Einordnung
Von Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
Wer ein Hamburger Zinshaus besitzt, ein Mehrfamilienhaus in gewachsener Lage, steht 2026 oft vor derselben Abwägung: halten oder verkaufen, und zu welchem Wert. Die erste Zahl, die dabei fällt, ist der Faktor, das Vielfache der Jahresmiete. Sie ist ein schlechter Ratgeber, solange Lage und Zustand nicht danebenstehen. Das gilt für Erbengemeinschaften ebenso wie für Eigentümer, die aus einer Vermögensumschichtung heraus über ihr Objekt nachdenken.
Was der Kaufpreisfaktor misst, und was nicht
Der Kaufpreisfaktor ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete, also der Miete ohne Betriebskosten. Ein Faktor von 25 bedeutet: der Kaufpreis entspricht dem 25-Fachen der Jahresmiete, die laufende Bruttoverzinsung liegt bei rund vier Prozent. Wie hoch der marktübliche Faktor ausfällt, hängt am Liegenschaftszinssatz, der am Markt aus tatsächlichen Verkäufen abgeleiteten Verzinsung. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg leitet ihn nach § 193 Abs. 5 BauGB ab und setzt für Mehrfamilienhäuser einen Basiswert von 4,37 Prozent an.
Entscheidend ist der Lagefaktor. Er bemisst sich am Bodenrichtwert, und in den Lagen mit den höchsten Bodenwerten der Stadt sinkt der Liegenschaftszins deutlich unter den Basiswert. Niedriger Zins heißt höherer Faktor: In Harvestehude, Rotherbaum oder Winterhude wird ein Zinshaus zu einem höheren Vielfachen gehandelt als in einer Randlage, und das mit gutem Grund. Die niedrige laufende Verzinsung ist dort kein Makel, sondern der Preis der Knappheit.
Was der Faktor nicht zeigt, ist der Zustand hinter der Fassade. Zwei Häuser können zum selben Vielfachen angeboten werden und doch weit auseinanderliegen, wenn das eine eine erneuerte Heizung, ein dichtes Dach und eine geführte Rücklage hat und das andere einen aufgeschobenen Sanierungsbedarf. Das Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung fängt das über die Restnutzungsdauer ein, der schnelle Blick auf den Faktor nicht. In unseren Bewertungen Hamburger Zinshäuser ist es regelmäßig dieser Zustand hinter der Fassade, der den erzielbaren Preis bestimmt, nicht das Vielfache auf dem Papier. Wer ein Zinshaus allein am Vielfachen bewertet, bewertet die Fassade, nicht die Substanz.
Die Neubewertung von 2022 bis 2024
Der Hamburger Zinshausmarkt hat eine deutliche Korrektur hinter sich. Der amtliche Aktualisierungsfaktor des Ertragsmodells für Mehrfamilienhäuser schreibt das Bewertungsmodell auf den jeweiligen Stichtag fort und bildet damit die Bewegung der Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten ab. Er fiel von 2,175 zum Januar 2022 auf 1,272 zum Januar 2024, ein Rückgang von rund 41 Prozent in zwei Jahren. Der Auslöser war kein Hamburger, sondern ein geldpolitischer: Als sichere Anleihen wieder spürbar verzinst wurden, musste auch das Zinshaus eine höhere laufende Rendite bieten, und das drückte die Faktoren.
Seit Januar 2025 liegt der Aktualisierungsfaktor stabil bei 1,340. Der Markt hat einen Teil des Rückgangs zurückgewonnen und sich auf einem tieferen Niveau eingependelt. Diese Stabilisierung ist die eigentliche Nachricht: kein neuer Aufschwung, sondern das Ende des freien Falls.
| Stichtag | Aktualisierungsfaktor |
|---|---|
| Januar 2022 | 2,175 (Höchststand) |
| Januar 2023 | 1,691 |
| Januar 2024 | 1,272 (Tiefpunkt) |
| Januar 2025 | 1,340 |
| Januar 2026 | 1,340 |
Die Transaktionen bestätigen das Bild. Nachdem die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser 2023 auf 282 Kauffälle eingebrochen war, den tiefsten Wert des Jahrzehnts, stieg sie 2024 auf 400 und 2025 auf 510, ein Plus von gut 80 Prozent gegenüber dem Tief. Der Flächenumsatz mehr als verdoppelte sich von 270.000 auf 660.000 Quadratmeter. Wenn wieder gehandelt wird, haben Käufer und Verkäufer eine gemeinsame Preisvorstellung gefunden. Genau die fehlte in der Korrektur.
Kurzfristig ist der Markt eine Wahlmaschine, langfristig eine Waage.
Benjamin Graham, zugeschrieben
Was das für Eigentümer in den Alsterlagen bedeutet
Für ein Zinshaus in Harvestehude, Rotherbaum, Winterhude oder Eppendorf ist die niedrige laufende Rendite kein Zeichen von Schwäche, sondern von Knappheit. Der hohe Bodenrichtwert, der den Liegenschaftszins unter den Basiswert drückt, ist zugleich der Grund, warum diese Lagen ihre Substanz halten. Wer verkauft, verkauft in einen Markt, der wieder handelt, aber nicht mehr die Faktoren von 2021 zahlt. Wer hält, hält einen Wert, dessen Preis sich nicht mehr im freien Fall befindet. In beiden Fällen entscheidet nicht der Faktor auf dem Exposé, sondern was hinter ihm steht: die Mietstruktur, der bauliche Zustand, die aufgeschobenen Kosten.
Wissen Sie, wie viel aufgeschobener Aufwand in dem Faktor steckt, mit dem Ihr Haus gehandelt würde?
Der Zinshausmarkt in Hamburg hat 2026 seinen Boden gefunden, nicht seinen alten Gipfel. Das Vielfache, das ein Objekt trägt, ist wieder verhandelbar geworden, aber es sagt für sich genommen wenig. Erst wenn Lage, Mietstruktur und baulicher Zustand danebenstehen, wird aus einer Zahl eine Bewertung. Für Eigentümer, die halten oder verkaufen wollen, liegt der Unterschied nicht im Faktor, sondern in dem, was er verschweigt.
