Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Hamburg ein Mietshaus besitzt, oft seit Jahrzehnten, oft geerbt, denkt irgendwann über die Aufteilung nach: aus einem Haus einzelne Eigentumswohnungen machen, um sie zu übertragen, zu verkaufen oder unter Miterben zu verteilen. Seit dem 1. Januar 2026 braucht dieser Schritt in ganz Hamburg wieder eine Genehmigung, und das für weitere fünf Jahre. Für Erbengemeinschaften, für langjährige Eigentümer in den Alsterlagen und für alle, die eine Vermögensumschichtung planen, ist das keine Formalie. Es ist die Weiche.
Was seit dem 1. Januar 2026 gilt
Rechtsgrundlage ist § 250 des Baugesetzbuchs. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf Wohnungseigentum an einem bereits bestehenden Wohngebäude nur mit Genehmigung begründet oder geteilt werden. Welche Gebiete das sind, bestimmt die Landesregierung durch Rechtsverordnung. Hamburg hat von dieser Ermächtigung erneut Gebrauch gemacht: Die Genehmigungspflicht gilt im gesamten Stadtgebiet und erfasst Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen.
Neu ist daran wenig, und genau darin liegt die Nachricht. Hamburg hat den Vorbehalt bereits Ende 2021 eingeführt, die erste Verordnung lief zum 31. Dezember 2025 aus. Der Senat hat sie im Dezember 2025 um fünf Jahre verlängert. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und endet spätestens am 31. Dezember 2030. Möglich wurde das durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, das am 30. Oktober 2025 in Kraft trat und die bundesrechtliche Frist des § 250 BauGB von 2025 auf 2030 verschob. Wer auf ein Auslaufen gewartet hat, wartet nun bis zum Ende des Jahrzehnts.
Der Vorbehalt ist kein Verbot
Umgangssprachlich heißt die Regel Umwandlungsverbot. Das trifft die Sache nicht. § 250 BauGB stellt die Aufteilung unter einen Genehmigungsvorbehalt, und in Absatz 3 zählt das Gesetz die Fälle auf, in denen die Behörde die Genehmigung erteilen muss. Dort hat sie kein Ermessen. Der Unterschied zwischen einem Verbot und einem Vorbehalt entscheidet darüber, ob ein Vorhaben stockt oder läuft.
Nach § 250 Abs. 3 BauGB ist die Genehmigung unter anderem zu erteilen, wenn:
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und das Wohnungseigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
die Wohnung an Familienangehörige des Eigentümers zur eigenen Nutzung veräußert werden soll,
die Wohnungen an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung veräußert werden sollen,
ein Absehen von der Aufteilung dem Eigentümer auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls nicht mehr zumutbar ist,
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung nicht erfüllt werden könnten, die vor dem Wirksamwerden des Vorbehalts durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert waren.
Für Erbengemeinschaften ist die erste Fallgruppe die wichtigste. Fällt ein Haus in einen Nachlass und wollen die Erben es untereinander aufteilen, öffnet das Gesetz den Weg. Der Anspruch reicht allerdings nur so weit, wie er Miterben oder Vermächtnisnehmern zugutekommt, nicht einem Dritten. Wer aufteilt, um anschließend am Markt zu verkaufen, steht auf einem anderen Blatt.
Ob eine konkrete Konstellation unter Absatz 3 fällt, entscheidet weder der Eigentümer noch wir, sondern das zuständige Bezirksamt. Die rechtliche Gestaltung, also Teilungserklärung, Nachlassauseinandersetzung und Grundbuchvollzug, gehört zu Notar und Rechtsanwalt. Sie gehört an den Anfang der Überlegung, nicht an ihr Ende.
Was der Markt für die Teilungsabsicht zahlt
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg wertet die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern getrennt danach aus, ob der Käufer eine Teilungsabsicht hatte. Diese Unterscheidung macht sichtbar, was sonst Behauptung bliebe.
| Lageklasse | ohne Teilungsabsicht | mit Teilungsabsicht | Kauffälle (ohne / mit) |
|---|---|---|---|
| bevorzugte Lage | 5.710 € | 7.703 € | 31 / 5 |
| gute Lage | 3.193 € | 4.103 € | 42 / 6 |
| mittlere Lage | 2.540 € | 3.290 € | 87 / 9 |
| alle Lagen | 3.122 € | 4.529 € | 196 / 24 |
In bevorzugter Lage liegt der Mittelwert mit Teilungsabsicht rund 35 Prozent über dem Wert ohne. Die Zahl verdient Zurückhaltung: Sie beruht in dieser Lageklasse auf fünf Kauffällen, und der Bericht weist Felder mit weniger als drei Fällen gar nicht erst aus. Der Abstand über alle Lagen fällt mit rund 45 Prozent größer aus, misst aber die Lage mit, weil sich die Teilungsfälle stärker auf die besseren Lagen verteilen.
Vor allem misst diese Auswertung eine Absicht, keine Genehmigung. Sie zeigt, was Käufer zu zahlen bereit waren, die aufteilen wollten. Ob sie es am Ende durften, steht dort nicht. Genau deshalb ist der Vorbehalt preisrelevant: Er verwandelt eine kaufmännische Rechnung in eine Frage der Bewilligung.
Woher der Aufschlag stammt, zeigt dieselbe Quelle. Eine nicht vermietete Eigentumswohnung mit Baujahr bis 1919 wurde 2025 in bevorzugter Lage im Mittel mit 9.186 Euro je Quadratmeter gehandelt, bei 154 Kauffällen. Das ganze Mietshaus derselben Lageklasse kam auf 5.710 Euro. Dieser Abstand ist der wirtschaftliche Antrieb hinter jeder Aufteilung, und er ist kein Gewinn. Er enthält den Unterschied zwischen vermietet und frei, die Kosten der Aufteilung, die Dauer der Vermarktung und das Risiko, dass die Genehmigung ausbleibt.
Wo zusätzlich die soziale Erhaltungsverordnung greift
Über den stadtweiten Vorbehalt legt sich eine zweite Ebene. In Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB gelten eigene Genehmigungsvorbehalte, unter anderem für Modernisierung und für die Umwandlung in Wohneigentum, und in Hamburg kommt ein gebietsbezogenes Vorkaufsrecht der Stadt hinzu. Sechzehn Gebiete sind ausgewiesen, darunter St. Georg, Ottensen, Eimsbüttel-Süd, Eilbek sowie Barmbek-Nord und Barmbek-Süd. Für die Alsterlagen ist vor allem die Jarrestadt in Winterhude einschlägig.
Die Grenzen dieser Gebiete verlaufen unterhalb der Stadtteilebene. Aus der Zugehörigkeit eines Stadtteils folgt deshalb nichts. Ob ein bestimmtes Grundstück im Gebiet liegt, klärt allein die parzellengenaue Auskunft des Bezirksamts. Wir prüfen diesen Punkt in jeder Bewertung eines Hamburger Mehrfamilienhauses, weil er den Handlungsspielraum eines Eigentümers stärker begrenzt als die meisten baulichen Fragen.
Jede Bildung von Eigentum setzt Sparen und Konsumverzicht voraus.
Ludwig Erhard, zitiert nach der Ludwig-Erhard-Stiftung
Welchen Weg würde Ihr Haus nehmen, wenn die Aufteilung nicht mehr in Ihrer Hand läge, sondern in der des Bezirksamts?
Bis Ende 2030 ist die Aufteilung eines Hamburger Mietshauses kein rein wirtschaftlicher Vorgang mehr, sondern zuerst ein Verwaltungsverfahren. Das verschiebt die Reihenfolge der Überlegungen. Wer die Genehmigungslage kennt, bevor er über Preise spricht, verhandelt über einen Weg, der offensteht. Wer sie zuletzt prüft, verhandelt über eine Möglichkeit, die es vielleicht nicht gibt. Für den Eigentümer eines Zinshauses in den Alsterlagen ist das die eigentliche Nachricht dieses Jahres: Der Wert seines Hauses hängt 2026 nicht allein an Lage, Miete und Zustand, sondern auch an einer Verordnung mit Laufzeit bis 2030.
