Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Es gibt einen Moment in jeder Besichtigung, in dem das Gespräch kurz stockt. Der Interessent nimmt den Energieausweis in die Hand, sucht die Farbskala und rechnet im Kopf. Was er dort liest, hat der Eigentümer selten bewusst ausgewählt. Meistens hat der Aussteller entschieden, oft hat das Gesetz entschieden.
Vom 1. Januar 2027 an entscheidet der Eigentümer. Das Gebäudemodernisierungsgesetz, am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und seit dem 29. Juli in Kraft, ordnet die Energieausweise zu diesem Stichtag neu. Für Wohngebäude fällt ein Zwang weg, der viele Hamburger Altbauten betrifft.
Eine Vorbemerkung: Wir ordnen hier eine Rechtsänderung ein und ersetzen keine Energieberatung. Ausstellen darf den Ausweis nur, wer nach dem Gesetz dazu berechtigt ist. Was wir beitragen, ist die Frage, was die eine oder die andere Zahl im Verkaufsgespräch bewirkt.
Zwei Verfahren, ein Haus, zwei Zahlen
Der Energieausweis kennt zwei Wege zu seinem Kennwert. Der Bedarfsausweis rechnet: Ein Fachmann erfasst Bauteile, Dämmung, Fenster, Heizung, legt genormte Randbedingungen zugrunde und ermittelt, wie viel Energie das Gebäude unter Standardbedingungen brauchen würde. Der Verbrauchsausweis misst: Er wertet aus, wie viel Energie tatsächlich geflossen ist.
Beide beschreiben dasselbe Haus, und beide sind zulässig. Sie kommen dabei nicht zum selben Ergebnis, weil sie verschiedene Fragen beantworten. Der eine beschreibt das Gebäude, der andere die Menschen darin. Ein sanierter Altbau, in dem zwei Personen jeden Raum auf 23 Grad halten, sieht in der Messung schlechter aus als in der Rechnung. Ein ungedämmtes Haus, in dem seit Jahren nur zwei Zimmer beheizt werden, sieht in der Messung besser aus.
Bisher durfte ein großer Teil der Hamburger Altbaueigentümer diese Frage nicht selbst beantworten. § 80 Absatz 3 des Gebäudeenergiegesetzes verlangt den Bedarfsausweis, wenn drei Bedingungen zusammentreffen: Das Wohngebäude hat weniger als fünf Wohnungen, der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt, und das Haus wurde nie auf das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 gebracht.
Das trifft die klassische Hamburger Konstellation: das freistehende Haus in Nienstedten aus den zwanziger Jahren, das Stadthaus in Eppendorf von 1908, die kleine Villa in Othmarschen, in der drei Generationen gewohnt haben und in der zwischendurch Fenster und Heizung erneuert wurden, aber nie die Fassade.
Das Wissen um die Umstände, die wir nutzen müssen, existiert niemals in konzentrierter oder zusammengefasster Form, sondern ausschließlich als verstreute Bruchstücke unvollständigen und häufig widersprüchlichen Wissens, über das die einzelnen Menschen verfügen.
Friedrich August von Hayek, The Use of Knowledge in Society, American Economic Review 35 (1945), Heft 4 (deutsche Übertragung)
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Das Gebäudemodernisierungsgesetz schreibt die energetische Bilanzierung nur noch für Nichtwohngebäude vor. Für Wohngebäude steht der Weg über den erfassten Verbrauch offen, unabhängig von Baujahr, Wohnungszahl und Sanierungsstand. Die drei Bedingungen des alten § 80 Absatz 3 entfallen für Wohnhäuser.
Der Gesetzgeber gibt diese Freiheit allerdings nicht umsonst. Er knüpft sie an eine Datengrundlage, die deutlich strenger ist als die heutige Praxis mit drei Jahresabrechnungen.
| Punkt | Bis 31. Dezember 2026 | Ab 1. Januar 2027 |
|---|---|---|
| Kleines Wohnhaus, Bauantrag vor dem 1.11.1977, unsaniert | Bedarfsausweis vorgeschrieben | freie Wahl zwischen beiden Verfahren |
| Datenbasis des Verbrauchsausweises | Abrechnungen über drei zusammenhängende Jahre | 24 aufeinander folgende Monate, nach Energieträgern getrennt, mindestens monatlich erfasst |
| Gemischt genutztes Gebäude | Verbrauchsausweis möglich | Verbrauchsausweis nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Form des Ausweises | Papier üblich | digital und maschinenlesbar, Papier auf Verlangen |
| Nichtwohngebäude | beide Verfahren möglich | Bilanzierung vorgeschrieben |
Die Zeile mit den 24 Monaten ist die wichtigste der Tabelle. Der Endenergieverbrauch muss künftig nach Energieträgern differenziert und mindestens monatlich über zwei zusammenhängende Jahre erfasst werden (§ 82 Absatz 1). Die verwendeten Daten müssen außerdem die jüngste Abrechnungsperiode einschließen, deren Ende nicht mehr als 15 Monate zurückliegen darf. Der erfasste Verbrauch wird witterungsbereinigt und auf genormte Nutzungsbedingungen normalisiert, längere Leerstände eingerechnet.
Praktisch heißt das: Wer die Wahl haben will, muss die Daten bereits haben. Sie lassen sich nicht rückwirkend erzeugen. Ein Haus, das nach dem Tod der Eltern anderthalb Jahre leer stand, liefert sie nicht. Ein Haus mit Öltank ohne monatliche Erfassung liefert sie nicht. In diesen Fällen bleibt es faktisch beim Bedarfsausweis, obwohl das Gesetz die Wahl eröffnet.
Der Sonderfall, den Hamburg besonders oft hat
Eine Änderung geht in den meisten Zusammenfassungen unter. Der Verbrauchsausweis darf ab 2027 nur noch für Gebäude ausgestellt werden, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Die Gesetzesbegründung sagt das ausdrücklich. Für gemischt genutzte Häuser fällt dieser Weg damit weg.
In den Hamburger Premiumlagen ist diese Bauform Alltag, nicht Ausnahme. Das Gründerzeithaus am Mittelweg mit der Praxis im Hochparterre, das Eckhaus an der Eppendorfer Landstraße mit dem Laden im Erdgeschoss, das Wohnhaus in Winterhude, in dem seit vierzig Jahren ein Architekturbüro sitzt. Wer ein solches Haus 2027 verkaufen will, sollte früh klären lassen, wie es eingeordnet wird, weil davon die Ausweisart abhängt.
Was noch im Ausweis stehen wird
Der Ausweis wird ab 2027 umfangreicher. Zu den Pflichtangaben gehören künftig unter anderem der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie an der Endenergie in Prozent und die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in Kilogramm Kohlendioxid-Äquivalent je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr. Beides steht dann neben der Effizienzklasse.
Ein Punkt gehört an dieser Stelle richtiggestellt, weil er in vielen Darstellungen falsch ankommt: Die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, also die Bilanz von der Herstellung bis zum Rückbau, werden nicht für Bestandsgebäude verlangt. Das Gesetz sieht sie für neu zu errichtende Gebäude vor, ab dem 1. Januar 2028 bei mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche und ab dem 1. Januar 2030 für alle Neubauten. Wer heute ein Haus aus dem Jahr 1912 besitzt, muss für seinen Ausweis keine Ökobilanz erstellen lassen.
Bestehende Ausweise bleiben zehn Jahre gültig. Die Reform macht keinen davon vorzeitig wertlos. Für Immobilienanzeigen, die auf einen älteren Ausweis gestützt werden, regelt das Gesetz eigene Übergangsvorschriften, damit die Pflichtangaben weiter zusammenpassen.
Was der Ausweis über den Preis sagt, und was nicht
Die Sorge vieler Eigentümer läuft auf eine Gleichung hinaus: schlechte Klasse, schlechter Preis. Die beurkundeten Kaufpreise des Hamburger Gutachterausschusses stützen diese Gleichung nicht. Für 2025 weist er die tatsächlich erzielten Quadratmeterpreise freistehender Einfamilienhäuser nach Baujahr und Lageklasse aus.
| Baujahre | Mittelwert je m² Wohnfläche | Kauffälle |
|---|---|---|
| bis 1919 | 8.196 € | 12 |
| 1920 bis 1939 | 7.800 € | 29 |
| 1940 bis 1959 | 7.561 € | 14 |
| 1960 bis 1979 | 7.106 € | 10 |
| 1980 bis 1989 | 5.728 € | 5 |
| 1990 bis 1999 | 7.818 € | 5 |
| 2000 bis 2009 | 8.742 € | 7 |
| 2010 bis 2019 | 8.545 € | 9 |
| ab 2020 | 11.962 € | 3 |
Die älteste Baujahrsklasse liegt in guter Lage über allen Klassen von 1920 bis 1999. Der Neubau ab 2020 führt das Feld an, aber mit drei Kauffällen. In bevorzugter Lage, also dort, wo der Bodenrichtwert zu den höchsten zehn Prozent der Stadt gehört, erreichten Häuser mit Baujahr bis 1919 im Mittel 11.351 Euro je Quadratmeter bei zehn Kauffällen, die Klasse 1920 bis 1939 kam auf 9.550 Euro bei acht Kauffällen. Für die Baujahre dazwischen weist der Bericht dort keine Mittelwerte aus, weil weniger als drei Verträge vorlagen.
Diese Zahlen tragen keine große Theorie. Die Fallzahlen sind klein, und in einem Mittelwert je Baujahrsklasse stecken Grundstücksgröße, Zuschnitt und Zustand mit drin. Was sie zeigen, ist bescheidener und trotzdem nützlich: Das Baujahr allein erklärt in den Hamburger Toplagen keinen Preisabschlag. Von den 94 ausgewerteten Verkäufen in guter Lage entfielen 65 auf Häuser, die vor 1980 gebaut wurden. Der Altbau ist dort nicht das Problemsegment, er ist der Markt.
Der Energieausweis ist deshalb kein Preisschild. Er ist ein Dokument, das beim Termin auf dem Tisch liegt und das Gespräch in eine Richtung lenkt. Welche Zahl darin steht und aus welchem Verfahren sie stammt, entscheidet nicht über den Wert des Hauses. Es entscheidet darüber, worüber in den nächsten zwanzig Minuten gesprochen wird.
Was jetzt zu klären ist
Vier Punkte, die vor einem Verkauf oder einer Übertragung im Jahr 2027 geklärt sein sollten
Liegt ein gültiger Energieausweis vor, und wann läuft er ab? Ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Ausweis trägt zehn Jahre, unabhängig von der Reform.
Sind die Verbrauchsdaten der letzten beiden Jahre vollständig, monatlich und nach Energieträgern getrennt vorhanden? Ohne sie gibt es die neue Wahlfreiheit nur auf dem Papier.
Wie wird das Gebäude eingeordnet, wenn im Erdgeschoss ein Laden, eine Praxis oder ein Büro sitzt? Davon hängt ab 2027 ab, ob der Verbrauchsausweis überhaupt zur Verfügung steht.
Welche der beiden Zahlen beschreibt das Haus fairer? Wer saniert und trotzdem viel geheizt hat, steht mit der Bilanzierung besser da. Wer sparsam in einem alten Haus lebt, mit der Messung.
Die ersten drei Punkte klären Eigentümer mit dem Aussteller des Ausweises. Der vierte ist eine Frage der Vermarktung, und dort arbeiten wir mit.
Wissen Sie, welche Zahl in Ihrem Energieausweis steht, und aus welchem der beiden Verfahren sie stammt?
Die meisten Eigentümer sehen ihren Energieausweis das zweite Mal an dem Tag, an dem ein Interessent danach fragt. Bis dahin ist die Entscheidung gefallen, oft ohne dass sie je eine war. Zwei Jahre Verbrauchsdaten lassen sich nicht nachholen, ein Verkaufstermin dagegen lässt sich planen. Wer wissen will, was sein Haus im heutigen Markt wert ist und welche Unterlagen dafür gebraucht werden, kann mit einer Marktwertanalyse beginnen.
