Liquidität hat einen Preis, und im Grundbuch steht er genau

Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Es gibt eine Lebenslage, über die in Hamburger Wohnzimmern häufiger gesprochen wird als über jede Regulatorik: Das Vermögen steht im Grundbuch, der Bedarf entsteht monatlich. Die Wohnung in Alsternähe ist über Jahrzehnte zu einem siebenstelligen Wert geworden, die Rente ist es nicht. Wer in dieser Lage nach Geld sucht, ohne auszuziehen, stößt schnell auf drei Modelle und eine Menge Werbung.

Für langjährige Eigentümer, für Ruheständler und für Übertragende in der vorweggenommenen Erbfolge lohnt es sich, zuerst eine einzige Zahl zu klären. Sie entscheidet in jedem dieser Verträge darüber, was am Ende ausgezahlt wird, und sie steht in keiner Anzeige.

Die Zahl, um die es geht

Wer wohnen bleibt und trotzdem verkauft, verkauft eine belastete Immobilie. Das Recht, darin zu bleiben, ist ein eigenständiger Vermögenswert, und der Gesetzgeber rechnet ihn seit Jahrzehnten nach derselben Formel aus: Jahreswert mal Vervielfältiger, § 14 des Bewertungsgesetzes. Der Jahreswert ist der Wert der Nutzung, praktisch die ortsübliche Miete. Der Vervielfältiger drückt aus, wie lange die Nutzung statistisch noch läuft.

Diese Vervielfältiger stellt das Bundesfinanzministerium jedes Jahr neu fest. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 gilt das Schreiben vom 21. Oktober 2025, gerechnet auf der Allgemeinen Sterbetafel 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes, mit einem Zins von 5,5 Prozent. Zwei Dinge folgen daraus: Der Wert des Rechts hängt am Alter, und er sinkt mit jedem Jahr.

Nehmen wir ein Beispiel, das sich vollständig aus amtlichen Werten rechnen lässt. Eine Eigentumswohnung in Harvestehude, 120 Quadratmeter, Altbau, gute Wohnlage. 92,9 Prozent der Harvestehuder Adressen sind im Hamburger Wohnlagenverzeichnis als gute Wohnlage eingestuft, 1.470 von 1.583.

Der beurkundete Mittelwert für Eigentumswohnungen in Harvestehude lag 2025 bei 10.650 Euro je Quadratmeter, ohne Neubau. Das sind real bezahlte, notariell beurkundete Preise des Gutachterausschusses, keine Angebote. Für 120 Quadratmeter ergibt das 1.278.000 Euro.

Der Jahreswert der Nutzung kommt aus dem amtlichen Mietenspiegel 2025, Erhebungsstand 1. April 2025: gute Wohnlage, Baualter bis 1918, 91 bis unter 131 Quadratmeter, Mittelwert 12,54 Euro je Quadratmeter netto kalt. Das sind 1.504,80 Euro im Monat und 18.057,60 Euro im Jahr.

In der letzten Zeile steht der eigentliche Hebel. Jeder Punkt Vervielfältiger, also rechnerisch jedes weitere Jahr Nutzung, kostet in diesem Beispiel rund 18.000 Euro Kaufpreis. Wer mit 68 Jahren einen Nießbrauch behält, gibt deutlich mehr ab als jemand mit 82. Nicht weil er schlechter verhandelt, sondern weil die Sterbetafel es so rechnet.

Eine gesetzliche Grenze, die in Hamburg nie greift

§ 16 des Bewertungsgesetzes begrenzt den Jahreswert: Er darf höchstens den Wert erreichen, der sich ergibt, wenn man den steuerlichen Wert des genutzten Gegenstands durch 18,6 teilt. Im Beispiel wären das 68.710 Euro. Der tatsächliche Jahreswert liegt bei 18.058 Euro, also bei gut einem Viertel davon.

Das ist kein Zufall, sondern die Signatur der Hamburger Alster- und Elblagen. Die Wohnung kostet 70,8 Jahresmieten. Die gesetzliche Kappung setzt bei 18,6 Jahresmieten an, also bei einem Preisniveau, das es in Harvestehude, Winterhude oder Uhlenhorst seit Jahrzehnten nicht gibt.

Für Eigentümer heißt das: In dieser Lage schützt die Vorschrift nicht. Wer sich auf die Kappungsgrenze verlässt, verlässt sich auf eine Regel für andere Märkte. Die Mechanik lohnt es dennoch zu kennen, weil sie erklärt, warum das Wohnenbleiben in diesen Lagen im Verhältnis günstig und der Kaufpreisverzicht trotzdem hoch ist: Die Miete ist im Verhältnis zum Kaufpreis niedrig, der Vervielfältiger dagegen ist überall derselbe.

Von allen Maximen der orthodoxen Finanzlehre ist sicherlich keine unsozialer als der Fetisch der Liquidität. Für die Gemeinschaft als Ganzes gibt es so etwas wie Liquidität der Anlage nicht.

John Maynard Keynes, Allgemeine Theorie der Beschäftigung, des Zinses und des Geldes, 1936, Kapitel 12

Keynes schrieb über Wertpapierbörsen, der Satz trifft diese Lage dennoch. Liquidität entsteht nicht aus dem Nichts. Sie entsteht, weil jemand anderes die unbewegliche Position übernimmt, und dieser andere lässt sich dafür bezahlen. Die Frage ist nie, ob Liquidität etwas kostet, sondern wie viel und in welcher Form.

Vier Wege, und was in jedem davon wirklich fließt

Der Verkauf mit Nießbrauch nach § 1030 BGB überträgt das Eigentum, behält Nutzung und Erträge. Ausgezahlt wird der Wert abzüglich des Kapitalwerts des Rechts. Die engere Variante ist das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB: eigenes Wohnen ja, Vermietung nein. Wer die Wohnung später doch vermieten möchte, etwa nach einem Umzug ins Pflegeheim, hat mit dem Wohnungsrecht diese Tür geschlossen.

Die Leibrente nach §§ 759 bis 761 BGB tauscht den Einmalbetrag gegen eine Zahlung auf Lebenszeit. Im Zweifel läuft sie, solange der Gläubiger lebt, § 759 BGB. Sie steht und fällt mit zwei Dingen: mit der Bonität des Zahlungspflichtigen über zwanzig, dreißig Jahre und mit der Sicherung im Grundbuch. Dafür ist die Reallast nach § 1105 BGB das dafür gemachte Instrument.

Der Teilverkauf verkauft einen Miteigentumsanteil, in der Regel 20 bis 50 Prozent, an einen gewerblichen Anbieter. Das Wohnen wird über ein modifiziertes Nießbrauchrecht gesichert, und für den verkauften Anteil fließt fortan ein laufendes Nutzungsentgelt. Nutzungsentgelt, Mindesterlös und Kosten beim späteren Gesamtverkauf werden auf den Teilkaufpreis bezogen. Die Fachpresse verweist dazu auf die Einschätzung der Finanzaufsicht, dass Teilverkäufe oft nicht halten, was die Werbung verspricht.

Rechnerisch ist das Nutzungsentgelt ein Zins auf ausgezahltes Kapital. Damit hat es eine natürliche Messlatte. Würden im Beispiel 30 Prozent verkauft, wären das 383.400 Euro; jeder Prozentpunkt Entgelt kostet dann 3.834 Euro im Jahr. Eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung lag im Juli 2026 bei rund 3,8 Prozent, das entspräche 14.569 Euro im Jahr.

Damit ist die vierte Variante genannt, die in der Diskussion oft fehlt: das Darlehen gegen die eigene, meist lastenfreie Immobilie. Jedes laufende Entgelt oberhalb des Kreditzinses ist teurer als dieser Weg, und für viele Ruheständler ist er dennoch nicht erreichbar. § 505a BGB und § 18a KWG verlangen vor jedem Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine Kreditwürdigkeitsprüfung, und die setzt am laufenden Einkommen an, nicht am Grundbuch. Die Frage gehört an die Bank, für unsere Mandanten oft an die Deutsche Bank selbst, und sie sollte vor jedem anderen Modell gestellt werden.

Der Verkauf ohne Vorbehalt bleibt der Vergleichsmaßstab

Jedes dieser Modelle wird gegen eine Variante gerechnet, die unbequem klingt und oft die beste ist: verkaufen, ausziehen, kleiner wohnen. Auch hier entscheidet eine Zahl, nicht ein Gefühl. Nach dem Mietenspiegel 2025 kostet eine Altbauwohnung in guter Wohnlage mit 66 bis unter 91 Quadratmetern im Mittel 13,62 Euro je Quadratmeter.

Für 70 Quadratmeter sind das 953,40 Euro im Monat und 11.440,80 Euro im Jahr. Das ist weniger als der Jahreswert der Nutzung der großen Wohnung, 18.058 Euro. Wer die 120 Quadratmeter verkauft und 70 mietet, hat den vollen Kaufpreis und eine niedrigere Wohnkostenposition. Bezahlt wird das mit dem Umzug, und dieser Preis ist real.

Diese Rechnung hält allerdings nur, wenn der Verkauf den Preis erreicht, mit dem geplant wurde. Unsere eigene Auswertung von 353 Angeboten im Hamburger Kerngebiet mit mindestens 200 Tagen Standzeit, Stichtag 9. August 2026, zeigt die Angebotsseite in aller Klarheit: 67 Prozent stehen länger als 300 Tage, die Hälfte unverändert zum Startpreis. Die 42 Prozent, die reduziert haben, gaben im Schnitt 11,2 Prozent nach.

Das sind Angebotspreise, keine Abschlüsse. Genau darin liegt die Aussage: Ein zu hoch angesetzter Startpreis verschafft keine Liquidität, er verschafft Standzeit. In jedem Verrentungsmodell wirkt derselbe Fehler doppelt, weil der Ausgangswert nicht nur den Kaufpreis bestimmt, sondern auch Nutzungsentgelt und Mindesterlös.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat

Der Punkt, an dem wir aussteigen, ist klar markiert. Ob eine Übertragung gegen Nießbrauch steuerlich sinnvoll ist, entscheidet der Steuerberater. Ob eine Reallast den gewünschten Rang bekommt, klärt der Notar. Was wir liefern, ist die Zahl, auf der beide aufbauen.

Wenn Sie an Ihre eigene Wohnung denken: wissen Sie, was das Wohnenbleiben in Ihrer Rechnung kostet, in Euro je Jahr?

Die Werbung für Verrentungsmodelle spricht von Freiheit und meint einen Kaufpreisabschlag. Das ist nicht unseriös, es ist ein Tauschgeschäft, und Tauschgeschäfte lassen sich rechnen. Der Kapitalwert des Nutzungsrechts, der Jahreswert der Nutzung und der belegte Marktwert genügen, um jedes Angebot einzuordnen, das in den nächsten Jahren auf den Tisch kommt.

Wer diese drei Zahlen für seine Immobilie kennt, verhandelt nicht mehr über Versprechen, sondern über Beträge. Die Marktwertseite rechnen wir vor jeder Entscheidung durch, und zwar bevor ein Vertrag entworfen ist.