Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Nienstedten, Othmarschen oder Blankenese ein Haus erbt, erbt selten ein einzelnes Grundstück. Die alten Villenparzellen der Elbvororte sind über Generationen geteilt, zugekauft und wieder zusammengelegt worden. Im Kataster stehen dann zwei oder drei Flurstücke, wo die Familie immer nur ein Zuhause gesehen hat.
Der Bundesfinanzhof hat am 17. Juni 2026 entschieden, welche dieser Flächen steuerfrei auf das Kind übergehen. Die Entscheidung wurde mit Pressemitteilung vom 13. August 2026 veröffentlicht. Sie betrifft jede Familie, deren Haus einen Garten oder eine private Zuwegung auf einem eigenen Flurstück hat.
Eine Vorbemerkung: Wir ordnen hier ein Urteil ein und beraten nicht steuerlich. Die Prüfung des Einzelfalls gehört zu Steuerberater und Notar. Was wir beitragen, ist die Bewertungsgrundlage und die Kenntnis der Hamburger Grundstückszuschnitte.
Drei Flurstücke, ein Zuhause
Der Fall ist von einer Schlichtheit, die viele Erben wiedererkennen werden. Ein Sohn beerbt seinen Vater. Zum Nachlass gehört das Wohnhaus, in dem der Vater bis zu seinem Tod gelebt hatte und in das der Sohn danach einzog. Nur lag dieses Zuhause auf drei Flurstücken: eines mit dem Haus bebaut, eines als Garten genutzt, eines als Zuwegung.
Das Finanzamt gewährte die Steuerbefreiung allein für das Flurstück, auf dem das Haus stand. Garten und Weg wurden besteuert, obwohl sie zum selben Grundstück gehörten, wie jeder Nachbar es beschrieben hätte.
Das Niedersächsische Finanzgericht bestätigte diese Sicht mit Urteil vom 12. Juli 2023 (3 K 14/23). Seine Begründung: Auch bei wirtschaftlicher Einheit und einheitlichem Grundbuchblatt seien die katasterrechtlich selbstständigen Flurstücke getrennt zu betrachten. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung ließ das Gericht die Revision zu.
Was der Bundesfinanzhof daran geändert hat
Der Bundesfinanzhof ist dieser Trennung nicht gefolgt. Begünstigt ist nach seiner Entscheidung nicht das bebaute Flurstück, sondern die wirtschaftliche Einheit der Grundstücksflächen. Mitgenutzte Garten- und Wegeflächen können damit von der Befreiung erfasst sein.
Entscheidend ist, wie das Belegenheitsfinanzamt die Flächen führt. Das ist das Finanzamt am Ort des Grundstücks, das den Grundbesitzwert feststellt. Seine Feststellung, welche Flurstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, bindet die Erbschaftsteuerstelle.
Damit verschiebt sich der entscheidende Moment nach vorn. Nicht der Erbschaftsteuerbescheid entscheidet über den Garten, sondern ein Verwaltungsakt, der ihm vorausgeht und den viele Erben für eine Formalie halten.
Die Gesetze sind in ihrer weitesten Bedeutung die notwendigen Beziehungen, die sich aus der Natur der Dinge ergeben.
Charles de Montesquieu, Vom Geist der Gesetze, 1748, Erstes Buch, Erstes Kapitel (deutsche Übertragung)
Die Mechanik der Befreiung
Die Befreiung steht in § 13 Abs. 1 Nr. 4c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Sie ist kein Freibetrag, sondern eine vollständige Herausnahme aus der Steuer, und sie hängt an vier Bedingungen.
Was erfüllt sein muss, damit ein Kind das Elternhaus steuerfrei erbt
Der Erblasser hat bis zu seinem Tod selbst dort gewohnt, oder er war aus zwingenden Gründen daran gehindert.
Das Kind bezieht die Wohnung unverzüglich zur eigenen Nutzung. Unverzüglich heißt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in der Regel sechs Monate nach dem Erbfall (II R 39/13 vom 23. Juni 2015).
Die Selbstnutzung dauert zehn Jahre an. Wer früher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend, sofern keine zwingenden Gründe vorliegen.
Die Wohnfläche übersteigt 200 Quadratmeter nicht. Darüber entfällt die Befreiung nicht vollständig, sondern anteilig.
Die letzte Bedingung wird häufig missverstanden. Bei einem Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche sind 50 Quadratmeter steuerpflichtig, also zwanzig Prozent des Werts. Die Grenze gilt je Objekt, nicht je erbendem Kind. Zwei Kinder verdoppeln sie nicht.
Für die Fläche des Grundstücks gibt es dagegen keine solche Grenze. Genau deshalb wiegt die Frage, welche Flurstücke zur wirtschaftlichen Einheit gehören, in den Elbvororten schwerer als anderswo.
Was das in Hamburg wert ist
Die Größenordnung lässt sich beziffern. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg weist für 2025 die beurkundeten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser je Stadtteil aus, also real erzielte Preise aus notariellen Verträgen. Sie liegen in den Elbvororten zwischen 1,5 und 2,3 Millionen Euro.
Stellt man diesen Werten den Freibetrag von 400.000 Euro je Kind (§ 16 ErbStG) und den Steuersatz der Steuerklasse I (§ 19 ErbStG) gegenüber, wird sichtbar, worum die Familie in diesem Verfahren streitet.
| Stadtteil | Beurkundeter Mittelwert 2025 | Steuerpflichtig nach Freibetrag | Steuer bei 19 Prozent |
|---|---|---|---|
| Nienstedten | 2.257.000 € | 1.857.000 € | 352.830 € |
| Othmarschen | 1.722.000 € | 1.322.000 € | 251.180 € |
| Blankenese | 1.654.000 € | 1.254.000 € | 238.260 € |
| Groß Flottbek | 1.494.000 € | 1.094.000 € | 207.860 € |
Zur Methodik gehört ein Vorbehalt, den wir nicht verschweigen. Die Erbschaftsteuer bemisst sich nach dem Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, nicht nach dem Kaufpreis-Mittelwert des Gutachterausschusses. Die Tabelle zeigt die Größenordnung, nicht den Bescheid. Sie zeigt sie allerdings aus beurkundeten Verträgen und nicht aus Angebotspreisen.
Für den strittigen Teil, also den Garten, lässt sich ähnlich rechnen. Freistehende Einfamilienhaus-Bauplätze in bevorzugter Lage kosteten in Hamburg 2025 im Mittel 1.633 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, bei einer Spanne von 955 bis 2.776 Euro. Bevorzugte Lage bedeutet in der Systematik des Gutachterausschusses: der Bodenrichtwert gehört zu den höchsten zehn Prozent der Stadt.
Ein Gartenflurstück von 500 Quadratmetern entspricht damit rechnerisch rund 816.500 Euro Bodenwert. Fällt es aus der Befreiung heraus, stehen bei 19 Prozent rund 155.000 Euro Steuer im Raum. Für dieselbe Fläche, auf der die Kinder Fahrradfahren gelernt haben.
Was das Urteil nicht leistet
Die Entscheidung öffnet keine Tür ins Beliebige. Ob mehrere Flurstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden, ist eine Tatsachenfrage. Sie hängt an der tatsächlichen gemeinsamen Nutzung und an der Feststellung des Belegenheitsfinanzamts. Was dort als eigene wirtschaftliche Einheit geführt wird, bleibt außen vor.
Unverändert bleiben auch die übrigen Bedingungen, und an ihnen scheitert die Befreiung in der Praxis häufiger als am Zuschnitt des Grundstücks. Das Finanzgericht München hat am 7. Januar 2026 einen Fall entschieden, der das zeigt (4 K 1677/24).
Dort war der Vater im August 2021 gestorben. Der Sohn nutzte das Haus bis zum Herbst 2022 nur gelegentlich und behielt seinen Lebensmittelpunkt anderswo. Dauerhaft einzog er erst im April 2024. Das Gericht versagte die Befreiung: mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall, und die Gründe für die Verzögerung lagen beim Erben. Fehlendes Geld für die Renovierung genügte nicht.
Die zehnjährige Behaltensfrist wirkt in dieselbe Richtung. Wer das Elternhaus steuerfrei erbt und es nach sechs Jahren verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Diese Frist ist der Grund, warum die Entscheidung über Halten oder Verkaufen im Erbfall keine reine Geschmacksfrage ist.
Was jetzt zu prüfen ist
Vier Schritte, die vor dem Erbfall mehr wert sind als danach
Kataster und Grundbuch nebeneinanderlegen. Aus wie vielen Flurstücken besteht das Grundstück, und stehen sie auf einem oder auf mehreren Grundbuchblättern?
Klären, wie das Belegenheitsfinanzamt die Flächen führt. Die Feststellung des Grundbesitzwerts entscheidet über die wirtschaftliche Einheit und damit über die Reichweite der Befreiung.
Die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermitteln lassen, nicht nach Erinnerung oder altem Exposé. An der 200-Quadratmeter-Grenze entscheidet sich der anteilige Teil der Steuer.
Den Wert der Immobilie kennen, bevor das Finanzamt ihn festsetzt. Eine Marktwertanalyse liefert die Bandbreite, gegen die sich ein Bescheid prüfen lässt.
Die ersten drei Schritte gehören fachlich zu Steuerberater und Notar. Den vierten übernehmen wir, und aus ihm entsteht die Zahl, mit der die anderen drei arbeiten.
Wissen Sie, ob das Finanzamt Ihren Garten als Teil Ihres Hauses führt oder als eigenes Grundstück?
Die meisten Eigentümer beantworten diese Frage zum ersten Mal, wenn ein Bescheid im Briefkasten liegt. Dann ist die Feststellung längst getroffen, und aus einer Frage der Aktenführung ist eine Frage des Rechtswegs geworden. Der Vorgang, den der Bundesfinanzhof im Juni entschieden hat, lief drei Jahre durch zwei Instanzen. Wer wissen will, welcher Wert in seinem Grundstück steckt und wie er sich zusammensetzt, kann mit einer Marktwertanalyse beginnen.
