Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer in Harvestehude, Eppendorf oder Winterhude seit Jahrzehnten eine große Etagenwohnung bewohnt, stellt sich die Frage nach der Verkleinerung selten abrupt. Sie kommt über eine Treppe. Für Best Ager, für Erbengemeinschaften und für langjährige Eigentümer, die zwischen Halten und Verkaufen abwägen, verschiebt die Alterung der Stadt gerade eine Größe, die in keiner Preisliste steht: die Zahl der Menschen, die eine Wohnung ohne Weiteres erreichen.
Was die Demografie für Hamburg tatsächlich sagt
In Hamburg leben 341.000 Menschen im Alter von 65 Jahren und älter. Das sind 17,9 Prozent der Bevölkerung. In rund zehn Jahren wird es nach der Vorausberechnung etwa jeder Fünfte sein: 421.000 Personen und 20,7 Prozent (Demografieportal des Bundes und der Länder, Altersstruktur Hamburg). Besonders wachsen dabei zwei Gruppen, die 65- bis unter 75-Jährigen und die Hochbetagten ab 85.
Diese Zahl beschreibt keine Randgruppe. Sie beschreibt in den Alsterlagen einen erheblichen Teil der heutigen Eigentümerschaft und zugleich einen wachsenden Teil der künftigen Käuferschaft. Beide Rollen treffen dieselbe Bausubstanz.
Warum das die Alsterlagen anders trifft als den übrigen Markt
Die Alsterlagen sind gründerzeitlich geprägt. Ihr charakteristisches Produkt ist die Etagenwohnung im Bestandshaus, oft im zweiten oder dritten Obergeschoss, häufig mit großzügigen Raumhöhen und ohne Aufzug. Genau die Merkmale, die den Wert dieser Wohnungen tragen, erschweren ihre Erschließung.
Der Markt honoriert die Substanz deutlich. Im amtlichen Bewertungsmodell des Hamburger Gutachterausschusses trägt eine Wohnung mit Baujahr bis 1919 einen Faktor von 1,29 gegenüber dem Referenzobjekt ab 1980. Der Altbau ist also kein Nachteil, den man kompensieren müsste. Er ist der Grund, warum diese Lagen kosten, was sie kosten.
Was die amtliche Bewertung dem Zugang zumisst
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg beziffert die objektbezogenen Merkmale einer Eigentumswohnung in einem Faktorenmodell. Das Referenzobjekt ist eine Wohnung mittlerer Lage mit 80 Quadratmetern, Baujahr ab 1980, ohne Aufzug.
| Merkmal | Faktor | Wirkung gegenüber Referenz |
|---|---|---|
| Aufzug vorhanden | 1,05 | plus 5 Prozent |
| Dachgeschosswohnung | 1,03 | plus 3 Prozent |
| Erdgeschosswohnung | 0,98 | minus 2 Prozent |
| Baujahr bis 1919 | 1,29 | plus 29 Prozent |
Fünf Prozent für den Aufzug. Das ist, gemessen an der Bedeutung, die das Thema in Gesprächen mit Eigentümern hat, ein bemerkenswert niedriger Wert. Er ist auch korrekt: Er ist ein statistischer Mittelwert über den gesamten Hamburger Wohnungsmarkt, in dem die Mehrzahl der Objekte weder besonders groß noch besonders hoch gelegen ist.
Die Zahl misst allerdings nur, was ein Aufzug am Quadratmeterpreis bewirkt. Sie misst nicht, wie viele Interessenten eine Besichtigung im dritten Obergeschoss überhaupt vereinbaren. Diese beiden Größen laufen auseinander, je älter die Käuferschaft eines Teilmarkts wird.
Die Gegenposition: Die Lage trägt
Gegen die These spricht die Preisrealität. Nach dem IMV Marktbericht plus (Auswertung 30. Juni 2026) liegt der Median für Eigentumswohnungen in Harvestehude bei 11.765 Euro pro Quadratmeter, in Rotherbaum bei 9.941, in Winterhude bei 8.186 und in Eppendorf bei 8.039. Der Stadt-Median beträgt 5.730 Euro. Wohnungen ohne Aufzug sind in diesen Zahlen enthalten, und sie verkaufen sich.
Wer daraus schließt, der Zugang sei folgenlos, verwechselt jedoch zwei Fragen. Ob eine Wohnung verkäuflich ist, und zu welchen Bedingungen sie verkäuflich ist, sind nicht dasselbe. Knappheit deckt vieles zu. Sie deckt es zu, solange sie anhält.
Was ein Umbau leisten kann, und was nicht
Seniorengerechtes Wohnen wird häufig mit einem Pflegekonzept verwechselt. Bautechnisch ist es etwas anderes. Die DIN 18040-2 unterscheidet zwischen barrierefrei nutzbaren Wohnungen und solchen, die uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar sind; nur die zweite Stufe trägt in der Norm das Kennzeichen R und verlangt Türbreiten von 90 Zentimetern und Bewegungsflächen von 150 mal 150 Zentimetern. Die erste Stufe ist ungleich einfacher zu erreichen und für die meisten Eigentümer die relevante.
Rechtlich hat sich die Ausgangslage in Eigentümergemeinschaften seit der WEG-Reform verschoben. Nach § 20 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Urteilen vom 9. Februar 2024 (V ZR 244/22 und V ZR 33/23) klargestellt, dass der Gesetzgeber der Barrierereduzierung Vorrang eingeräumt hat. In einem der Fälle ging es um einen Außenaufzug im Hof eines Jugendstilhauses. Die Kosten trägt nach § 21 WEG grundsätzlich derjenige, der die Maßnahme verlangt.
Die staatliche Förderung ist demgegenüber ein Nebenschauplatz. Der KfW-Zuschuss 455-B für Barrierereduzierung liegt bei bis zu 2.500 Euro für Einzelmaßnahmen und bis zu 6.250 Euro für den Standard Altersgerechtes Haus. Das Programm ist jährlich gedeckelt und war in der Vergangenheit wiederholt vorzeitig ausgeschöpft. Gemessen an einer Wohnung, die in Harvestehude fünfstellig je Quadratmeter gehandelt wird, entscheidet dieser Betrag keine Vermögensfrage. Wer den Umbau von der Förderung abhängig macht, rechnet an der falschen Stelle.
Neue Ideen müssen alte Häuser benutzen.
Jane Jacobs, Tod und Leben großer amerikanischer Städte, 1961
Was Eigentümer daraus lesen
Für die Bewertung heißt das: Der Zugang gehört vor die Preisfindung, nicht danach. Wir prüfen bei einer Etagenwohnung im Bestand regelmäßig, ob ein Aufzug vorhanden, nachrüstbar oder ausgeschlossen ist, wie die Gemeinschaftsordnung dazu steht und welcher Käuferkreis daraus folgt. Das Ergebnis verändert selten den Quadratmeterpreis dramatisch. Es verändert die Erwartung an Vermarktungsdauer und Verhandlungsverlauf, und diese Erwartung ist für eine Verkaufsentscheidung die wichtigere Größe.
Vor einer Bewertung oder Verkaufsentscheidung klären wir vier Punkte:
Erschließung: Geschosslage, Aufzug, Stufen im Hauszugang, Breite der Wohnungstür.
Rechtslage in der Gemeinschaft: Beschlusslage, Teilungserklärung, Zustimmungserfordernisse, bisherige Anträge.
Baulicher Pfad: ob ein Innen- oder Außenaufzug technisch und denkmalrechtlich überhaupt in Betracht kommt.
Käuferkreis: welche Zielgruppe die Wohnung in ihrer heutigen Erschließung realistisch anspricht.
Wer kann Ihre Wohnung in zehn Jahren betreten, ohne vorher über die Treppe nachzudenken?
Die Alterung der Stadt ist keine Prognose, über die man streiten müsste. Sie ist eine Rechnung, die bereits vorliegt. In den Alsterlagen wird sie den Wert der Substanz nicht angreifen. Sie wird nur genauer sortieren, welche Wohnung wie viele Menschen erreicht. Wer das vor dem Verkauf weiß, verhandelt über eine andere Größe als den Quadratmeterpreis.
