Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Seit dem Frühjahr steht ein Wort wieder in den Nachrichten, das kaum einen Eigentümer kaltlässt: Enteignung. Berlin hat im März ein Rahmengesetz zur Vergesellschaftung beschlossen, die Bauminister der Länder haben im Juni Grenzen dafür gefordert, und in Hamburg arbeitet eine Volksinitiative an einem eigenen Gesetzentwurf. Für Familien mit langjährigem Immobilienbesitz, für Erben und für Kapitalanleger in den Alster- und Elblagen stellt sich deshalb eine sehr konkrete Frage: Was davon berührt das eigene Haus, und was berührt es nicht?
Die Antwort liegt nicht in der Tonlage der Debatte, sondern in zwei Zahlen und einem Paragrafen. Wir ordnen beides ein, bevor wir zu dem kommen, was in Hamburg tatsächlich gilt.
Zwei Artikel im Grundgesetz, zwei verschiedene Vorgänge
Die öffentliche Debatte wirft zwei Instrumente zusammen, die juristisch wenig miteinander zu tun haben. Artikel 14 Absatz 3 des Grundgesetzes regelt die Enteignung im Einzelfall. Sie ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig, nur durch ein Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes, und dieses Gesetz muss Art und Ausmaß der Entschädigung regeln. In der Praxis läuft das über das Baugesetzbuch: Für ein konkretes Vorhaben, eine Straße, eine Schule, einen Deich, kann ein Grundstück entzogen werden. Die Entschädigung bemisst sich dabei nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 95 BauGB).
Artikel 15 meint etwas anderes. Er erlaubt, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch ein Gesetz in Gemeineigentum zu überführen, ebenfalls gegen eine gesetzlich geregelte Entschädigung. Der Artikel steht seit 1949 im Grundgesetz und ist nie angewandt worden. Er zielt nicht auf ein einzelnes Grundstück, sondern auf einen Bestand, und zwar auf den Bestand eines Unternehmens. An dieser Unterscheidung hängt alles, worüber 2026 gestritten wird.
Was Berlin beschlossen hat
Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 12. März 2026 ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Das Gesetz enteignet niemanden. Es legt Leitlinien und Voraussetzungen fest, unter denen eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 überhaupt zulässig wäre: Sie muss dem Gemeinwohl dienen, verhältnismäßig sein, den Landeshaushalt nicht dauerhaft belasten und eine angemessene Entschädigung vorsehen. In Kraft treten soll es erst zwei Jahre nach der Verkündung, und die Koalition will den Text vorher verfassungsgerichtlich prüfen lassen.
Der Anwendungsbereich ist der eigentliche Punkt. Adressiert sind private Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Ein Eigentümer mit einer Wohnung, einem Haus oder einem Zinshaus mit zwölf Einheiten fällt nicht darunter, und zwar nicht knapp, sondern um Größenordnungen. Umstritten bleibt die Entschädigung: Der Entwurf sah vor, Betroffene mit 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts in langfristigen Anleihen abzufinden. An dieser Frage wird sich die verfassungsrechtliche Prüfung wesentlich entscheiden.
Der Bund zieht eine Grenze, aber noch kein Gesetz
Auf der Sonder-Bauministerkonferenz im Juni 2026 lag ein Beschlussvorschlag aus Bayern und Nordrhein-Westfalen auf dem Tisch, überschrieben mit der Aufgabe, die Investitionssicherheit im Wohnungsmarkt zu erhalten und der Vergesellschaftung Grenzen zu setzen. Am 1. Juli 2026 kündigte der Koalitionsausschuss an, bundesgesetzlich klarzustellen, dass Vergesellschaftungsgesetze der Länder nicht zur Überführung privater Mietwohnungsbestände genutzt werden können.
Eine Ankündigung ist kein geltendes Recht. Das Wohnungswesen liegt bei den Ländern, und je nachdem, wie weit die Klarstellung reicht, wäre dafür eine Änderung des Grundgesetzes nötig, die Zweidrittelmehrheiten in Bundestag und Bundesrat verlangt. Für einen Eigentümer heißt das nüchtern: Die Richtung der Bundespolitik ist erkennbar, die Rechtslage ist offen, und wer in diesen Wochen liest, das Thema sei erledigt, liest eine Absicht als Ergebnis.
Hamburg: was tatsächlich anhängig ist
In Hamburg ist die Lage klarer, als die Debatte vermuten lässt. Die Initiative Hamburg Enteignet verfolgt seit 2022 die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen nach Artikel 15, mit einer Schwelle von 500 Wohnungen je Unternehmen. Ihre Volksinitiative sammelte über 18.000 Unterschriften, das Quorum lag bei 10.000. Der Senat rief daraufhin das Hamburgische Verfassungsgericht an, um die nächste Stufe, das Volksbegehren, zu verhindern.
Bevor das Gericht entschied, nahm die Initiative ihr Anliegen mit Erklärung vom 1. Dezember 2024 zurück. Das Verfassungsgericht stellte das Verfahren (HVerfG 4/23) mit Beschluss vom 4. April 2025 ein. Seither arbeitet die Initiative an einem eigenen Gesetzentwurf, ein Termin dafür steht nicht fest. Damit gilt für Hamburg im August 2026: kein Vergesellschaftungsgesetz, kein laufendes Volksbegehren, keine Schwelle, die private Eigentümer erfasst.
| Instrument | Rechtsgrundlage | Wen es adressiert | Stand |
|---|---|---|---|
| Enteignung im Einzelfall | Art. 14 Abs. 3 GG, §§ 85 ff. BauGB | einzelnes Grundstück für ein konkretes Vorhaben | geltendes Recht, Entschädigung nach Verkehrswert (§ 95 BauGB) |
| Vergesellschaftungsrahmengesetz Berlin | Art. 15 GG | Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin | beschlossen am 12.03.2026, Inkrafttreten zwei Jahre nach Verkündung |
| Vorhaben Hamburg Enteignet | Art. 15 GG (angestrebt) | Wohnungsunternehmen ab 500 Wohnungen | Initiative am 01.12.2024 zurückgenommen, Verfahren am 04.04.2025 eingestellt |
| Soziale Erhaltungsverordnung | § 172 BauGB | jedes Objekt im festgelegten Gebiet, auch privat | geltendes Recht, 16 Gebiete in Hamburg |
Was Hamburger Eigentümer stattdessen bindet
Die letzte Zeile der Tabelle ist die einzige, die einen privaten Eigentümer unmittelbar trifft. Wo eine soziale Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB gilt, stehen Modernisierung, bauliche Änderung und die Umwandlung in Wohneigentum unter Genehmigungsvorbehalt, und in Hamburg kommt ein gebietsbezogenes Vorkaufsrecht hinzu. Das ist kein Randthema: Es entscheidet darüber, ob ein Dachgeschoss ausgebaut, ein Haus aufgeteilt oder eine Wohnung einzeln verkauft werden darf.
Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen führt derzeit 16 solcher Gebiete. Sie liegen in der Neustadt, in St. Georg, auf St. Pauli und der Sternschanze, in Altona, Ottensen, Bahrenfeld, Eimsbüttel, Eilbek und Barmbek. Aus den Premium-Wohnlagen ist allein die Jarrestadt in Winterhude erfasst. Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf, Uhlenhorst, Othmarschen, Nienstedten und Blankenese stehen nicht auf der Liste. Wichtig bleibt eine Einschränkung, die in Beratungsgesprächen regelmäßig übersehen wird: Die Gebietsgrenzen verlaufen unterhalb der Stadtteilebene. Ein Treffer auf Stadtteilebene ist ein Anfangsverdacht, verbindlich ist allein die Auskunft des Bezirksamts.
Was der Markt getan hat, während die Debatte lief
Bleibt der Einwand, der sich nicht mit Paragrafen entkräften lässt: Eine Debatte über Eigentum verunsichert Kapital, auch wenn sie den einzelnen Eigentümer nicht erreicht. Für Hamburg lässt sich das an einem Segment ablesen, das empfindlicher reagiert als der Wohnungsmarkt der Selbstnutzer, nämlich am Zinshaus.
Der Gutachterausschuss zählte für 2025 in Hamburg 510 Kaufverträge über Mehrfamilienhäuser, nach 282 im Jahr 2023 und 400 im Jahr 2024. Der Geldumsatz stieg auf 1,82 Milliarden Euro, nach 939 Millionen 2023 und 1,097 Milliarden 2024. Der Preisindex für Mehrfamilienhäuser lag zum 1. Juli 2025 bei 189 Punkten, nach 175 im Vorjahr und einem Höchststand von 262 im Jahr 2021. Ein ursächlicher Zusammenhang mit der Vergesellschaftungsdebatte lässt sich daraus nicht ableiten, und wir behaupten ihn nicht. Ablesbar ist etwas anderes: Der Hamburger Zinshausmarkt ist 2025 in Stückzahl und Umsatz deutlich gewachsen, während die Debatte auf ihrem Höhepunkt war.
Aber wie ungerecht das Recht seinem Inhalt nach sich gestalten möge, es hat sich gezeigt, daß es einen Zweck stets, schon durch sein Dasein, erfüllt, den der Rechtssicherheit.
Gustav Radbruch, Rechtsphilosophie
Wissen Sie, welche Regel für Ihr Haus tatsächlich gilt, oder nur, welche Überschrift Sie zuletzt gelesen haben?
Für einen Eigentümer in Harvestehude, Winterhude oder Othmarschen hat die Enteignungsdebatte bis heute nichts an seinem Grundbuchblatt verändert. Was seinen Handlungsspielraum wirklich verändert, steht kleiner gedruckt und selten in den Nachrichten: eine Erhaltungsverordnung über sein Quartier, ein Genehmigungsvorbehalt bei der Aufteilung, eine energetische Pflicht mit Frist. Wer verkaufen, übertragen oder bewusst halten will, sollte diese Punkte für sein Objekt kennen, bevor er über die Schlagzeile nachdenkt. Wir prüfen sie im Rahmen einer Marktwertanalyse mit, weil sie den Wert berühren und weil ihre Klärung eine Frage von Tagen ist, nicht von Jahren.
