Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Seit dem 2. Juli und noch bis zum 2. September 2026 liegt der Entwurf des Bebauungsplans Kleiner Grasbrook 2 öffentlich aus, das Moldauhafenquartier des künftigen Stadtteils Grasbrook (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen). In Altona läuft parallel das Planverfahren für den zweiten Bauabschnitt von Mitte Altona. Für Eigentümer, deren Haus oder Wohnung seit Jahrzehnten in der Familie ist, stellt sich dabei jedes Mal dieselbe Frage.
Sie lautet nicht, ob dort gebaut wird. Sie lautet, was das mit dem eigenen Wert macht, und wann. Wir beantworten sie in Gesprächen über Verkauf, Erbschaft und Übertragung regelmäßig, und die Antwort fällt nüchterner aus, als die Bilder der Quartiersbroschüren nahelegen.
Was in diesen Wochen tatsächlich passiert
Die Auslegung ist ein förmlicher Schritt nach § 3 Absatz 2 BauGB, der Vorschrift über die Beteiligung der Öffentlichkeit an der Bauleitplanung. Der Planentwurf wird mit Begründung für die Dauer eines Monats veröffentlicht, mindestens für 30 Tage. Beim Moldauhafenquartier sind es zwei Monate.
In dieser Frist kann jeder eine Stellungnahme abgeben, nicht nur der unmittelbare Nachbar. Fristgerecht eingegangene Stellungnahmen sind zu prüfen, das Ergebnis ist mitzuteilen. Wer die Frist verstreichen lässt, verliert diesen Zugang für diesen Verfahrensschritt.
Ein Bebauungsplan setzt fest, was auf einer Fläche gebaut werden darf: Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen. Er schafft Baurecht. Er schafft keinen Preis. Diese Unterscheidung trägt den ganzen Rest.
Drei Quartiere, drei Zeitrechnungen
| Quartier | Geplante Wohnungen | Frühester Bezug nach heutigem Stand |
|---|---|---|
| Moldauhafenquartier, Kleiner Grasbrook | rund 3.000 | Bebaubarkeit der ersten Grundstücke ab 2028 |
| Mitte Altona, zweiter Bauabschnitt | rund 1.900 | nach Inbetriebnahme des Bahnhofs, Dezember 2029 |
| Holsten-Quartier, Altona-Nord | rund 1.100 | in Umsetzung, kein öffentlicher Endtermin |
Quellen der Tabelle: Bürgerschaft Hamburg, Drucksache 23/1105 (Moldauhafenquartier), Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (Mitte Altona), Bezirk Altona zum Bebauungsplanentwurf Altona-Nord 28 (Holsten-Quartier).
Mitte Altona zeigt den Maßstab am deutlichsten. Anlass der Planungen war die Absicht der Deutschen Bahn, den Fern- und Regionalbahnhof an den Diebsteich zu verlegen, beschlossen Mitte 2014. Der erste Bauabschnitt umfasst rund 13 Hektar und 1.600 Wohnungen, sein letzter Baustein wurde im Herbst 2023 fertig.
Der zweite Bauabschnitt mit rund 16 Hektar und rund 1.900 Wohnungen kann erst nach der Bahnhofsverlegung beginnen. Und dieser Termin ist gewandert: Die Deutsche Bahn nennt inzwischen den Fahrplanwechsel im Dezember 2029 statt Ende 2027, weil das Kreuzungsbauwerk Langenfelde mit Asbest und Blei belastet ist und der Rückbau strengeren Auflagen unterliegt.
Vom Anlass im Jahr 2014 bis zum fertigen Quartier vergehen damit deutlich über zwei Jahrzehnte. Wer heute 62 ist und über die Übertragung an die Kinder nachdenkt, plant nicht in dieser Zeitrechnung.
Städte haben die Fähigkeit, jedem etwas zu bieten, aber nur deshalb und nur dann, wenn sie von allen gemeinsam geschaffen werden.
Jane Jacobs, Tod und Leben großer amerikanischer Städte, 1961
Was die beurkundeten Preise zeigen
Die folgenden Werte stammen aus dem amtlichen Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 für das Berichtsjahr 2025. Es sind beurkundete Mittelwerte für Eigentumswohnungen ohne Neubau, also real erzielte Preise, keine Angebotspreise.
| Stadtteil | Beurkundeter Mittelwert | Abstand zum Hamburger Mittel |
|---|---|---|
| HafenCity | 13.465 €/m² | plus 132 Prozent |
| Harvestehude | 10.650 €/m² | plus 83 Prozent |
| Altona-Altstadt | 7.085 €/m² | plus 22 Prozent |
| Ottensen | 7.082 €/m² | plus 22 Prozent |
| Altona-Nord | 6.148 €/m² | plus 6 Prozent |
| Hamburg gesamt (ohne Neubau) | 5.808 €/m² | Referenzwert |
| Kleiner Grasbrook | keine Kauffälle | nicht ausweisbar |
Für den Kleinen Grasbrook weist der Gutachterausschuss keine Kauffälle für Eigentumswohnungen aus. Das ist keine Wertaussage, sondern eine Bestandsaussage: Dort gibt es bislang keinen Wohnungsmarkt, den man vermessen könnte. Der erste beurkundete Preis dieses Stadtteils wird frühestens Anfang der 2030er Jahre entstehen.
Altona-Nord, wo das Holsten-Quartier entsteht, liegt heute rund sechs Prozent über dem Hamburger Mittel. Ottensen und Altona-Altstadt, seit Jahren verdichtet und beliebt, liegen bei plus 22 Prozent. Der Abstand zu Harvestehude bleibt in einer anderen Größenordnung. Neue Quartiere entstehen dort, wo Flächen frei werden, und das ist selten dort, wo die Preise ohnehin am höchsten sind.
Die Gegenprobe: HafenCity
Es gibt den Fall, in dem ein geplantes Quartier zur teuersten Wohnadresse der Stadt wurde. Die Bürgerschaft beschloss den Masterplan im Jahr 2000, der erste Spatenstich folgte am 9. April 2001. Die Fertigstellung liegt nach Angaben der HafenCity Hamburg GmbH inzwischen Anfang der 2030er Jahre.
Heute steht die HafenCity mit 13.465 Euro je Quadratmeter beurkundet an der Spitze der Hamburger Stadtteile. Zwei Bedingungen trafen dort zusammen: eine Lage am Wasser in unmittelbarer Innenstadtnähe, die sich nicht vermehren lässt, und ein Vierteljahrhundert Zeit. Fehlt eine der beiden, entsteht ein solides Quartier, aber keine Spitzenlage.
Der Kleine Grasbrook hat die Wasserlage und die Nähe zur Innenstadt. Er hat auch den arbeitenden Hafen als Nachbarn. Wie sich das auswirkt, entscheidet sich nicht in der Auslegungsfrist, sondern in den Jahren nach dem ersten Bezug.
Was das für Ihr eigenes Grundstück heißt
Der Plan für das Nachbarquartier ist die eine Seite. Die andere ist der Plan, der für Ihr eigenes Grundstück gilt, und der ist vielen Eigentümern unbekannt. In Hamburg gelten für rund die Hälfte des Stadtgebiets weiterhin Baustufenpläne, das Planungsrecht der Vorkriegs- und Nachkriegszeit, das als übergeleitetes Recht fortbesteht, solange kein neuerer Bebauungsplan es abgelöst hat.
Ein Baustufenplan regelt knapp: Geschosszahl und Bauweise, offen oder geschlossen. Ob auf einem großen Villengrundstück ein zweites Haus möglich ist, ob ein Dachgeschoss ausgebaut werden darf, ob eine Teilung überhaupt in Betracht kommt, entscheidet sich an dieser Festsetzung. Für den Wert ist das keine Nebenfrage, sondern oft die entscheidende.
In dieser Reihenfolge sinnvoll
Feststellen, welches Planungsrecht für das eigene Grundstück gilt: geltender Bebauungsplan, übergeleiteter Baustufenplan oder Einfügen in die nähere Umgebung nach § 34 BauGB. Die Pläne sind über das Geoportal Hamburg einsehbar.
Laufende Verfahren im Umfeld und ihre Fristen kennen. Eine Stellungnahme in der Auslegung ist der einzige förmliche Zugang zum Verfahren.
Den eigenen Wert an beurkundeten Vergleichspreisen messen, nicht an angekündigten Quartieren. Die amtlichen Kaufpreissammlungen bilden ab, was tatsächlich gezahlt wurde.
Den Zeithorizont des Quartiers gegen den eigenen stellen. Wer in fünf Jahren übertragen oder verkaufen will, rechnet mit dem heutigen Markt, nicht mit dem von 2035.
Fragen zur Teilung eines Grundstücks, zur Bebaubarkeit oder zu den steuerlichen Folgen einer Übertragung gehören anschließend zu Notar und Steuerberater. Unsere Einordnung endet dort, wo deren Beratung beginnt.
Wissen Sie, welches Baurecht für Ihr eigenes Grundstück gilt, und was der Plan nebenan Ihnen in zehn Jahren tatsächlich bringt?
Ein Bebauungsplan ist eine Aussage über Jahrzehnte, kein Ereignis dieses Sommers. Er verändert die Nachbarschaft, die Verkehrsströme und irgendwann die Käuferschaft, aber er tut es langsam und selten in die Richtung, die eine Broschüre nahelegt. Wer heute über Verkauf, Erbschaft oder Übertragung entscheidet, entscheidet mit dem Markt von heute. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihr Objekt in diesem Markt steht, sehen wir uns die beurkundeten Vergleichspreise Ihrer Lage gemeinsam an.
