Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Seit die Europäische Zentralbank ihren Leitzins am 11. Juni 2026 auf 2,25 Prozent angehoben hat, kostet eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung im Juli rund 3,8 Prozent (Interhyp, Dr. Klein). Für die Bewahrer unter den Eigentümern in den Alsterlagen, denen es um Substanzschutz und einen ruhigen Übergang an die nächste Generation geht, stellt sich aus unserer Sicht nicht die Frage, ob dieser Wert die Preise drückt. Sie lautet: Wer kann bei diesem Zins überhaupt noch kaufen, und mit welchem Geld.
Vom Kredithebel zur Eigenkapitalfrage
In den Jahren um 2021 finanzierte ein Käufer eine Million Euro zu gut einem Prozent. Der Kredit war beinahe geschenkt, das Eigenkapital fast zweitrangig. Diese Logik ist vorbei. Die Bauzinsen folgen den Pfandbriefrenditen, und die liegen seit der Zinswende dauerhaft höher. Der Kredithebel, der ein Jahrzehnt lang die Kaufkraft nach oben gezogen hat, wirkt nicht mehr.
Wir lesen das an den Finanzierungsdaten ab. Die Eigenkapitalquote der Eigennutzer ist von rund 20 Prozent in den Jahren 2020 und 2021 auf etwa 27 Prozent im Jahr 2025 gestiegen, der Beleihungsauslauf im Gegenzug von knapp 89 auf rund 84 Prozent gesunken (ImmoScout24). Käufer bringen also mehr eigenes Geld mit und leihen sich anteilig weniger. Nicht das Einkommen entscheidet, sondern das vorhandene Vermögen.
| Kennzahl | Phase 2020/2021 | Stand 2025/2026 |
|---|---|---|
| EZB-Leitzins | rund 0 % | 2,25 % (seit 11.06.2026) |
| Bauzins, 10 Jahre Bindung | rund 1 % | rund 3,8 % (Juli 2026) |
| Eigenkapitalquote Eigennutzer | rund 20 % | rund 27 % |
| Beleihungsauslauf | knapp 89 % | rund 84 % |
Quellen der Tabelle: EZB (Leitzinsentscheidung Juni 2026), Interhyp und Dr. Klein (Bauzinsniveau Juli 2026), ImmoScout24 (Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf 2020 bis 2025). Die Zinswerte für 2020/2021 sind gerundete Marktwerte des damaligen Umfelds.
Warum das gerade die Alsterlagen betrifft
In unserer Bewertungsarbeit sehen wir dieses Niveau bestätigt. In den Kernlagen liegt der mittlere Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen zum 30. Juni 2026 bei 11.765 Euro in Harvestehude, 12.549 Euro in der HafenCity, 9.941 Euro in Rotherbaum, 8.186 Euro in Winterhude und 8.039 Euro in Eppendorf (IMV Marktbericht+). Der gesamtstädtische Median liegt zum selben Stichtag bei 5.730 Euro (IMV Marktbericht+). Auf diesem Niveau ist selbst ein moderater Fremdkapitalanteil ein hoher absoluter Betrag, und die Bank prüft ihn genauer als noch vor fünf Jahren.
Zugleich funktioniert der Markt. 2025 wurden in Hamburg 10.120 Kaufverträge beurkundet, davon 5.860 über Eigentumswohnungen (Gutachterausschuss Hamburg). Es fehlt nicht an Abschlüssen, es fehlt an Käufern, die auf billige Anschlussfinanzierung setzen. Wer 2016 zu anderthalb Prozent finanziert hat und 2027 anschließt, sieht seinen Zinsaufwand trotz getilgter Restschuld deutlich steigen. Wer damals mit einem Prozent Anfangstilgung kalkulierte, spürt das am stärksten, wer mit drei Prozent tilgte, kaum (ImmoScout24).
Den Einwand, vier Prozent sei historisch normal und nicht teuer, hören wir oft. Er stimmt für den langen Rückblick. Nur ändert das nichts an der Gegenwart der Käuferschaft. Sie hat sich an das günstige Jahrzehnt gewöhnt und sortiert sich nun neu, entlang der Frage, wer genug Eigenkapital mitbringt.
Der Zins ist die Belohnung für den Verzicht auf Liquidität für einen bestimmten Zeitraum.
John Maynard Keynes, Allgemeine Theorie der Beschäftigung, des Zinses und des Geldes, 1936
Was das für Eigentümer heißt
Für den Verkäufer verschiebt sich nicht der Preis, sondern die Person am anderen Ende des Tisches. In unserer Bewertungspraxis in den Alsterlagen sehen wir dieses Muster Monat für Monat: Der Käufer für ein Objekt an der Alster ist heute seltener der finanzierungsgetriebene Aufsteiger und häufiger der eigenkapitalstarke Käufer, die Familie mit Substanz, der Erbe, der Umschichter aus dem Bestand. Eine Preisvorstellung, die eine leicht verfügbare Vollfinanzierung voraussetzt, trifft diese Käuferschaft nicht.
Wissen Sie, wer heute der Käufer für Ihr Objekt ist und wie er es finanziert?
Zins ist keine Konjunktur, die man aussitzt, sondern eine Strukturentscheidung des Marktes. Sie verändert die Nachfrage von innen. Wir messen den Wert eines Objekts deshalb an der real vorhandenen, eigenkapitalstarken Käuferschaft, nicht an einer Zinserwartung von gestern. Wer so vorgeht, verkauft aus einer Position der Ruhe. Die belastbare Einschätzung des eigenen Objekts ist dafür der erste Schritt.
