Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Harvestehude ein Stadthaus mit ungenutztem Dachgeschoss hält, in Winterhude über die Umnutzung einer ehemaligen Praxisetage nachdenkt oder in einer Erbengemeinschaft entscheidet, ob ein Zinshaus vor dem Verkauf noch ertüchtigt wird, hat seit Januar eine neue Rechtslage vor sich.
Die Hamburgische Bauordnung wurde novelliert. Sie gilt für alle Bauanträge ab dem 1. Januar 2026. Was bis zum 31. Dezember 2025 eingereicht wurde, läuft nach altem Recht weiter. Der Stichtag hängt am Antrag, nicht am Baubeginn.
Wir ordnen die Novelle hier entlang der Frage ein, die Eigentümer tatsächlich stellen: Was ändert sie für dieses eine Objekt, und was ändert sie ausdrücklich nicht?
Was im Bestand tatsächlich leichter wurde
Die Novelle setzt an einer Stelle an, die Bestandseigentümer seit Jahren teuer zu stehen kam. Bisher lösten Nutzungsänderungen und wesentliche bauliche Änderungen die Pflicht aus, das Gebäude an aktuelle Anforderungen anzupassen. Aus einem Ausbau wurde so oft eine Vollsanierung.
Werden Büro- oder andere Flächen zu Wohnraum umgenutzt, müssen Wände und Decken des bestehenden Gebäudes jetzt nicht mehr auf neue Baustandards ertüchtigt werden. Wir halten das für die wirtschaftlich schwerste der Änderungen, weil sie den Eingriff in die Tragstruktur vermeidet.
Entsteht durch einen Dachgeschossausbau oder eine Aufstockung neuer Wohnraum, kann auf die Aufzugspflicht verzichtet werden. In der Hamburger Gründerzeitsubstanz mit ihren engen Treppenhäusern war genau diese Pflicht häufig das Argument, das ein Vorhaben beendete, bevor es begann.
Dazu kommen drei kleinere, praktisch spürbare Punkte. Wärmepumpen und Ladepunkte für Elektrofahrzeuge sind regelmäßig ohne Baugenehmigung zulässig. Die frühere Stellplatzpflicht weicht einer objektbezogenen Mobilitätsbewertung, die Lage, Nahverkehrsanbindung und örtliche Verkehrsverhältnisse berücksichtigt. Und Bauanträge laufen über den länderübergreifenden Online-Dienst Digitale Baugenehmigung.
Was die Zahlen zeigen, und was sie nicht zeigen
Die amtliche Statistik bestätigt zunächst die Richtung. Von Januar bis April 2026 wurden in Hamburg 2.344 Wohnungen genehmigt, im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es 1.252. Das ist nahezu eine Verdopplung.
| Kennzahl | Wert | Zeitraum | Quelle |
|---|---|---|---|
| Genehmigte Wohnungen | 2.344 | Januar bis April 2026 | Statistikamt Nord |
| Genehmigte Wohnungen | 1.252 | Januar bis April 2025 | Statistikamt Nord |
| Fertiggestellte Wohnungen | 5.976 | Jahr 2025 | Statistikamt Nord |
| Zielmarke des Senats | 10.000 je Jahr | laufend | hamburg.de |
Zwischen Genehmigung und Schlüssel liegen allerdings Jahre. 2025 wurden 5.976 Wohnungen fertiggestellt, die Zielmarke des Senats liegt bei 10.000 Genehmigungen je Jahr. Eine Genehmigungszahl beschreibt eine Absicht, keine fertige Wohnung.
Für Eigentümer in den Alsterlagen halten wir das ohnehin nicht für die entscheidende Zahl. Der Zuwachs entsteht dort, wo Flächen für größere Vorhaben verfügbar sind. In Harvestehude, Rotherbaum oder Uhlenhorst entsteht kein nennenswertes neues Angebot, das den Bestandswert unter Druck setzen würde.
Wo die Erleichterung endet
Hier beginnt der Teil, den die Schlagzeile auslässt. Erleichtert wurde das Bauordnungsrecht. Es regelt, wie gebaut werden darf: Standsicherheit, Brandschutz, Rettungswege, Aufzüge. Ob überhaupt gebaut werden darf, entscheidet das Planungsrecht.
Dort gelten der Bebauungsplan oder, wo keiner besteht, das Gebot, sich in die Eigenart der näheren Umgebung einzufügen. Dazu kommen der Denkmalschutz und, in einzelnen Quartieren, die soziale Erhaltungsverordnung. Drei Prüfungen, die von der neuen Bauordnung unberührt bleiben.
Wir trennen diese beiden Rechtskreise deshalb in jeder Einschätzung, bevor über Kosten oder Zeitpläne gesprochen wird. Wer sie vermischt, rechnet ein Vorhaben durch, das an einer ganz anderen Stelle scheitert.
In Hamburg trifft das auch Toplagen. Zu den Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gehören die Jarrestadt in Winterhude und das Gebiet Eimsbüttel, Hoheluft-West und Stellingen-Süd. Dort stehen Modernisierung und Umwandlung in Wohneigentum unter Genehmigungsvorbehalt, und es besteht ein gebietsbezogenes Vorkaufsrecht der Stadt.
Die Gebietsgrenzen verlaufen unterhalb der Stadtteilebene. Ein Treffer auf Stadtteilebene heißt deshalb nur: möglicherweise betroffen. Die verbindliche Auskunft gibt das Bezirksamt, die Vorprüfung erlaubt das Geoportal der Stadt.
Der Stadt lässt sich keine Logik überstülpen. Menschen machen sie, und ihnen, nicht den Gebäuden, müssen wir unsere Pläne anpassen.
Jane Jacobs, Downtown Is for People, Fortune, April 1958 (Übertragung aus dem Englischen)
Die Frist, die erst später beginnt
Für Wohngebäude außer Hochhäusern führt § 61 HBauO das vereinfachte Genehmigungsverfahren. Über den Antrag ist innerhalb von zwei Monaten zu entscheiden. Daneben kennt die Bauordnung verfahrensfreie Vorhaben nach § 60 und die Genehmigungsfreistellung nach § 62.
Die Zwei-Monats-Frist enthält eine Bedingung, die in der Praxis alles entscheidet. Sie beginnt nicht mit dem Einreichen, sondern mit dem Eingang der vollständigen Unterlagen. Über die Vollständigkeit befindet die Behörde, nicht der Antragsteller.
Damit verschiebt sich der eigentliche Zeitfaktor nach vorn, in die Vorbereitung. Wie lange die Bezirke in der Praxis tatsächlich brauchen, weisen die zugänglichen amtlichen Quellen nicht nach Bezirk und Vorhabengröße aus. Wir nennen dafür keine Zahl.
Was das für Eigentümer heißt
Vier Schritte ordnen ein Vorhaben im Bestand, bevor die erste Kostenschätzung Sinn ergibt:
Rechtskreise trennen: Zuerst die planungsrechtliche Zulässigkeit klären, also Bebauungsplan oder Einfügen in die Umgebung. Erst danach über das bauordnungsrechtliche Verfahren sprechen. Ein Vorhaben, das planungsrechtlich nicht zulässig ist, wird durch die neue Bauordnung nicht zulässig.
Objektstatus prüfen: Denkmalschutz und soziale Erhaltungsverordnung werden vor dem Entwurf geklärt, nicht nach ihm. Beide begründen eigene Genehmigungen mit eigenen Maßstäben.
Stichtag beachten: Für Bauanträge ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Recht, für frühere Anträge das alte. Bei einem laufenden Verfahren lohnt die Frage, welches Regelwerk gerade angewendet wird.
Vollständigkeit als Projektziel behandeln: Die Zwei-Monats-Frist des § 61 HBauO läuft ab vollständigen Unterlagen. Die Zeit, die vorne in die Prüfung und Abstimmung investiert wird, ist der einzige Teil des Verfahrens, den der Eigentümer selbst steuert.
Für die Bewertung folgt daraus eine schlichte Konsequenz, die wir in Objektunterlagen konsequent so führen. Ein ausbaufähiges Dachgeschoss ist seit Januar ein etwas belastbareres Argument als vorher, weil eine der teuersten Auflagen entfallen kann. Ein Ausbaupotenzial, das planungsrechtlich nicht gesichert ist, bleibt dagegen das, was es immer war: eine Möglichkeit, kein Wert.
Wissen Sie, ob Ihr Vorhaben an der Bauordnung hängt oder am Bebauungsplan?
Hamburg hat das Bauordnungsrecht ernsthaft entschlackt, und im Bestand ist das mehr als eine Geste. Wer eine Praxisetage zu Wohnraum machen oder ein Dachgeschoss ausbauen will, rechnet 2026 mit anderen Zahlen als 2025. Nur entscheidet über das Ob weiterhin ein anderes Regelwerk, und in den Alsterlagen ist dieses Regelwerk das strengere. Wir klären deshalb beide Ebenen früh. Dann zeigt sich binnen weniger Wochen, ob aus einem Ausbaugedanken ein Projekt wird oder ein Verkaufsargument, das man besser nicht überzeichnet.
