Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Am 12. November 2026 lief im Morning Briefing von immowelt impuls eine Meldung mit der Überschrift „Neue Pflicht für Verwalter ab 2027“. Gemeint ist eine Frist, die seit fünf Jahren im Kalender steht. Am 31. Dezember 2026 endet die Übergangszeit des § 5 Absatz 3 der Heizkostenverordnung. Wer in Hamburg eine Eigentumswohnung vermietet, findet die Folge im kommenden Jahr in der eigenen Heizkostenabrechnung wieder.
Was am 31. Dezember endet
Die Heizkostenverordnung verlangt seit Dezember 2021, dass neu eingebaute Erfassungsgeräte fernablesbar sind. Für die Altgeräte gab sie eine Übergangszeit. Nicht fernablesbare Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, die bis zum 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. So steht es in § 5 Absatz 3 Satz 1.
Fernablesbar ist nach § 5 Absatz 2 Satz 2 ein Gerät, das sich ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten ablesen lässt. Niemand muss also mehr einen Termin in der Wohnung vereinbaren. Satz 2 des Absatzes 3 kennt eine Ausnahme: Ist die Nachrüstung im Einzelfall technisch nicht möglich oder führt sie zu unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte, bleibt es beim alten Gerät.
Betroffen ist nicht jedes Haus. Die Verordnung gilt nach § 1 Absatz 1 für zentrale Heizungsanlagen, zentrale Warmwasserversorgung und die gewerbliche Lieferung von Wärme. Eine Wohnung mit eigener Etagenheizung, die nur sich selbst versorgt, fällt nicht darunter. Im Hamburger Altbau ist diese Bauweise häufig, in Beständen mit Fernwärme dagegen gilt die Verordnung immer.
| Fall | Vorschrift | Kürzung |
|---|---|---|
| Es wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet | § 12 Abs. 1 Satz 1 | 15 % |
| Die fernablesbare Ausstattung fehlt trotz Pflicht | § 12 Abs. 1 Satz 2 | 3 % |
| Die Information nach § 6a fehlt oder ist unvollständig | § 12 Abs. 1 Satz 3 | 3 % |
| Wohnungseigentümer gegenüber seiner Gemeinschaft | § 12 Abs. 1 Satz 4 | kein Kürzungsrecht |
Warum die Gemeinschaft beschließt und der Vermieter haftet
Die vierte Zeile der Tabelle ist die wichtigste. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sind zwei Verhältnisse zu unterscheiden, und die Verordnung macht das in § 1 Absatz 2 Nummer 3 ausdrücklich. Gegenüber dem Wohnungseigentümer ist die Gemeinschaft der Gebäudeeigentümer. Gegenüber dem Mieter ist es der Wohnungseigentümer selbst.
Über die Messtechnik entscheidet die Gemeinschaft. § 3 verweist dafür auf das Wohnungseigentumsgesetz und verteilt die Kosten der Anbringung wie Verwaltungskosten. Der einzelne Eigentümer kann die Nachrüstung also weder allein beauftragen noch allein verhindern.
Kürzt sein Mieter, steht er damit allein da. § 12 Absatz 1 Satz 4 schließt die Kürzungsrechte im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft ausdrücklich aus. Das Hausgeld bleibt in voller Höhe fällig, die Abrechnung an den Mieter kommt gekürzt zurück. Eine Gemeinschaft, die den Beschluss ins Frühjahr schiebt, verschiebt deshalb keine Kosten, sondern lädt sie bei denjenigen ihrer Mitglieder ab, die vermietet haben.
Für selbst nutzende Eigentümer ist die Lage umgekehrt entspannt. Sie haben keinen Mieter, der kürzen könnte, und sie dürfen ihr Hausgeld nicht kürzen. In einer gemischten Gemeinschaft treffen in derselben Versammlung also zwei Interessenlagen aufeinander. In der Einladung zur Versammlung gehört dieser Unterschied ausgesprochen, bevor abgestimmt wird.
Die Pflicht, die mit dem neuen Zähler erst beginnt
Mit der Nachrüstung ist die Sache nicht erledigt. Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, greift § 6a Absatz 1 Nummer 2. Der Gebäudeeigentümer muss den Nutzern monatlich eine Verbrauchsinformation mitteilen, und zwar seit dem 1. Januar 2022. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist dieser Gebäudeeigentümer der Vermieter.
Was in der Information stehen muss, regelt Absatz 2. Der Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, ein Vergleich mit dem Vormonat und mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres, dazu ein Vergleich mit einem normierten Durchschnittsnutzer derselben Kategorie. Fehlt die Information oder ist sie unvollständig, greift nach § 12 Absatz 1 Satz 3 derselbe Satz von drei Prozent.
Die Nachrüstung beseitigt also einen Kürzungsgrund und schafft zugleich einen zweiten. Ob sich beide addieren lassen, sagt der Wortlaut nicht; der Beitrag behauptet es nicht. Technisch hängt die monatliche Lieferung daran, wie die Geräte ausgelesen werden. Die Evaluierung des Bundes hält fest, dass Walk-by- und Drive-by-Lösungen bei einer monatlichen Ablesung an ihre praktischen Grenzen stoßen. Fernablesbar und monatlich lieferbar ist in der Praxis nicht dasselbe.
Wie viele Hamburger Wohnungen das angeht
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Online-Wertermittlung startenHamburg zählt 985.422 Wohnungen in 260.630 Gebäuden mit Wohnraum. 77,1 Prozent davon sind vermietet, 20,8 Prozent bewohnen die Eigentümer selbst. Die Zahlen stammen aus dem Zensus 2022 und wurden vom Statistikamt Nord am 25. Juni 2024 veröffentlicht, Stichtag ist der 15. Mai 2022.
Beim Energieträger weist dieselbe Veröffentlichung für die Gebäude Gas mit 54,5 Prozent aus, Fernwärme mit 35,0 Prozent und Heizöl mit 7,2 Prozent. Fernwärme bedeutet immer zentrale Versorgung, dort gilt die Verordnung ohne Weiteres. Bei Gas kommt es darauf an, ob eine zentrale Anlage oder eine Etagentherme heizt. Wie viele Hamburger Wohnungen am Ende unter die Frist fallen, weist die Statistik nicht aus.
Für einen Verkauf ist der Punkt trotzdem handfest. Beim Angebot einer vermieteten Wohnung liegt die letzte Heizkostenabrechnung auf dem Tisch. Ein Käufer, der prüft, erkennt an ihr, ob die Gemeinschaft nachgerüstet hat und ob die monatliche Information läuft. Ein offener Kürzungsgrund mindert den Ertrag, den der Käufer ansetzt, und wandert in die Verhandlung.
Wer an der Frist verdient
Der Verordnungsgeber hat sich selbst einen Prüfauftrag erteilt. § 5 Absatz 8 verlangte einen Evaluationsbericht bis zum 31. August 2025, ausdrücklich zu den zusätzlichen Betriebskosten und zum Nutzen für Mieter. Der Bundesrat hatte die Regelung durchgesetzt, weil er die angenommene Kostenneutralität bezweifelte.
Das Ergebnis liegt seit dem Spätsommer 2025 vor und ist in einem Punkt bemerkenswert offen. Der Endbericht konnte dem Ziel nach eigener Aussage nur zu einem Teil gerecht werden, weil systematische Daten zu den Kosten der Ablesedienstleistungen nicht vollständig zu erheben waren. Die konkreten finanziellen Auswirkungen auf Mietende lassen sich deshalb nicht beziffern. Private Kleinvermieter wurden nach Angabe der Autoren nur in sehr geringem Umfang erreicht, was die Aussagekraft für diese Gruppe deutlich einschränkt. Und die monatliche Verbrauchsinformation, der eigentliche Kostentreiber im laufenden Betrieb, war nicht Gegenstand der Untersuchung.
Den Gewinner benennt der Bericht fast nebenbei. Messtechnik wird üblicherweise gemietet und nicht gekauft, weil die Miete sich unkompliziert als Betriebskosten umlegen lässt, während eine Anschaffung über die Modernisierungsumlage abzurechnen wäre. Ein Wechsel des Dienstleisters bedeutet damit regelmäßig einen Gerätetausch. Der Markt der Messdienste bleibt konzentriert, die Kostenspanne groß. Bezahlt wird die Miete der Geräte über die Betriebskosten vom Mieter, das Risiko der fehlerhaften Abrechnung trägt der Eigentümer.
Gegen meine eigene These spricht der nüchternste Befund derselben Untersuchung. Fernablesbare Technik ist weit verbreitet und akzeptiert, in vielen Liegenschaften war sie schon vor der Novelle eingebaut, und aus der Fernablesbarkeit allein sind keine wesentlichen Mehrkosten entstanden. Der Nutzen ist real, wenn auch nicht in Euro zu fassen: Für die Ablesung muss niemand mehr zu Hause sein. Das Problem konzentriert sich auf kleine Gemeinschaften mit altem Gerätebestand und schwacher Verwaltung. Genau dort sitzen viele private Vermieter.
Woran sich das im neuen Jahr zeigt
Meine Einschätzung: Die Frist bleibt stehen. Eine Verlängerung in den letzten Wochen des Jahres sehe ich nicht, und die Härtefallklausel in § 5 Absatz 3 Satz 2 nimmt den Druck aus den Fällen, in denen die Nachrüstung wirklich nicht geht. Die Kostendebatte kommt später, und sie wird sich auf die monatliche Information richten, nicht auf die Geräte.
Die Begründung steht im Ergebnisbericht selbst. Er kündigt eine umfassendere Evaluierung der Heizkostenverordnung ab Ende 2026 an und schreibt die ungeklärte Kostenfrage ausdrücklich in deren Auftrag. Die Empfehlungen will die Bundesregierung schon vor Ende 2026 prüfen.
Prüfen lässt sich das an drei Stellen. Ob die angekündigte Evaluierung beginnt und ob sie die Kosten diesmal beziffert. Was auf der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung steht. Und die Abrechnung über das Jahr 2027, die erste, die vollständig nach dem Fristende liegt. Dass die Kürzung erst für Zeiträume nach dem Fristablauf in Betracht kommt, ist meine Lesart des Wortlauts, keine feststehende Rechtslage.
Wat mutt, dat mutt.
Plattdeutsche Redensart
Hat Ihre Verwaltung in diesem Jahr geschrieben, ob die Zähler in Ihrem Haus fernablesbar sind?
Für den ersten Schritt reichen zwei Auskünfte, und beide gibt die Verwaltung schriftlich. Sind die Erfassungsgeräte in der Liegenschaft fernablesbar, und wenn nein, steht ein Beschluss an. Kommt die monatliche Verbrauchsinformation beim Mieter tatsächlich an, oder liegt sie nur auf einem Portal bereit, von dem er nichts weiß. Vor einem Verkauf gehören diese beiden Antworten zu den Unterlagen. Ich sehe sie mir bei einer vermieteten Wohnung ohnehin an.
