Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Ein Dach wird selten aus freien Stücken saniert. Es wird saniert, weil es undicht ist, weil ein Gutachten es empfiehlt, weil eine Erbengemeinschaft vor dem Verkauf Klarheit will oder weil die Eigentümergemeinschaft die Rücklage endlich zusammen hat. Zum 1. Januar 2027 ändert sich in Hamburg, was in diesem Moment gebaut werden muss. Wer die Regel und ihren Auslöser kennt, entscheidet über den Zeitpunkt selbst.
Was am 1. Januar 2027 tatsächlich in Kraft tritt
Hamburg regelt die Pflicht zur Solarnutzung auf Dächern im Hamburgischen Klimaschutzgesetz, kurz HmbKliSchG. Der einschlägige § 16 ist in Stufen aufgebaut worden. Zuerst kamen die Neubauten, dann der Bestand, und ab 2027 tritt zur Photovoltaik die Begrünung hinzu. Die dritte Stufe gilt nicht für jedes Dach, sondern für flache: für Dachflächen mit bis zu zehn Grad Neigung.
| Gilt seit / ab | Betroffene Gebäude | Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| 1. Januar 2023 | Neubauten | Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Bruttodachfläche | § 16 HmbKliSchG |
| 1. Januar 2024 | Bestandsgebäude bei wesentlichem Umbau des Daches | Photovoltaik auf mindestens 30 Prozent der Nettodachfläche | § 16 HmbKliSchG |
| 1. Januar 2027 | Neubau und Bestand, Dachflächen bis zehn Grad Neigung | zusätzlich extensive Begrünung von 70 Prozent der Dachfläche | § 16 Absatz 4 HmbKliSchG |
Die Zahlen 30 und 70 ergeben zusammen 100, und genau das ist der Punkt, an dem die Regelung meist missverstanden wird. Es sind nicht zwei getrennte Flächen, die addiert werden müssten. Die Module stehen aufgeständert über der Begrünung, beide Nutzungen teilen sich dieselbe Fläche. Die BUKEA weist ausdrücklich darauf hin, dass Photovoltaik und Dachbegrünung kombinierbar sind. Hamburg ist damit das erste Bundesland, das beide Pflichten zu einer zusammenführt.
Der Auslöser ist die Dachhaut, nicht der Kalender
Für Bestandsgebäude entsteht die Pflicht nicht durch Zeitablauf. Sie entsteht durch eine Baumaßnahme. Das Gesetz spricht von wesentlichen Umbauten des Daches, also von Dachausbau, Aufstockung oder grundständiger Sanierung. Die Behörde konkretisiert das mit einer klaren Schwelle: Die Pflicht greift, wenn mehr als 50 Prozent der wasserführenden Schicht erneuert werden, also der Dachhaut, die das Gebäude gegen Regen abdichtet.
Unterhalb dieser Schwelle passiert nichts. Der Austausch einzelner Ziegel, das örtliche Abdichten von Folienbahnen, die Reparatur nach einem Sturm oder einem Brandschaden lösen die Pflicht nach Angaben der Behörde nicht aus. Diese Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Erneuerung ist die wichtigste Größe in der ganzen Regelung, und sie ist zugleich diejenige, die auf der Baustelle am häufigsten zu spät geklärt wird.
Daraus folgt eine unbequeme, aber nützliche Erkenntnis. Wer ein sanierungsreifes Flachdach besitzt und die Maßnahme ohnehin für die nächsten Jahre plant, trifft mit dem Zeitpunkt zugleich eine bauliche Entscheidung. Vor dem 1. Januar 2027 gilt die Photovoltaik-Pflicht, danach zusätzlich die Begrünung. Wer dagegen nur die Dachrinne erneuert und ein paar Bahnen flickt, bleibt unabhängig vom Jahr außerhalb der Pflicht.
Alte Ideen können manchmal neue Gebäude nutzen. Neue Ideen müssen alte Gebäude nutzen.
Jane Jacobs, Tod und Leben großer amerikanischer Städte, 1961
Jacobs meinte den ökonomischen Nährboden für Neues in gewachsenen Quartieren. Der Satz beschreibt aber ebenso präzise das energiepolitische Dilemma dieser Stadt: Die Klimaziele sind neu, der Gebäudebestand, an dem sie sich beweisen müssen, ist es nicht. In Hamburg trifft eine Regel von 2027 auf Dächer, die zum Teil vor hundert Jahren gedeckt wurden.
Warum die Alsterlagen zweifach betroffen sind
Der Gebäudebestand rund um die Alster zerfällt für diese Frage in zwei Gruppen. Die Gründerzeitbauten in Harvestehude, Eppendorf, Rotherbaum und Uhlenhorst tragen geneigte Dächer. Sie liegen über zehn Grad Neigung und fallen damit nicht unter die Begrünungspflicht ab 2027. Für sie bleibt es bei der Photovoltaik-Pflicht, die im Bestand seit Anfang 2024 bei wesentlicher Dachsanierung greift.
Die zweite Gruppe ist flach gedeckt und älter, als viele vermuten. Die Jarrestadt in Winterhude, in den späten 1920er Jahren unter Oberbaudirektor Fritz Schumacher als Wohnsiedlung des Neuen Bauens errichtet, besteht aus Klinkerbauten mit Flachdächern und steht unter Milieu- und Denkmalschutz. Hinzu kommen die Nachkriegsbauten, Staffelgeschosse jüngerer Objekte und die Flachdächer der HafenCity. Bei diesen Gebäuden greift ab 2027 beides.
Hier entsteht die Reibung, die wir in den Alsterlagen regelmäßig sehen. Das Gesetz nimmt die Pflicht zurück, soweit ihre Erfüllung öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht, technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Denkmalschutz und städtebauliche Erhaltungsverordnungen sind solche Vorschriften. Sie führen aber nicht automatisch zur Befreiung, sondern in eine Abwägung.
Diese Abwägung hat sich verschoben. § 2 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes stellt fest, dass Errichtung und Betrieb von Anlagen erneuerbarer Energien im überragenden öffentlichen Interesse liegen. Das Klimaschutzziel wiegt in der denkmalrechtlichen Prüfung seither erheblich schwerer als früher. Das Hamburger Denkmalschutzamt hat dazu eine Praxishilfe für den Umgang mit erneuerbaren Energien im Denkmalbestand veröffentlicht. Die Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde bleibt erforderlich, der Ausgang ist offener geworden.
Die Rechnung hinter der Pflicht
Die Behörde hat die Wirtschaftlichkeit vor Einführung prüfen lassen. Das Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme beziffert in seinem Gutachten die Mehrkosten für die Begrünung samt angepasster Unterkonstruktion auf rund 50 bis 100 Euro je Quadratmeter. Nach dieser Untersuchung amortisiert sich ein Solargründach je nach Dachgröße innerhalb von 20 Jahren und erreicht in allen untersuchten Fällen die Wirtschaftlichkeit innerhalb der 25-jährigen Lebensdauer der Photovoltaikanlage.
Ein Teil dieses Effekts ist bauphysikalisch und wird oft übersehen. Substrat und Bepflanzung kühlen durch Verdunstung die Umgebung der Module. Da der Wirkungsgrad einer Photovoltaikanlage mit steigender Zelltemperatur sinkt, erhöht die Begrünung den Stromertrag um bis zu vier Prozent. Das Gründach schützt außerdem die Abdichtung vor Hitze und Strahlung, was ihre Nutzungsdauer verlängert.
Auf der Förderseite steht die Hamburger Gründachförderung der IFB Hamburg. Private Eigentümer erhalten einen Zuschuss von 60 Prozent der Herstellungskosten für Gründächer ab 20 Quadratmetern, gedeckelt bei 100.000 Euro je Bauwerk. Entscheidend ist die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Beginn des Vorhabens gestellt und bewilligt sein. Wer erst das Gerüst bestellt und dann den Antrag, verliert den Zuschuss. Die Mittel des Programms sind begrenzt.
Wo die Rechnung nicht aufgeht
Die Gegenposition gehört dazu, denn nicht jedes Bestandsdach trägt ein Gründach. Eine extensive Begrünung bringt im wassergesättigten Zustand je nach Aufbau rund 60 bis 150 Kilogramm je Quadratmeter zusätzliche Last auf die Konstruktion, und maßgeblich für die Bemessung ist der nasse Zustand. Bei Gebäuden der 1920er oder der frühen Nachkriegsjahre ist diese Reserve keine Selbstverständlichkeit. Die Prüfung durch ein Tragwerksbüro gehört deshalb an den Anfang der Planung, nicht ans Ende.
Ergibt die Prüfung, dass die Konstruktion die Last nicht aufnehmen kann, greift der Ausnahmetatbestand der technischen Unmöglichkeit oder der wirtschaftlichen Unvertretbarkeit. Das ist keine Formsache. Der Nachweis ist zu führen, und er ist im Einzelfall zu führen. Eine pauschale Berufung auf das Baujahr trägt nicht.
Für Eigentümergemeinschaften kommt die zeitliche Dimension hinzu. Zwischen dem ersten Beschluss über eine Dachsanierung, dem Statikgutachten, der denkmalrechtlichen Abstimmung, dem Förderantrag und der Auftragsvergabe liegen in der Praxis selten wenige Monate. Wer die Sanierung des Daches für 2027 oder 2028 erwartet, klärt die Rahmenbedingungen deshalb besser jetzt. Wir halten diese Vorlaufzeit für den unterschätzten Teil der Regelung.
Vier Schritte vor der Sanierungsentscheidung
Umfang bestimmen. Klären Sie mit dem Dachdecker oder dem Sachverständigen schriftlich, welcher Anteil der wasserführenden Schicht erneuert wird. Oberhalb von 50 Prozent gilt die Pflicht, unterhalb nicht. Diese Zahl steuert alles Weitere.
Schutzstatus prüfen. Denkmaleigenschaft und die Lage in einem Gebiet mit Erhaltungsverordnung sind amtlich festzustellen, nicht aus der Erinnerung. Beides ändert nicht das Ob der Prüfung, aber das Wie der Abwägung.
Tragfähigkeit klären. Vor jeder Begrünungsplanung steht die statische Beurteilung der bestehenden Konstruktion im wassergesättigten Lastfall. Sie entscheidet über Aufbau, Kosten und gegebenenfalls über die Ausnahme.
Förderung vor Auftrag. Der Zuschuss der IFB Hamburg setzt die Bewilligung vor Vorhabensbeginn voraus. Die Reihenfolge Antrag, Bewilligung, Auftrag ist nicht verhandelbar.
Wissen Sie, wie viel Prozent Ihrer Dachhaut die geplante Maßnahme tatsächlich erneuert?
Die Solargründach-Pflicht wird in der öffentlichen Debatte als Datum verhandelt. Für den einzelnen Eigentümer ist sie eine Frage des Bauumfangs und der Reihenfolge. Wer den Dachzustand kennt, den Schutzstatus geklärt hat und die Statik vor der Planung prüfen lässt, behält die Entscheidung über den Zeitpunkt in der Hand. Wer damit wartet, bis das Gerüst steht, überlässt sie dem Zufall. Welche Ausnahme im konkreten Fall trägt und wie sie nachzuweisen ist, gehört anschließend in die Hände von Fachplanung und Bauordnungsamt.
