Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Die Frage kommt selten am Anfang eines Gesprächs. Sie kommt, wenn alles andere geklärt ist: Zehn Jahre binden oder fünfzehn, oder doch variabel, weil die Zinsen ja vielleicht wieder sinken. Gestellt wird sie meist von Eigentümern, die gar nicht neu kaufen. Sondern von jenen, deren Zinsbindung aus den günstigen Jahren 2027 oder 2028 ausläuft.
Dahinter stehen konkrete Lebenslagen: Ein Erbe zahlt seine Geschwister aus und finanziert die Hälfte des Elternhauses. Ein Ehepaar verkauft das Haus in Nienstedten, kauft eine Wohnung in Winterhude und finanziert die Differenz. Eine Eigentümerin hält ihre vermietete Wohnung in Eppendorf und braucht für die Anschlussfinanzierung eine Rate, die auch mit der Rente trägt. In allen drei Fällen entscheidet die Zinsbindung nicht über die Rendite. Sie entscheidet darüber, wie viel Unsicherheit die eigene Rechnung aushält.
Was 2026 an der Zinskurve neu ist
Am 11. Juni 2026 hat die Europäische Zentralbank ihre drei Leitzinsen um jeweils 25 Basispunkte angehoben, wirksam ab dem 17. Juni. Seither liegt die Einlagefazilität bei 2,25 Prozent, der Satz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte bei 2,40 Prozent und die Spitzenrefinanzierungsfazilität bei 2,65 Prozent. Es war die erste Anhebung seit September 2023.
Am 23. Juli 2026 blieben die Sätze unverändert. Die Inflation im Euroraum lag im Juni bei 2,8 Prozent, die Kernrate bei 2,4 Prozent, beide über dem Ziel von zwei Prozent. Die nächste Sitzung des EZB-Rats ist für den 10. September 2026 angesetzt.
Für die Baufinanzierung ist der Leitzins nur die eine Hälfte der Geschichte. Der variable Zins hängt unmittelbar an ihm, weil er in aller Regel an den 3-Monats-Euribor gekoppelt ist, den Satz, zu dem sich Banken untereinander kurzfristig Geld leihen. Er lag am 2. Juli 2026 bei 2,335 Prozent. Der feste Zins dagegen folgt den langfristigen Kapitalmarktsätzen, vor allem den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und den Pfandbriefkonditionen.
Warum variabel derzeit nicht die günstige Variante ist
Die verbreitete Annahme lautet: Wer sich nicht festlegt, zahlt weniger. In normalen Zinsphasen stimmt das, weil der Kreditgeber sich die Bindung über Jahre bezahlen lässt. Derzeit stimmt es nicht.
Die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank zeigt das Bild nüchtern. Im März 2026 lagen die Effektivzinsen für neu abgeschlossene Wohnungsbaukredite im Mittel bei 3,72 Prozent, bei einer Bindung von über zehn Jahren bei 3,74 Prozent und bei einer Bindung von über fünf bis zehn Jahren bei 3,60 Prozent. Im September 2025 war der Abstand noch deutlicher zugunsten der langen Bindung: Variable oder bis zu einem Jahr gebundene Kredite kosteten im Schnitt 3,53 Prozent, Bindungen von mehr als zehn Jahren 3,17 Prozent.
Der Grund liegt in der Form der Zinskurve. Die kurzen Sätze werden von der Geldpolitik hochgehalten, die langen von den Erwartungen des Kapitalmarkts. Solange diese Konstellation anhält, kauft sich, wer variabel finanziert, keinen Preisvorteil. Er kauft eine Option darauf, dass die Sätze fallen, und zahlt dafür einen Aufpreis auf die laufende Rate.
Bei den Endkundenkonditionen sieht es Anfang August 2026 ähnlich an. Für zehn Jahre Bindung lag der Bestzins am 3. August bei 3,71 Prozent effektiv, nachdem die Sätze im Juli um 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte gestiegen waren. Bestzinsen gelten für sehr gute Bonität und niedrigen Beleihungsauslauf, die konkrete Kondition liegt regelmäßig darüber.
Der Festzins ist eine Versicherung, kein Zinstipp
Wer die Bindung nach der eigenen Zinsprognose wählt, wettet. Wer sie nach dem eigenen Zeithorizont wählt, versichert sich. Der zweite Zugang ist der belastbarere, und das deutsche Darlehensrecht macht ihn zusätzlich attraktiv.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt jedem privaten Darlehensnehmer das Recht, ein festverzinsliches Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung, ohne Begründung. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht abbedingen.
Daraus folgt eine Asymmetrie, die in der Praxis oft übersehen wird. Eine Bindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre ist für den Darlehensnehmer wirtschaftlich eine Bindung über zehn Jahre plus eine unentgeltliche Verlängerungsoption. Fallen die Zinsen bis dahin, steigt er nach zehn Jahren aus und finanziert günstiger um. Steigen sie, behält er seinen alten Satz bis zum Ende der Bindung. Der Aufschlag für die längere Bindung ist der Preis dieser Option, nicht der Preis einer Fessel.
Beim variablen Darlehen ist die Beweglichkeit größer und die Sicherheit kleiner. Nach § 489 Abs. 2 BGB ist es jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündbar, Sondertilgungen sind in der Regel unbegrenzt möglich. Bei festverzinslichen Darlehen gilt das nur, soweit ein Sondertilgungsrecht ausdrücklich vereinbart wurde. Wer eine größere Summe erwartet, etwa aus einem Verkauf oder einer Lebensversicherung, sollte diesen Punkt vor der Unterschrift klären, nicht danach.
Über diese Dinge gibt es keine wissenschaftliche Grundlage, auf der sich irgendeine berechenbare Wahrscheinlichkeit bilden ließe. Wir wissen es einfach nicht.
John Maynard Keynes, The General Theory of Employment, Quarterly Journal of Economics, 1937
Was ein Viertelprozentpunkt in den Alsterlagen kostet
Bundesweit betrug die durchschnittliche Darlehenssumme im ersten Tertial 2026 nach dem Trendindikator von Dr. Klein 285.703 Euro, gut 15.000 Euro mehr als im Vorjahr. In den Hamburger Premium-Wohnlagen ist das die Größenordnung einer Nebenkostenposition. Genau deshalb wiegt dort jeder Zehntelprozentpunkt schwerer.
Die folgende Rechnung macht das sichtbar. Grundlage sind die Median-Kaufpreise für Eigentumswohnungen zum 30. Juni 2026 (IMV Marktbericht+), eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern und ein Fremdkapitalanteil von 60 Prozent. Die letzte Spalte zeigt, was ein Unterschied von 0,25 Prozentpunkten im ersten Jahr an Zinskosten ausmacht, gerechnet auf die Anfangsvaluta ohne Tilgungsverrechnung. Mit laufender Tilgung fällt der Betrag über die Jahre.
| Lage | Median €/m² | Kaufpreis 120 m² | Darlehen (60 %) | 0,25 Punkte im 1. Jahr |
|---|---|---|---|---|
| Harvestehude | 11.765 € | 1.411.800 € | 847.080 € | 2.118 € |
| Rotherbaum | 9.941 € | 1.192.920 € | 715.752 € | 1.789 € |
| Uhlenhorst | 9.366 € | 1.123.920 € | 674.352 € | 1.686 € |
| Winterhude | 8.186 € | 982.320 € | 589.392 € | 1.473 € |
| Eppendorf | 8.039 € | 964.680 € | 578.808 € | 1.447 € |
| Hamburg gesamt | 5.730 € | 687.600 € | 412.560 € | 1.031 € |
Über zehn Jahre summiert sich der Unterschied in Harvestehude auf einen mittleren fünfstelligen Betrag, in Winterhude auf gut die Hälfte davon. Das ist kein Argument für die kürzeste Bindung, sondern für Sorgfalt bei der Kondition. Und es erklärt, warum die Frage nach zwei Zehntelprozentpunkten in diesen Lagen keine Kleinigkeit ist.
Forward-Darlehen: der Preis der Vorsorge
Wer erst in zwei oder drei Jahren in die Anschlussfinanzierung läuft, kann sich die heutigen Konditionen über ein Forward-Darlehen sichern. Der Kreditvertrag wird jetzt geschlossen, ausgezahlt wird er später. Möglich ist das je nach Institut mit einem Vorlauf von bis zu 66 Monaten.
Bezahlt wird die Sicherheit über einen Aufschlag auf den aktuellen Satz, marktüblich 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte je Vorlaufmonat, wobei viele Häuser die ersten Monate aufschlagsfrei stellen. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten je Monat sind das rund 0,42 bis 0,48 Prozentpunkte.
Der Preis hat eine Kehrseite: Das Forward-Darlehen muss abgenommen werden. Wer es nicht abruft, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung. Es ist damit dasselbe Instrument wie der lange Festzins, nur zeitlich vorgezogen. Eine Versicherung, deren Prämie sich lohnt, wenn die Sätze steigen, und die man bezahlt hat, wenn sie fallen.
Die Reihenfolge der Entscheidung
In der Praxis hat sich diese Abfolge bewährt:
Zeithorizont bestimmen. Wie lange soll die Immobilie gehalten werden, und welche Ereignisse (Verkauf, Übertragung, Renteneintritt) fallen in diesen Zeitraum?
Tragfähige Rate festlegen, nicht die maximal mögliche. Prüfgröße ist die Rate, die auch bei einem um zwei Prozentpunkte höheren Anschlusszins noch trägt.
Bindung daraus ableiten. Je näher ein absehbarer Verkauf oder eine Übertragung, desto eher kurz. Je länger der Horizont und je enger die Rate, desto länger die Bindung.
Sondertilgung und erwartete Zuflüsse vertraglich abbilden, bevor unterschrieben wird.
Steuerliche Fragen, etwa den Abzug von Schuldzinsen bei vermieteten Objekten, mit dem Steuerberater klären. Das ist dessen Feld, nicht unseres.
Wissen Sie, welche Rate Sie sich 2036 leisten könnten, wenn der Zins dann zwei Prozentpunkte höher steht als heute?
Die Zinsentscheidung des Jahres 2026 lässt sich nicht gewinnen, weil niemand die Kurve der nächsten zehn Jahre kennt. Verlieren lässt sie sich, wenn die Bindung nach der Prognose gewählt wird und nicht nach dem eigenen Zeithorizont. Wer weiß, wie lange er halten will und welche Rate auch unter ungünstigen Annahmen trägt, hat die Wahl zwischen variabel und fest damit schon getroffen. Alles Weitere ist Verhandlung über Zehntelprozentpunkte, und die ist in den Hamburger Premium-Wohnlagen ihr Geld wert.
