Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 21. Oktober 2026 ist eine Auswertung der Heizungsarten in zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien erschienen. Sie zeigt zwei Märkte, die sich auseinanderbewegen: Bei den angebotenen Häusern hat inzwischen jedes sechste eine Wärmepumpe, 16,2 Prozent im dritten Quartal 2026 gegen 5,6 Prozent drei Jahre zuvor. Bei den Eigentumswohnungen sind es 2,8 Prozent. Für langjährige Eigentümer einer Wohnung in Harvestehude, Winterhude oder Eppendorf, die über einen Verkauf, eine Übertragung oder einen Nachlass nachdenken, steckt darin weniger eine Frage der Technik als eine der Zuständigkeit.
Was in den Inseraten steht
Die Zahlen stammen von immowelt und beschreiben die Heizungsarten der auf dem Portal zum Kauf inserierten Wohnimmobilien, fortgeschrieben seit dem dritten Quartal 2023. Über alle Wohnimmobilien liegt der Anteil der Wärmepumpe bei 12,2 Prozent und damit auf dem höchsten Stand der Reihe; vor drei Jahren waren es 4,6 Prozent. Gas fiel im selben Zeitraum von 49,1 auf 41,3 Prozent, Öl von 21,2 auf 17,5 Prozent.
Die ganze Bewegung kommt aus dem Hausmarkt. Beim Einfamilienhaus stieg die Wärmepumpe von 5,6 auf 16,2 Prozent, Gas fiel von 47,6 auf 37,7 Prozent, Öl von 24,7 auf 20,1 Prozent. Der Abstand zwischen Wärmepumpe und Ölheizung ist damit von rund 19 auf knapp 4 Prozentpunkte geschrumpft.
Bei der Eigentumswohnung bewegt sich dagegen fast nichts: 2,1 Prozent im dritten Quartal 2023, 3,1 Prozent im zweiten Quartal 2026, 2,8 Prozent im dritten. Gas steht bei 49,7 Prozent, nach 52,8 Prozent vor drei Jahren. Der kleine Rückgang im letzten Quartal ist Rauschen, die Richtung über drei Jahre ist es nicht.
| Heizung im Inserat | Häuser Q3 2023 | Häuser Q3 2026 | Wohnungen Q3 2023 | Wohnungen Q3 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Wärmepumpe | 5,6 % | 16,2 % | 2,1 % | 2,8 % |
| Gas | 47,6 % | 37,7 % | 52,8 % | 49,7 % |
| Öl | 24,7 % | 20,1 % | 13,0 % | 11,1 % |
Das ist die Angebotsseite eines Portals, nicht der gesamte Bestand und nichts Beurkundetes. Was zu hundert Prozent fehlt, sind sonstige Heizungsarten und Anzeigen ohne Angabe. Hamburger Einzelwerte nennt die Auswertung nicht, und zur Fernwärme sagt sie nur, dass sie in Städten eine größere Rolle spielt.
Warum die Wohnung nicht nachzieht
Die zentrale Heizung eines aufgeteilten Hauses gehört nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie ist Teil des gemeinschaftlichen Eigentums, und über ihre Erhaltung beschließen die Eigentümer in der Versammlung (§ 19 Absatz 1 und Absatz 2 Nummer 2 WEG). Der einzelne Eigentümer kann die Anlage im Keller nicht austauschen, auch wenn er das Geld dafür hätte und die Handwerker bestellt wären.
Geht der Austausch über die Erhaltung hinaus, ist er eine bauliche Veränderung. Sie muss beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Absatz 1 WEG). Einen Anspruch darauf gibt das Gesetz dem einzelnen Eigentümer nur in fünf Fällen: Barrierefreiheit, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und Steckersolargeräte (§ 20 Absatz 2 WEG). Die Heizung steht auf dieser Liste nicht.
Den Rest entscheidet die Kostenfrage. Alle Eigentümer tragen die Kosten einer baulichen Veränderung nach ihren Anteilen, wenn sie mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 Absatz 2 WEG). Kommt diese Mehrheit nicht zusammen, zahlen die Eigentümer, die beschlossen haben, und ihnen gebühren die Nutzungen (§ 21 Absatz 3 WEG).
Damit ist der Weg beschrieben, auf dem eine Heizung in einem Gründerzeithaus mit zwölf Parteien ersetzt wird: Angebote einholen, Versammlung einberufen, zwei Drittel überzeugen, Rücklage prüfen, Sonderumlage beschließen. Das dauert länger als eine Unterschrift unter einen Auftrag, und genau dieser Unterschied steht in der Statistik.
Was in Hamburg dazukommt
Wo Ihre Immobilie im Markt steht, zeigt erst der Blick auf das Objekt. Ein erster Schritt ist die Online-Wertermittlung.
Online-Wertermittlung startenDer Hamburger Bestand verstärkt den Befund. Alle 88 Felder des amtlichen Mietenspiegels 2025 tragen die Ausstattungsklasse „mit Bad und Sammelheizung“, mit Erhebungsstand 1. April 2025. Die Sammelheizung ist hier also der Normalfall, und damit liegt die Heizung in den meisten aufgeteilten Häusern dort, wo nicht der einzelne Eigentümer entscheidet.
Einen Zwang zum Tausch gibt es seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr; es gilt seit dem 29. Juli 2026 und hat die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen gestrichen (den Hamburger Wärmeplan vom 16. Juni 2026 und diese Streichung habe ich an anderer Stelle durchgerechnet). Geblieben sind zwei Termine. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt ab 2029 ein steigender Anteil klimaneutraler Brennstoffe, 10 Prozent im Jahr 2029 und 60 Prozent im Jahr 2040 (§ 43). Und Häuser ab sechs Wohnungen mit einer Heizung von vor Oktober 2009 brauchen bis zum 30. September 2027 eine Heizungsprüfung (§ 60b).
Für die Bewertung ist das keine Nebensache. In meiner Marktbeobachtung liegt der Abschlag für Objekte mit schwacher Energiebilanz in den Kernlagen bei 8 bis 15 Prozent gegenüber vergleichbaren sanierten Objekten; der Lagewert dämpft ihn, er hebt ihn nicht auf. Dazu kommen die Beträge, mit denen die amtliche Rechnung ohnehin arbeitet: 439 Euro Verwaltungskosten je Wohnung und Jahr und 14,40 Euro Instandhaltung je Quadratmeter Wohnfläche, Fassung 2026 der Anlage 3 zur ImmoWertV.
Was die Reihe nicht zeigt
Vom Vorsprung des Hausmarkts hat zunächst der Hauseigentümer etwas. Er entscheidet allein und tritt in ein Angebotsumfeld, in dem die Ölheizung zur Minderheit wird. Verdienen an der Entwicklung die Handwerksbetriebe und die Portale, deren Zahlenreihe diesen Teil des Marktes beschreibt. Bezahlen werden zwei Gruppen: Gemeinschaften, die ihre Entscheidung später unter Zeitdruck und zu dann höheren Preisen treffen, und Mieter, über deren Betriebskosten der Preis für Kohlendioxid läuft, solange die Anlage mit Gas oder Öl arbeitet.
Gegen meine eigene These spricht dreierlei. In der Stadt trägt die Fernwärme einen größeren Teil der Wohnungen, dort ist ein niedriger Wärmepumpen-Anteil die richtige Antwort und kein Rückstand. Eine Wärmepumpe in einem unsanierten Gründerzeithaus mit hohen Vorlauftemperaturen rechnet sich nicht von selbst, das Warten einer Gemeinschaft kann also sachlich begründet sein. Und die Reihe misst Inserate: Was niemand in die Anzeige schreibt, fehlt in der Statistik.
Woran sich die nächsten Quartale messen lassen
Ich erwarte, dass der Wärmepumpen-Anteil bei angebotenen Eigentumswohnungen auch 2027 unter fünf Prozent bleibt, während er bei den Häusern weiter steigt. Der Grund sind die Mehrheiten nach §§ 20 und 21 WEG, der Zustand vieler Rücklagen, der gestrichene Zwang im Gebäudemodernisierungsgesetz und der Anteil der Fernwärme in der Stadt. Das ist eine Einschätzung, kein Versprechen.
Nachprüfen lässt sie sich an drei Größen: an der Quartalsreihe derselben Auswertung, an der Heizungsprüfung nach § 60b, die bis zum 30. September 2027 vorliegen muss, und an der Brennstoffquote des § 43 ab 2029. Wer sehen will, wie ernst eine Gemeinschaft die Sache nimmt, findet die Antwort früher, nämlich im nächsten Protokoll.
Viele Köche verderben den Brei.
Sprichwort
Wie alt ist die Heizung in Ihrem Haus, und was steht dazu im letzten Protokoll Ihrer Gemeinschaft?
Beim Haus ist die Heizung eine Frage des Geldes und des Zeitpunkts. Bei der Eigentumswohnung ist sie eine Frage der Versammlung, und beim Verkauf wird sie zu einer Frage der Unterlagen: Alter der Anlage, Beschlüsse der letzten Jahre, geplante Maßnahmen, Stand der Rücklage. Käufer lesen das inzwischen, bevor sie über den Preis sprechen. Wer wissen möchte, wie die Beschlusslage seiner Gemeinschaft auf den Wert seiner Wohnung wirkt, kann sie mit mir durchgehen, bevor eine Zahl im Raum steht.
