Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Eine Wohnung an der Alster hat zwei Werte. Einen, wenn der Schlüssel am Tag der Beurkundung übergeben wird, und einen, wenn stattdessen ein Mietvertrag übergeben wird. Der Abstand zwischen beiden ist keine Verhandlungssache, sondern ein amtliches Modell. Wer als Kapitalanleger, als Erbe oder als langjähriger Eigentümer verkaufen will, sollte wissen, welchen der beiden Werte er im Kopf hat.
Warum der Mietvertrag mitverkauft wird
Der Rechtsgrund ist kurz. § 566 BGB, in der Praxis „Kauf bricht nicht Miete": Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, zu unveränderten Bedingungen. Der Mieter zieht nicht aus, die Miete ändert sich nicht.
Damit verkauft der Eigentümer nicht Wohnraum, sondern eine Einnahme. Und eine Einnahme bewertet der Markt nach ihrer Höhe, nicht nach der Schönheit des Treppenhauses. Hier setzt das Modell des Gutachterausschusses an.
Die Formel, die den Mietvertrag bewertet
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg führt für vermietete Eigentumswohnungen einen eigenen Umrechnungsfaktor. Er wird auf den Verkehrswert der freien Wohnung angewendet und lautet: 0,6578 plus 0,0513 mal Rendite in Prozent. Die Rendite ist dabei die marktübliche Jahresnettokaltmiete, geteilt durch den Verkehrswert der unvermieteten Wohnung (Immobilienmarktbericht 2026, Abschnitt 7.6.3).
Abgeleitet ist das Modell aus 2.815 beurkundeten Verkäufen vermieteter Eigentumswohnungen der Jahre 2014 bis 2018. Es ist also keine Schätzung, sondern die Auswertung dessen, was Käufer in Hamburg tatsächlich weniger bezahlt haben. Der Ausschuss stellt die Wirkung als Tabelle daneben.
| Rendite | Abschlag gegenüber der freien Wohnung |
|---|---|
| 1 % | 29 % |
| 2 % | 24 % |
| 3 % | 19 % |
| 4 % | 14 % |
| 5 % | 9 % |
| 6 % | 4 % |
| 6,7 % | 0 % |
Die Tabelle liest sich harmlos, bis man sie umdreht. Der Abschlag verschwindet erst bei 6,7 Prozent Rendite. Alles darunter kostet Geld, und je weiter darunter, desto mehr. Für Hamburger Premium-Wohnlagen ist das die entscheidende Zeile, denn dort liegt die Rendite strukturell am unteren Rand: hoher Kaufpreis, gedeckelte Miete.
Was das in Harvestehude bedeutet
Rechnen wir es an einer Altbauwohnung von 100 Quadratmetern durch, mit zwei amtlichen Beständen und ohne eine einzige geschätzte Zahl. Für den Wert der freien Wohnung nehmen wir die beurkundeten Kaufpreise des Gutachterausschusses für 2025, für die Miete den Hamburger Mietenspiegel 2025 (Erhebungsstand 1. April 2025, Baualter bis 1918, gute Wohnlage, 91 bis unter 131 Quadratmeter, Mittelwert 12,54 Euro je Quadratmeter nettokalt).
| Stadtteil | Frei (beurkundet 2025) | Rendite | Abschlag | Differenz |
|---|---|---|---|---|
| Harvestehude | 1.065.000 € | 1,41 % | 27,0 % | 287.000 € |
| Rotherbaum | 1.049.400 € | 1,43 % | 26,9 % | 282.000 € |
| Uhlenhorst | 876.900 € | 1,72 % | 25,4 % | 223.000 € |
| Winterhude | 866.700 € | 1,74 % | 25,3 % | 219.000 € |
| Eppendorf | 786.900 € | 1,91 % | 24,4 % | 192.000 € |
Die Spalte rechts ist der Preis des Mietvertrags. In Harvestehude sind das rund 287.000 Euro, in Eppendorf rund 192.000. Beide Wohnungen sind gleich groß, gleich alt, gleich vermietet. Der Unterschied entsteht allein daraus, dass die Miete in Harvestehude einen kleineren Anteil eines größeren Kaufpreises ausmacht.
Der Gedanke lässt sich zuspitzen. Damit der Abschlag in Harvestehude auf null fällt, müsste die Wohnung rund 59 Euro je Quadratmeter nettokalt bringen, also etwa das Viereinhalbfache des amtlichen Mittelwerts. In Eppendorf wären es rund 44 Euro. Solche Mieten gibt es in Hamburg nicht. In den Premium-Wohnlagen ist der Abschlag damit kein Sonderfall, sondern der Normalzustand.
Die auffälligste Tatsache ist die äußerste Unsicherheit der Wissensgrundlage, auf der unsere Schätzungen des künftigen Ertrags beruhen müssen.
John Maynard Keynes, The General Theory of Employment, Interest and Money, 1936, Kapitel 12 (eigene Übersetzung aus dem englischen Original)
Wo das Modell an seine Grenze kommt
Keynes hat recht, und das gilt auch hier. Vier Einschränkungen gehören neben die Zahlen. Erstens ist der Mietenspiegel-Mittelwert keine Neuvertragsmiete. Wer neu vermietet, erzielt in guter Lage mehr; setzt man die obere Spanne von 16,95 Euro an, sinkt der Harvestehuder Abschlag von 27,0 auf 24,4 Prozent.
Zweitens stammt die Datenbasis aus den Jahren 2014 bis 2018, einer Phase fallender Zinsen. Das Modell ist breit belegt, aber nicht jung. Drittens rechnet die Formel mit der marktüblichen, nicht mit der tatsächlich vereinbarten Miete. Eine Wohnung, die seit fünfzehn Jahren weit unter Markt vermietet ist, wird im Modell nicht zusätzlich abgeschlagen. Am Verhandlungstisch schon.
Viertens ist unsere eigene Rechnung bewusst vorsichtig gehalten. Die beurkundeten Stadtteilwerte enthalten freie und vermietete Verkäufe, liegen also unter dem reinen Niveau einer freien Wohnung. Wer den höheren, richtigeren Ausgangswert ansetzt, kommt auf eine noch niedrigere Rendite und damit auf einen noch größeren Abschlag. Für Winterhude und Eppendorf gilt zusätzlich, dass dort nur 49,7 beziehungsweise 59,9 Prozent der Adressen als gute Wohnlage eingestuft sind; die Mietzeile trifft also nicht jede Adresse.
Der andere Weg und was er kostet
Aus dem Abschlag folgt keine Empfehlung, sondern eine Frage der Reihenfolge. Wer die Wohnung frei an den Markt bringen kann, spricht mit Selbstnutzern und erzielt den ungeschmälerten Wert. Wer sie vermietet verkauft, spricht mit Kapitalanlegern, und für die ist der Abschlag kein Verlust, sondern die Bedingung, unter der ihre Rechnung überhaupt aufgeht. Es sind zwei Märkte, nicht ein Markt mit zwei Preisen.
Der Weg zur freien Wohnung ist rechtlich geregelt und selten schnell. Bei einer Wohnung, die nach Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft wurde, kann der Erwerber wegen Eigenbedarfs frühestens drei Jahre nach dem Kauf kündigen (§ 577a BGB); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Was im Einzelfall gilt, gehört vor das erste Inserat geklärt, nicht danach.
Bemerkenswert ist der Abstand zur Steuerseite. Das Erbschaftsteuerrecht gewährt für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent (§ 13d ErbStG). Der Markt in Harvestehude rechnet mit rund 27. Dieselbe Wohnung, dieselbe Vermietung, zwei Größenordnungen. Was daraus für eine konkrete Übertragung folgt, klären Steuerberater und Notar, nicht wir.
Für Häuser führt der Ausschuss ein eigenes Modell, und es fällt milder aus: 0,694 plus 0,0477 mal Rendite, abgeleitet aus 282 Verkäufen vermieteter Einfamilienhäuser der Jahre 2011 bis 2016 (Abschnitt 7.2.4). Bei einem Prozent Rendite liegt der Abschlag dort bei 26 statt 29 Prozent, und er verschwindet ab sieben Prozent. Wer vermieteten Bestand aus Wohnungen und Häusern hält, rechnet also zwei Modelle, nicht eines.
Wissen Sie, welchen der beiden Werte Ihrer vermieteten Wohnung Sie im Kopf haben?
Der Abschlag für eine vermietete Wohnung ist keine Verhandlungsposition, die sich wegargumentieren lässt. Er ist aus beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet und in den besten Lagen am größten, weil dort die Miete den kleinsten Anteil am Kaufpreis trägt. Das ist zunächst eine unbequeme Zahl, und dann eine nützliche: Sie beziffert, was der Weg zur freien Wohnung wert wäre, und sie sagt, welche Käufergruppe überhaupt angesprochen werden sollte. Diese Einordnung nehmen wir vor, bevor über einen Preis gesprochen wird.
