Baurecht wird in Hamburg nicht erteilt, sondern verhandelt

Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Wenn in Hamburg ein neues Quartier entsteht, geht dem Bagger ein Vertrag voraus. Er steht selten in der Zeitung und entscheidet doch, wie viele Wohnungen gebaut werden, welche davon gefördert sind und wer Straße, Kita und Grünfläche bezahlt.

Das betrifft mehr Eigentümer, als es zunächst klingt: die Erbengemeinschaft mit dem Elternhaus auf einem teilbaren Flurstück, den langjährigen Eigentümer, dessen Garten an eine Entwicklungsfläche grenzt, den Kapitalanleger mit einer Baureserve hinter dem Zinshaus. Für sie alle ist dieses Papier die wichtigste Unterlage im Verfahren.

Was ein städtebaulicher Vertrag regelt

Rechtsgrundlage ist § 11 Baugesetzbuch. Die Vorschrift erlaubt es der Stadt, mit demjenigen, der von einer Planung profitiert, Vereinbarungen zu treffen, statt alles einseitig im Bebauungsplan festzusetzen. Der Katalog möglicher Inhalte in Absatz 1 Satz 2 ist ausdrücklich nicht abschließend, er nennt Beispiele.

Für den Wohnungsbau ist Nummer 2 die entscheidende Stelle. Sie erlaubt Vereinbarungen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen. Auf dieser Grundlage ruhen die Quoten für geförderten Wohnungsbau.

Zwei Grenzen zieht das Gesetz selbst. Nach Absatz 2 müssen die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Und eine Leistung darf nicht verlangt werden, wenn der Vertragspartner auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Dieses Koppelungsverbot ist der Grund, warum Baurecht nicht käuflich ist: Verhandelbar ist, was die Planung erst schafft, nicht das, was ohnehin zusteht.

Hamburgs Regeln: Drittelmix, 35 Prozent, Kostenbeteiligung

Hamburg wendet diesen bundesrechtlichen Rahmen nach eigenen, öffentlich dokumentierten Regeln an. Die bekannteste ist der Drittelmix: ein Drittel öffentlich geförderter Mietwohnungsbau, ein Drittel frei finanzierter Mietwohnungsbau, ein Drittel Eigentum.

Auf privaten Flächen gilt seit Juni 2021 eine Quote von 35 Prozent gefördertem Wohnungsbau, zuvor waren es 30 Prozent. Sie greift, wenn für ein Vorhaben neues Planrecht geschaffen wird oder wenn es 30 und mehr Wohneinheiten umfasst (Bündnis für das Wohnen, Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen).

Der zweite Hebel ist Geld. Die Regelung zur Kostenbeteiligung in der Bauleitplanung legt fest, in welchem Umfang Planungsbegünstigte über städtebauliche Verträge an den Planungs- und Folgekosten der technischen und sozialen Infrastruktur beteiligt werden. Ausgenommen bleiben die späteren Betriebskosten dieser Einrichtungen und die Pflege der Grünflächen.

Mit der Hamburger Baulandstrategie (Bürgerschafts-Drucksache 22/13294 vom 24. Oktober 2023) hat der Senat diese Einzelinstrumente erstmals zu einem zusammenhängenden Baulandmodell gebündelt. Den quantitativen Rahmen setzt der Vertrag für Hamburg, in dem sich Senat und Bezirke auf Zielzahlen verständigen. Im März 2026 haben die Partner des Bündnisses für das Wohnen ihre Vereinbarung für die laufende Legislaturperiode unterzeichnet und die Zusammenarbeit bis 2030 verlängert.

Die Fertigstellungen des Jahres 2025 lagen um 2.343 Wohnungen oder 28 Prozent unter dem Vorjahr. Vom Bauüberhang zum Jahresende waren 10.435 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht begonnen (Statistikamt Nord). Genehmigtes Baurecht und gebaute Wohnung sind in Hamburg zwei verschiedene Dinge, und der Abstand dazwischen ist derzeit erheblich.

Sie werden reicher, gleichsam im Schlaf, ohne zu arbeiten, zu wagen oder zu sparen.

John Stuart Mill über die Grundeigentümer, Principles of Political Economy, 1848. Eigene Übersetzung aus dem englischen Original.

Was das für ein einzelnes Grundstück bedeutet

Wer ein Grundstück hält, auf dem mehr möglich wäre als das, was darauf steht, rechnet dessen Wert gern aus dem Bodenrichtwert und der denkbaren Geschossfläche hoch. Diese Rechnung übersieht die Reihenfolge. Das zusätzliche Baurecht entsteht nicht von selbst, es entsteht durch eine Planung der Stadt, und die Stadt lässt sich an dieser Planung beteiligen.

Was ein Projektentwickler für ein solches Grundstück bietet, ist deshalb nie der volle rechnerische Wert des künftigen Baurechts. Er zieht vorher ab, was ihn der Vertrag kosten wird: den geförderten Anteil, den Beitrag zur Infrastruktur, die Erschließung und die Jahre bis zum Satzungsbeschluss.

Wer diese Posten nicht kennt, hält ein faires Angebot für zu niedrig oder ein schwaches für großzügig. Beides ist teuer, das zweite dauerhaft.

Für den Nachbarn liest sich dasselbe Papier in die andere Richtung. Der Vertrag gehört zum Bebauungsplanverfahren und ist zugänglich. Er benennt Zahl und Art der Wohnungen, die Anteile, die Infrastruktur und die Freiflächen. Er sagt also vor dem ersten Bagger, was dort entstehen wird, und zwar genauer als jede Nachbarschaftsvermutung.

Wo unsere Einordnung endet

Wir ordnen ein, was ein Vorhaben nebenan oder auf dem eigenen Grundstück für die Lage und den erzielbaren Preis bedeutet, und rechnen das in eine belastbare Bandbreite um. Die Prüfung des Vertragstextes, die Frage der Angemessenheit einer Kostenbeteiligung und die steuerlichen Folgen einer Grundstücksteilung gehören zu Rechtsanwalt, Notar und Steuerberater. Diese Reihenfolge einzuhalten spart in der Praxis mehr als jede Verhandlungstaktik.

Wissen Sie, was auf dem Grundstück neben Ihrem geplant ist, oder erfahren Sie es, wenn der Bauzaun steht?

Der städtebauliche Vertrag ist kein Nebenpapier. Er ist die Stelle, an der über die Nutzbarkeit und damit über den Wert eines Grundstücks entschieden wird, lange bevor eine Baugenehmigung vorliegt. Wer verkaufen will, sollte wissen, was von seinem theoretischen Baurecht nach den Hamburger Regeln übrig bleibt. Wer bleibt, sollte wissen, was das Verfahren nebenan für die eigene Lage bringt. Beides lässt sich anhand öffentlicher Unterlagen klären, bevor eine Entscheidung ansteht. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie in dieser Rechnung steht, sehen wir uns die Unterlagen gemeinsam an.