an Bodenrichtwerten vom Januar 2022, die Zahl der Kauffälle je Stadtteil bleibt klein, und die Merkmale einer Hamburger Altbauwohnung werden nicht einheitlicher. Das ist meine Einschätzung aus der Mechanik der Erhebung, kein Versprechen.
Nachprüfen lässt sich die Erwartung an zwei Größen. An den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2027, nachdem sie zum 1. Januar 2026 stadtweit für Einfamilienhausbauplätze um rund fünf und für Geschosswohnungsbauplätze um rund vier Prozent nachgegeben hatten. Und an den Tabellen des nächsten Immobilienmarktberichts; die Ausgabe 2026 erschien am 29. April. Beim Bundesverfassungsgericht liegt daneben die Erbschaftsteuer, verhandelt wurde am 12. und 13. Oktober 2026. Eine Entscheidung in Karlsruhe ändert den steuerlichen Rahmen für Übertragungen, an der Streuung der Marktpreise ändert sie nichts.
Wer zwei Uhren hat, weiß nicht, wie viel Uhr es ist.
Sprichwort
Welche Zahl liegt bei Ihnen auf dem Tisch, und aus welcher Zeile stammt sie?
Eine Einigung in einer Erbengemeinschaft steht und fällt mit der Herkunft der Zahl: die passende Zeile des amtlichen Berichts, die Zahl der Kauffälle dahinter und die Merkmale, die das eigene Objekt von dieser Zeile unterscheiden. Damit verhandelt die Familie über Merkmale statt über Zahlen, und das ist eine Verhandlung, die sich führen lässt. Wenn Sie wissen möchten, welche beurkundeten Vergleichsfälle es für Ihre Lage und Ihren Zuschnitt gibt, sprechen Sie mich an.
