Worum es geht
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Das Statistische Bundesamt hat am 5. November 2026 die Arbeitskostenerhebung für das Jahr 2024 vorgelegt. Hamburg steht mit 49,41 Euro je geleisteter Stunde an der Spitze der Bundesländer, der Bundesdurchschnitt liegt bei 44,32 Euro. Für einen Eigentümer, der vor dem Verkauf überlegt, ob er die Bäder noch herrichten lässt, ist das keine Konjunkturmeldung. Es ist die Kostenseite seiner Rechnung, und die Wertseite steht an einer ganz anderen Stelle.
Was die Erhebung für Hamburg ausweist
Arbeitskosten sind mehr als der Lohn. Nach der Abgrenzung der Statistik bestehen sie 2024 zu 75,9 Prozent aus Bruttoverdiensten, zu 22,6 Prozent aus Sozialbeiträgen der Arbeitgeber und zu 0,4 Prozent aus Aus- und Weiterbildung; Lohnsubventionen mindern die Summe um 0,1 Prozent. Bei einer Handwerkerstunde zahlt der Auftraggeber also knapp ein Viertel oberhalb des Verdienstes mit. Ein Posten darin ist in sechzehn Jahren stark gewachsen. Die Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall kostete 2008 je Vollzeitbeschäftigtem 1.262 Euro, 2024 waren es 2.677 Euro.
| Land | Euro je Stunde | Hamburg liegt darüber |
|---|---|---|
| Hamburg | 49,41 € | Spitzenwert |
| Hessen | 47,83 € | 3,3 % |
| Bremen | 45,03 € | 9,7 % |
| Deutschland insgesamt | 44,32 € | 11,5 % |
| Schleswig-Holstein | 39,95 € | 23,7 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 36,40 € | 35,7 % |
Die Abstände in der rechten Spalte sind meine Rechnung aus den amtlichen Werten. Dass Hamburg vorn liegt, hat mit der Wirtschaftsstruktur zu tun und nicht mit einem Hamburger Aufschlag auf jede Stunde. Die Erhebung weist die Spannweite der Branchen selbst aus, von 25,73 Euro in der Gastronomie bis 83,78 Euro in der Personenbeförderung der Luftfahrt. Hamburg hat Luftfahrt, Banken und Reedereien, Mecklenburg-Vorpommern lebt stärker vom Tourismus.
Wie die Hamburger Betriebe das sehen
Die Handelskammer Hamburg hat ihre Herbstumfrage zwischen dem 17. September und dem 5. Oktober 2026 erhoben, 673 Antworten kamen zurück. 52,3 Prozent der Unternehmen zählen hohe Arbeitskosten zu ihren größten Geschäftsrisiken. Die Kammer ordnet den Wert selbst ein: zwischen 2013 und 2019 lagen die Umfragewerte in der Regel um 30 Prozent. Der Fachkräftemangel steht mit 33,9 Prozent deutlich dahinter.
Im Baugewerbe steht der Geschäftsklimaindex bei 80,8 Punkten gegen 76,8 im Vorquartal, der Saldo der Erwartungen für die nächsten zwölf Monate bei minus 37,3. Das Grundstücks- und Wohnungswesen kommt auf 73,8 Punkte nach 91,7 im Vorquartal, mit einem Erwartungssaldo von minus 51,2. Der Hamburger Gesamtindex liegt bei 92,0 Punkten, sein langfristiger Durchschnitt seit dem Jahr 2000 bei 105,7.
Was eine Modernisierung im amtlichen Modell einbringt
Auf der Wertseite gibt es für Hamburg eine Formel. Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt in ihrer Anlage 2 acht Fragen zum Modernisierungsstand eines Gebäudes, die zusammen höchstens 20 Punkte ergeben. Je länger eine Maßnahme zurückliegt, desto weniger Punkte zählt sie. Diese Punktzahl ist die Größe, mit der ein Gutachter den Zustand eines Altbaus in das Rechenmodell überträgt.
| Maßnahme | letzte 5 Jahre | vor 5 bis 15 Jahren | vor längerer Zeit |
|---|---|---|---|
| Dach erneuert und wärmegedämmt | 4 | 2 | 1 |
| Außenwände wärmegedämmt | 4 | 2 | 1 |
| Fenster ausgetauscht | 2 | 1 | 0 |
| Heizung erneuert | 2 | 1 | 0 |
| Leitungssysteme erneuert | 2 | 2 | 1 |
| Bäder erneuert | 2 | 1 | 0 |
| Fußböden erneuert | 2 | 1 | 0 |
| Grundriss wesentlich verbessert | 2 | 2 | 1 |
Der Hamburger Gutachterausschuss setzt diese Punktzahl in Geld um. Für Eigentumswohnungen läuft der Verkehrswert über den Gebäudefaktor, einen vorläufigen Vergleichswert mit der Basis 2.990 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, der mit einer Reihe von Koeffizienten multipliziert wird. Einer davon ist der Modernisierungsfaktor, und der lautet 1,00 plus 0,013 für jeden Punkt oberhalb des Mittels der eigenen Baujahrsklasse. In der Klasse 1970 bis 1979 liegt dieses Mittel bei 4,5 Punkten. Jeder Punkt darüber ist im Modell 1,3 Prozent wert. Bei Wohnungen mit Baujahr nach 1999 steht der Faktor fest auf 1,000, dort gibt das Modell nichts her.
Beim Ein- und Zweifamilienhaus sitzt die Größe im Sachwertfaktor, dem Marktanpassungsfaktor mit der Basis 0,788. Dort bringt ein Punkt oberhalb des baujahrstypischen Mittels 0,76 Prozent, bei Baujahr nach 2009 nichts. Dazu kommt ein zweiter Weg, der leicht untergeht. Die Restnutzungsdauer wird nach ImmoWertV entsprechend der Punktzahl modifiziert, und eine längere Restnutzungsdauer hebt den vorläufigen Sachwert, bevor der Faktor überhaupt angesetzt wird.
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Online-Wertermittlung startenEine Wohnung aus dem Jahr 1974, nachgerechnet
Eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern in Winterhude, Baujahr 1974. Bäder, Fußböden und Grundriss wurden in den letzten fünf Jahren angefasst, das sind je 2 Punkte. Fenster und Heizung liegen fünf bis fünfzehn Jahre zurück, je 1 Punkt. Leitungen und Dach sind länger her, je 1 Punkt. Zusammen 10 Punkte gegen ein baujahrstypisches Mittel von 4,5. Der Modernisierungsfaktor ist damit 1,0715, also plus 7,2 Prozent. Beurkundet wurden in Winterhude 2025 im Mittel 8.667 Euro je Quadratmeter ohne Neubau; auf 866.700 Euro gerechnet sind 7,2 Prozent rund 62.000 Euro. Beim Haus mit derselben Punktzahl wären es plus 4,5 Prozent.
Das ist eine Modellrechnung und kein Preisversprechen. Die Stadtteilmittel enthalten bereits einen durchschnittlichen Modernisierungsstand, alle anderen Koeffizienten des Modells habe ich festgehalten, und die relative Standardabweichung des Wohnungsmodells liegt bei plus oder minus 20 Prozent. Was die Rechnung zeigt, ist die Größenordnung, in der ein Zustand im amtlichen Modell gehandelt wird.
Für Wohnungseigentümer kommt eine Besonderheit hinzu, die in keiner Tabelle steht. Dach, Außenwände, Fenster, Heizung und Leitungen sind in der Regel Gemeinschaftseigentum. Auf diese fünf Fragen entfallen 14 der 20 Punkte, und über sie entscheidet die Eigentümergemeinschaft. Allein in der Hand hat der einzelne Eigentümer die drei Fragen zu Bädern, Fußböden und Grundriss, zusammen 6 Punkte. Es sind genau die arbeitsintensiven Positionen, mit Fliesenleger, Installateur, Tischler und Trockenbau. Ihre Stunden werden in Hamburg eingekauft.
Woran die Zahl vorbeigeht
Der Koeffizient von 1,3 Prozent je Punkt ist aus 15.060 beurkundeten Verkäufen frei verfügbarer Eigentumswohnungen der Jahre 2014 bis 2018 abgeleitet, der des Hauses aus 3.556 Verkäufen der Jahre 2013 bis 2020. Das ist die Zahlungsbereitschaft eines Marktes vor dem Kostensprung am Bau, vor der Zinswende und vor dem heutigen Gebäudeenergierecht. Das Modell sagt sehr genau, was Käufer damals für einen gepflegten Zustand bezahlt haben. Über die Kosten, die dieser Zustand heute verursacht, sagt es nichts.
Gewonnen haben die Eigentümer, die vor der Kostenwelle modernisiert haben, und die Betriebe, deren Stunden heute knapp sind. Bezahlt wird von zwei Seiten, vom Eigentümer mit Rückstand, dessen Arbeit zu heutigen Sätzen eingekauft werden muss, und vom Käufer, der den Rückstand übernimmt und mit dem Preis darüber verhandelt. Gegen meine eigene These spricht ein Punkt, der leicht vergessen wird. Dieselbe Statistik, die die Handwerkerstunde teuer macht, beschreibt die Einkommen, aus denen 8.667 Euro je Quadratmeter in Winterhude überhaupt bezahlt werden. Hohe Arbeitskosten sind in einer Stadt wie Hamburg auch die Quelle der Nachfrage. Und die Erhebung bildet das Jahr 2024 ab, zwei Tarifrunden fehlen darin.
Woran sich das ablesen lässt
Ich erwarte, dass der Koeffizient in der nächsten Modellrunde steigt und nicht fällt. Je teurer die Arbeit, desto mehr ist ein Zustand wert, in dem sie schon getan ist. Das bleibt meine Schätzung, solange die nächste Modellrunde nicht vorliegt. Nachprüfen lässt sie sich an drei Stellen. Der Immobilienmarktbericht Hamburg 2027 veröffentlicht den neuen Modernisierungsfaktor für Abschnitt 7.6.1. Die nächste Arbeitskostenerhebung gilt für das Jahr 2028, und mit den Ergebnissen für 2024 werden die Schätzungen der Jahre 2021 bis 2023 revidiert. Das Hamburger Konjunkturbarometer IV/2026 zeigt, ob der Anteil der Unternehmen mit hohen Arbeitskosten als größtem Risiko über 52,3 Prozent bleibt.
Im Einkauf liegt der Gewinn.
Kaufmannsregel
Welche der acht Fragen aus der Anlage würde ein Gutachter bei Ihrem Objekt heute mit ja beantworten, und bei welcher müssten Sie auf die Gemeinschaft warten?
Die Entscheidung vor einem Verkauf hängt an zwei Zahlen, die selten zusammen auf dem Tisch liegen. Die eine steht in der Anlage 2 der ImmoWertV und lässt sich in einer Stunde ermitteln, nämlich die Punktzahl des Objekts im Ist-Zustand und ihr Abstand zum Mittel der Baujahrsklasse. Die andere liefert allein ein verbindliches Angebot eines Betriebes, der die Arbeit tatsächlich ausführt. Mit beiden Zahlen lässt sich die Entscheidung selbst rechnen. Die Punktzahl ermittle ich vor jeder Bewertung, das Angebot holt der Betrieb.
