Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer ein Stadthaus in Winterhude seit dreißig Jahren bewohnt oder eine Wohnung in Eppendorf aus dem Nachlass der Eltern übernommen hat, kennt die Frage inzwischen aus jeder zweiten Zeitung: Muss die Heizung raus? Vor einem Verkauf oder einer Übertragung an die nächste Generation ist das keine technische Frage, sondern eine Vermögensfrage. Seit dem 16. Juni 2026 gibt es dafür in Hamburg eine amtliche Karte, den Wärmeplan. Sie beantwortet die Frage nicht. Sie verschiebt sie.
Was am 16. Juni 2026 beschlossen wurde
Der Senat hat an diesem Tag den Hamburger Wärmeplan beschlossen. Grundlage ist das Wärmeplanungsgesetz des Bundes, das große Städte verpflichtet, ein Zielbild für eine klimaneutrale Wärmeversorgung vorzulegen. Das Hamburger Zielbild reicht bis 2040 und sieht vor, dass rund 56 Prozent des Wärmebedarfs über Wärmenetze gedeckt werden.
Praktisch interessant ist weniger die Gesamtzahl als die Auflösung. Über das Wärmeportal der Stadt lässt sich adressgenau einsehen, welche Versorgung für eine Lage vorgesehen ist: wo ein Wärmenetz ausgebaut oder verdichtet werden soll, wo gemeinschaftliche Quartierslösungen sinnvoll erscheinen und wo dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen das Mittel der Wahl sind. Was bisher Expertenwissen war, steht damit für jeden Interessierten im Netz.
Ein Plan, der nichts verlangt
Die erste Sorge vieler Eigentümer richtet sich auf einen Anschlusszwang. Sie ist unbegründet. Der Wärmeplan hat nach dem Wärmeplanungsgesetz keine rechtliche Außenwirkung. Er begründet weder Rechte noch Pflichten für Bürger und Unternehmen, und er verpflichtet die Stadt nicht, eine bestimmte Leitung tatsächlich zu bauen.
Ein Anschluss- und Benutzungszwang ist im Bundesgesetz ausdrücklich nicht vorgesehen (§ 18 Absatz 2 Wärmeplanungsgesetz). Ob eine Kommune ihn verlangen darf, entscheidet das jeweilige Landesrecht. Und die im Wärmeplan dargestellten Gebiete sind zunächst Prognosen: Rechtlich verbindlich würden sie erst durch eine gesonderte Gebietsausweisung nach § 26 des Wärmeplanungsgesetzes, also durch einen eigenen Beschluss, der bisher nicht gefasst ist.
Drei Wochen später fiel die Pflicht, die daran hing
Bis in den Sommer hinein galt eine andere Erwartung, und sie steht bis heute in vielen Ratgebern: Mit dem Wärmeplan greife in Hamburg die Pflicht, jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie zu betreiben. Diese Kopplung gibt es nicht mehr.
Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Es streicht § 71, die §§ 71b bis 71p und § 72 des Gebäudeenergiegesetzes. Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe entfällt für Neubau und Bestand, die Entscheidung über die Heizungsart liegt wieder beim Eigentümer. Wer nach Inkrafttreten eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings von 2029 an einen wachsenden Anteil kohlendioxidneutraler Brennstoffe einsetzen (Drucksache 21/6278).
Der Gesetzgeber ist dabei konsequent bis ins Detail. Mit gestrichen wurde auch die Pflicht, sich vor dem Einbau einer Gasheizung über die Auswirkungen der Wärmeplanung beraten zu lassen, ebenso das informatorische Beratungsgespräch zum Energieausweis nach dem Kauf eines Wohngebäudes. Die Karte bleibt, die Pflicht, hineinzuschauen, ist fort.
| Regelwerk | Vorgabe beim Heizungstausch | Stand |
|---|---|---|
| Gebäudeenergiegesetz, § 71 alte Fassung | 65 Prozent erneuerbare Wärme | gestrichen am 10. Juli 2026 |
| Gebäudemodernisierungsgesetz | keine Quote; für neue Gas- und Ölheizungen 10 Prozent kohlendioxidneutrale Brennstoffe ab 2029, 60 Prozent ab 2040 | verabschiedet am 10. Juli 2026 |
| Hamburgisches Klimaschutzgesetz, § 17 | 15 Prozent erneuerbare Wärme, Baujahr vor 2009; mit Sanierungsfahrplan 12,5 Prozent | gilt seit 1. Juli 2021 |
| Hamburger Wärmeplan | keine Pflicht; adressgenaue Empfehlung im Wärmeportal | beschlossen am 16. Juni 2026 |
Was bleibt: das Hamburger Landesrecht
Hier liegt der Punkt, der in der Aufregung um das Bundesgesetz regelmäßig untergeht. Das Hamburgische Klimaschutzgesetz ist Landesrecht und vom Wegfall der Bundesvorgabe unberührt. Sein § 17 verlangt beim nachträglichen Einbau oder der Erneuerung einer Heizungsanlage, dass mindestens 15 Prozent der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien stammen.
Betroffen sind private Bestandsgebäude mit Baujahr vor dem 1. Januar 2009, die Regelung gilt seit dem 1. Juli 2021. Erfüllen lässt sie sich auch über Ersatzmaßnahmen, etwa hochwertige Sanierungsschritte der vergangenen zehn Jahre; wer einen Sanierungsfahrplan vorlegt, kommt auf 12,5 Prozent. Maßgeblich ist dabei das Baujahr, nicht die Epoche: Für ein Gründerzeithaus in Uhlenhorst gilt die Quote ebenso wie für ein Einfamilienhaus aus den Siebzigerjahren. Die Vorgabe des Bundes ist gefallen, die Vorgabe der Stadt steht.
Warum der Plan trotzdem im Preis ankommt
Man kann einwenden, dass ein Plan ohne Rechtsfolge für einen Verkauf bedeutungslos sei. Kaum ein Käufer öffne ein Behördenportal, bevor er ein Haus besichtigt. Der Einwand hat einen wahren Kern, und die Wirkung ist tatsächlich nicht automatisch. Sie ist nur verzögert.
Denn der Wärmeplan verwandelt eine bisher diffuse Sorge in eine beantwortbare Frage. Vor dem 16. Juni konnte niemand seriös sagen, was für eine bestimmte Straße vorgesehen ist. Heute steht die Antwort öffentlich im Netz, und sie ist in zwei Minuten nachgeschlagen. Wer eine Immobilie kauft, deren Heizung fünfzehn Jahre alt ist, hat damit eine Grundlage für seine Kalkulation, und jede Kalkulation des Käufers landet früher oder später im Preisgespräch.
Das Wissen um die Umstände, die wir nutzen müssen, existiert niemals in konzentrierter oder integrierter Form, sondern einzig als verstreutes Wissen unvollständiger und häufig widersprüchlicher Art.
Friedrich August von Hayek, The Use of Knowledge in Society, 1945, deutsch: Die Verwertung des Wissens in der Gesellschaft
Hayek beschrieb, warum eine zentrale Planung das Wissen der Einzelnen nicht ersetzen kann. Der Hamburger Wärmeplan bestätigt ihn auf seine Weise: Er entscheidet nichts, er verteilt Wissen. Wer ein Haus verkauft, hat damit denselben Zugang wie sein Käufer. Der Unterschied liegt allein darin, wer früher hinsieht.
In unserer Bewertungspraxis in den Alsterlagen ist das eine Frage der Vorbereitung, nicht der Technik. Zum Objekt gehören künftig drei Angaben, die zusammengehören: das Alter der Wärmeerzeugung, die Aussage des Wärmeportals zur Adresse und die Vorgabe des Landesrechts für den Fall eines Tauschs. Liegen sie vor, ist die Frage im Gespräch geklärt, bevor sie zum Argument wird. Fehlen sie, füllt der Käufer die Lücke mit seiner eigenen Schätzung, und die fällt selten zugunsten des Verkäufers aus. Wo die Sache technisch wird, endet unsere Einordnung und beginnt die des Fachbetriebs.
Wissen Sie, welche Wärmeversorgung der Wärmeplan für Ihre Adresse vorsieht, und wer diese Frage zuerst stellen wird: Sie oder Ihr Käufer?
Der Sommer 2026 hat die Lage für Hamburger Eigentümer eher entspannt als verschärft. Die pauschale Pflicht des Bundes ist gefallen, ein Anschlusszwang steht nicht im Raum, und das Landesrecht verlangt beim Tausch eine Quote, die sich mit vorhandener Substanz häufig darstellen lässt. Was sich verändert hat, ist die Informationslage: Die Karte ist öffentlich. Wer verkaufen oder an die nächste Generation übertragen will, ordnet die Heizungsfrage deshalb vor dem ersten Besichtigungstermin ein, nicht danach. Das ist keine technische Übung, sondern ein Teil der Preisfindung.
